今年的京城楼市，经历了由冷转暖，不少房企如保利、万科等早早完成了全年销售目标，年底两个月的楼市也延续了暖意。在中央明确明年继续加强房地产市场调控，住房和城乡建设部也明确“限购不会放松”的政策背景下，结合当下市场情况，在京房企对于2013年楼市整体保持谨慎乐观的情绪。
在京房企普遍上调明年销售目标
“明年销售目标将在25亿-30亿之间。”金力集团副总裁韩永峰对记者表示。2012年，金力在京开发的高端项目紫御华府 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)销售达到10亿，明年销售目标则将翻一番还多。
支持韩永峰信心的因素，既有从年底市场感受到的暖意，也有基于大环境的分析。“目前北京土地市场供应不足、商品房特别是城市核心区也有供应不足的问题。而需求方面，包括高端置业者通过购买高端项目实现资产合理配比的需求，都仍然存在。”
而万科等在京拥有多个项目的大房企，也都对明年有一种“还算乐观”的期待。北京万科就希望销售额增速保持在略高于GDP增速的水平。龙湖则希望能在增加土地储备的基础上实现销售的上升。
北京珠江地产(珠江拉维小镇 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索) 珠江奥古斯塔城邦) 有关人士也谈到，调控政策也越来越避免“一刀切”，更注重差异化的合理调整，这就有利于刚需和部分改善型需求的释放。另外，北京城市建设的发展、区域的成熟，也将提升房地产项目价值，支撑了楼市信心。2013年，在今年超过30亿的基础上，珠江在京销售将瞄准50亿的目标。
部分房企抢上半年时机
对于2013年的推盘安排，万科等多家大房企透露出将是较平稳的节奏。受今年新拿地块开发节点的影响，明年上半年品牌房企将以老项目为主。龙湖、万科今年在京新增项目入市，主要也都将在2013年下半年。
据记者了解，另外一些企业则更主动地想抢抓上半年时机。中信地产(中信城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索) 中信新城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索))计划在明年5月份推出中信新城的别墅产品，平价推盘。接近中信地产的人士表示，从大户型销售等方面看，不少企业已感受到包括改善型需求的释放，明年上半年要借势快跑，给下半年市场留出余地。
珠江地产方面也表示，刚需及部分改善型项目将借目前已有的关注度，加紧在明年上半年入市步伐。类似高端别墅产品则要等到5月之后的景观季推出。
至于买房人关心的价格，不少房企人士透露以稳为主，特别是刚需项目。一位大房企营销负责人还表示，今年底不少项目已经有涨价的迹象，如果明年上半年不能收稳，政策环境有可能面临变数。
■ 大房企扫描
北京万科 平稳推盘 或冲130亿
销售目标：推算约为130亿
待售楼盘：西华府(郭公庄项目)、金域华府、如园、万科蓝 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、金域缇香 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、长阳半岛、万科幸福汇 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、新里程、亦庄新项目、天宫院新项目、通州新项目等11个
“天外有天”，这是年底北京万科总经理毛大庆谈到经济、楼市走向时多次用到的一个词。在他看来，国际经济形势的难言乐观，影响到中国经济还得靠投资和消费拉动。房地产作为一个可以承担这一任务的动因，目前处于一个“纠结”的位置上，既要拉动经济、又要防止加剧产业结构的不平衡、加剧贫富分化等。具体到北京楼市，大城市资源效应带来的需求问题，不是一两年就能解决的，也不是北京能解决的。房地产将在这样一个纠结的状态中前行。
今年，北京万科的销售金额约在120亿元的水平，对于以后的增长，毛大庆希望保持在一个平稳的水平，“略高于GDP增速”。
中国社科院等方面预测明年我国的GDP增速为8.2%。如果以9%的增速推测，明年北京万科销售将达到130亿的水平。
2013年，万科在京新老项目将达到11个。对于今年刚拿到的亦庄地块、天宫院地块，北京万科透露，入市时间将在明年四季度，而本月刚刚拿下的通州台湖地块，明年即使四季度入市“也很紧张”，很可能要到2014年。
2013年前三季度，北京万科将以新项目西华府和金域华府、如园等老项目为主。位于房山的幸福汇、新里程等所剩货量已经很少。对于推盘节奏，毛大庆表示，作为上市公司，每个季度都要有业绩支撑，推盘将按照开发节点，平稳推进。
保持平稳的还包括价格策略。北京万科方面认为，目前的环境不支持价格上涨，同时也要通过平稳的价格来保证成交量。
首开 大兴通州新地块或明年推出
销售目标：大于今年的108亿
待售楼盘：大兴区生物医药基地项目、通州台湖镇项目等
北京本土大开发商首开股份，今年仍是以北京为大本营，截至目前，其在北京地区实现销售金额108亿元，占据全国总销售额的六成。首开股份董秘王怡告诉记者，对于明年的销售目标，肯定是期望在今年的基础上增长，但最终还是要看企业结算后的资产量。“目前正在做计划，预计1月底可向社会公布。”
王怡认为，明年首开的销售计划主要由三个因素决定，第一是企业存量多少，第二是由存量决定的推货量，第三是由产品价格来确定推货量货值大小。
2012年，首开股份计划推盘量为180万平米，最终销售了130万平米，这一去化速度明显快于去年。但王怡表示，首开股份明年也需要去库存，“适销对路的好库存不用担心，但一些开发进度不好，市场销售不好的产品，则需要对产品定位重新调整，这些都需要年终盘点后再做调整”。
今年，首开股份在北京共新增土地储备权益面积约20万平米。其中，与保利组成联合体，以13.8亿拿下大兴区生物医药基地东配套区12号地北侧、15号地二类居住、其他类多功能、机动车停车场库、托幼用地项目，建筑控制规模19.52万平米；与万科组成联合体，以14.2亿元的价格，拿下通州台湖镇两地块。
王怡认为，联合拿地是房企合作的一个趋势，同时可以收益最大化，避免土地市场只有一家拿地，另一家落空的风险。首开也将继续在公司认可、有市场前景和客户基础的区域拿地，不排除继续合作拿地的方式。
据王怡介绍，万科、首开、保利均为快速开发周转的企业，明年推出两个新购项目的可能性很大。
北京中海 尾盘现房销售为主
销售目标：待定
待售楼盘：中海九号公馆 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、中海尚湖世家 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、中海御鑫阁 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、中海苏黎世家 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索) 4个尾盘持续销售
今年前11月，中海地产(中海九号公馆 中海尚湖世家) 销售额达到1059亿港元，同比上涨30%。而对于中海北京公司来说，目前已实现销售额110亿元，高于去年的102亿元，创造了历史最好业绩，中海城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、中海紫御公馆 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)两个项目在今年已全部清盘。
对于明年的销售计划，中海地产北京公司相关负责人介绍，明年共有4个尾盘持续销售，分别为中海九号公馆、中海尚湖世家、中海御鑫阁、中海苏黎世家等，全部为现房，基本能实现即买即住。其中，中海九号公馆打造的是西南区域标杆性豪宅，今年5月首批别墅已交房、10月底首批高层已交房，目前仍有别墅、高层产品在售。在中海九号公馆附近还有以小户型为主的中海御鑫阁、中海苏黎世家，受益于地铁9号线，销售进度良好。而位于昌平的别墅项目尚湖世家，推出高性价比经济型别墅，深受中产阶级置业者青睐，连续多月成为别墅销冠，明年可基本实现清盘。此外，据消息人士透露，中海在东二环赛特购物中心附近有土地储备，预计明年能入市。
上述负责人称，对于明年，公司持谨慎乐观态度，虽然现在市场形势有所好转，但中海仍将注重产品品质打造，增强客户体验。对于价格方面，中海将密切关注市场动向，根据市场情况，保持合理利润定价。
目前，中海地产也在积极增加土地储备。据悉，中海九号公馆从拿地到销售共用了10个月的时间，以此速度计算，未来新进土地，也将有机会在明年推出。
北京富力 马驹桥项目明年入市
销售目标：待定
待售项目：富力·金禧花园、富力·盛悦居、富力·童话时光、富力新城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、富力马驹桥项目预计将在2013年入市。
据富力(富力又一城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索) 富力盛悦居 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)) 官网公布数据显示，截至2012年11月底，公司的总销售收入共约291.99亿元，销售面积达约2625400平米，与去年同期相比，分别上升11%及30%。
2012年，富力在北京区域主要销售的项目是富力·金禧花园、富力·盛悦居、富力·童话时光和位于香河的富力新城。记者根据富力官网公布的月度销售额累加，2012年前11个月，富力在北京的销售总额约为65.55亿元。
北京富力相关工作人员表示，今年主要在售的项目，明年还将继续销售，而富力位于马驹桥的项目，预计将于明年入市。
对于明年的市场看法和推盘计划，北京富力方面没有明确表示。但在富力地产2012年半年报上的一段话或许可以作为注脚：“一直以来，我们多次重申，我们深信中国房地产市场未来增长潜力巨大。大规模的城市化仍在进行中，且中国居民整体的平均家庭收入持续增长……我们有信心实现今年合约销售额人民币320亿元的目标，同时为今后几年的增长奠定坚实的基础。”
北京保利 持续发力 商业地产加速
销售目标：待定
待售楼盘：保利东郡 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)(楼盘资料 业主论坛) 、保利中央公园 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)(楼盘资料 业主论坛) 的商铺及写字楼部分(中央大道 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)和国际广场)、保利蓟门桥项目、熙悦春天、亦庄项目
成功跻身千亿级房企，提前超额完成全年任务。2012年，无论对于保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)集团，还是保利地产北京公司，都是“大满贯”的一年。继年初保利罗兰香谷(楼盘资料 业主论坛) 、西山林语、中央公园、保利东郡、保利春天里 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)(楼盘资料) 五盘齐发，各个项目在所在区域都创下不俗的业绩。
对于2013年，保利地产北京公司相关负责人表示，会继续在现有区域产品的基础上深耕，此外还将继续推新。包括保利东郡尾盘在内的新老项目预计将达到6个，产品类型覆盖刚需、高端、商业全线。
此前保利地产高管曾在多个公开场合表示未来将加持商业地产比重，而这一目标的加速成型也将在2013年露出端倪。位于大望京区域的保利中央公园在2012年大获全胜，也为该项目积累了良好的口碑，其后期的商铺、写字楼部分——中央大道和国际广场，作为保利北京公司的重点项目也将推出。
此外，备受关注的保利蓟门桥地块，也将有部分商业入市。
保利与首开在大兴天宫院板块联合开发的熙悦春天仍将主打刚需，将在2013年全新入市；另一个位于亦庄、今年保利和融创联合摘得的项目，也有望在明年入市，但时间和推盘数量尚未确定。
虽然明年推盘项目的定价仍未明确，但保利北京公司相关负责人透露，有些项目可能三季度才会入市，保利旗下项目都会根据市场情况而定，而且有相关部门的监管，定价方面会相秉承合理的原则。
北京龙湖 继续推售别墅、双天街
销售目标：未定。可售货值与2012年相当。
待售楼盘：长楹天街、时代天街、好望山、孙河项目
仅仅凭借长楹天街、时代天街和好望山3个项目收获超过70亿，在2012年的北京市场占据一席之地的北京龙湖，表现可圈可点。“双天街”创下60亿的销售业绩，成为龙湖北京在全集团的一大亮点。龙湖地产(龙湖·时代天街 龙湖·香醍溪岸 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索))北京公司相关负责人表示，明年龙湖将继续在最擅长的两条主线发力，一是别墅产品，另一个是双天街产品。
2013年，龙湖还将从现有的3个老盘入手，推出新品；同时，今年新入囊的孙河地块也有望在明年中或下半年以“原著系”的标准入市。此外，龙湖在中央别墅区有土地储备。
对于明年市场的整体预期，龙湖北京公司方面表示，明年整体供应量和今年相比可能呈现略微减少的趋势，但总体变化不会太大。项目以六环外居多，成交可能会比较活跃。
对于区域市场，明年龙湖主推的项目仍集中在目前持续高热的住宅板块。龙湖北京公司相关负责人认为，区域内聚集的开发商越多，业界对于区域的关注度越高，对于推动该区域的成熟有一定的帮助，同时竞争肯定也更加激烈。龙湖在北京会继续发力城市综合体和别墅，通过孙河项目的升级加大在朝阳区域纵深。同时，龙湖会坚持稳健的价格策略。
■ 中小房企扫描
中小房企平稳卖房 积极找地
北京市场除了万科、首开等龙头外，不乏众多仅有1-2个项目在售的中小房企。记者了解到，借着今年北京楼市“低开高走”大势，东亚、鸿坤、旭辉、懋源等中小房企普遍完成了2012年销售目标，目前正进入年终盘点阶段，预计2013年推盘计划将在春节前确定。
[东亚新华] 今年货源充足的东亚新华地产(东亚上北鑫座 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索) (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索) 东亚逸品阁 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索))可谓北京中小房企的“黑马”。东亚新华2012年在北京破纪录地有东亚首航国际 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)(楼盘资料) 、东亚印象台湖(楼盘资料 业主论坛) 、东亚逸品阁(楼盘资料 业主论坛)等8个楼盘销售，全年销售业绩较2011年大增50%。据悉，2013年，东亚新华整体要求实现30%的增长，在京仍将持续放量。
[鸿坤地产] 记者从鸿坤地产了解到，凭借豪宅项目花语墅和刚需盘曦望山热销，鸿坤今年在北京销售额破30亿元，公司整体销售额达45亿元，增长30%。2013年，鸿坤地产将推出南四环西红门的鸿坤·林语墅，约270余套联排和叠拼别墅。
[华业地产(华业东方玫瑰 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索))] 2012年，华业地产只有位于通州的华业东方玫瑰(楼盘资料 业主论坛) 在售，但其2010年-2011年连续在通州运河核心区拿下5个商业地块，总建筑面积达百万平米。业内人士预计，其地块的公寓部分明年将会优先入市。但华业地产相关人士表示，新项目情况还未确定。同时，东方玫瑰是建筑面积达百万平米的大盘，目前仅销售了1/3，目前A区已入住，可售的D区9栋楼约2000套房源，已入市3栋楼，预计2013年还会以销售D区的为主。
记者了解到，不少中小房企虽然都称2013年会平稳出货，但不乏将“宝”押在下半年的房企。业内人士称，近三年来除了2011年外，楼市出货量都集中在三四季度，目前市场后市看好，小房企不需要季度冲业绩，销售上会更灵活。
由于可售项目少，旭辉等中小房企都积极寻找北京土地市场的机会，其中不乏今年已拿地的。以2012年9月拿下丰台樊家村地块的北京懋源置业为例，懋源相关负责人表示，目前公司在京销售的主力项目是红玺台 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)，全年销售超8亿元，樊家村地块体量很小，总建筑面积仅3万平米，公司正在寻找更多的土地机会，明年会优先启动哪个项目还未确定。（作者：张旭 李捷 袁晓澜 自曾晖 刘狄）
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