??随着“金九银十”的到来，很多的楼盘都会选在九月份，十月份开盘,加上房地产商应接不暇的营销手段,似乎“金九银十”真的是房地产市场的销量最好的月份,到底事实是不是这样呢?消费者又是否应刻意的在“金九银十”时期完成购买呢? 今天我们就邀请两位专业人士，一起来探讨“金九银十”的相关问题。
??本期主题：《金九银十大辩论：西安是否具有投资价值？房价洼地能坚持多久？现阶段是否应该考虑异地投资置业？》
??邀请嘉宾：克尔瑞分析师 项目总监 蒋鹏
??西安新浪乐居主编 高明东??本期主持：乐居刘梦阳
??时间：2016年9月14日下午14：00
??以下是现场实录：
??主持人：新浪乐居的网友，大家好，欢迎来到乐居直播间，本期《盟主汇》的主题是《金九银十大辩论》，跟大家聊的话题是西安是否具有投资价值？房价洼地能坚持多久？现阶段是否应该考虑异地投资置业？今天我们有幸邀请到了两位大咖级嘉宾，他们分别是：克尔瑞分析师项目总监蒋鹏，西安新浪乐居主编高明东。
??主持人：首先非常欢迎两位的到来，两位也知道当前正值楼市“金九银十”销售旺季，9月过半，从各方面数据来看，目前西安楼市表现还不错，成交、上访量都比较高，先请两位嘉宾分析一下，西安楼市的金九银十是否还存在？
??蒋鹏：我认识市场增长平稳，并没有因为月份的改变上涨，去年西安房价7000出头，今年6900不到。楼市上淡旺季划分比较不明显，从近些年看比较平均，九月只是一个很普通的九月，这是开发商的一个手段，一个营销节点。消费者还是看项目看产品，有好的产品就可以下手，没必要特别追求“金九银十”。
??高明东：我认为这是业内人包装出来的概念，房子都是按需购买不是按时间购买。不过这个时间因为开发商出货量加大，营销手段不断增多，所以房源的选择比较宽泛。
??主持人：众所周知，西安的房价在目前省会城市中是一个洼地，6000多不足7000的均价，单纯从自住型置业需求来看，买房还是一件比较幸福的事情，毕竟压力没那么大，但是从投资需求来看呢，西安市场是否具有投资价值？
??蒋鹏：西安长期楼盘投资价值比较大，短期楼盘并没有太大的价值。西安的土地供应比较足，所以对价格的敏感度即使有，但还是处于合理价格，所以在我看来，洼地在近五年来不会有突破，但是像万科这样有实力的项目还是很有潜力。
??高明东：对于普通购房者来说，房产投资回报周期特别长，即便是西安这种房价比较合理的城市，我也不赞同普通购房者投资房产。如果非要说房产投，我个人更偏向产品差异化投资，比如说曲江新区或者浐灞啊，这种地段特别好的，差异明显的。
??主持人：今年许多热点二线楼市，如南京、厦门、武汉、郑州、合肥等城市房价涨幅很猛，尤其是合肥，之前跟西安一样也是房价洼地，六七千的均价，今年突然上涨了一倍，达到了1万3左右，那两位老师觉得，西安目前的房价洼地还能坚持多久？
??蒋鹏：我前面已经说了刚说了三年内不会有很大的涨幅。
??高明东：影响房价的三个要素分别是品牌价值，产品价值，区域价值。对于西安来说这三个因素影响都不是很大。我觉得即使涨也是至少需要两年以上的时间，因为市场决定，即便是品牌价值很高的开发商也不敢定价很高。
??主持人：哪一部分人群比较适合异地投资？是不是中产更贴近？
??高明东：最近我们也接触了很多异地投资项目，我们目前可以看到，北方一线城市很多消费者都在南方有房产，大家异地投资比我们想象中乐观，中产是不是更接近呢？其实有钱就能买，不过前面说过，还是理性投资。
??蒋鹏：我们来谈谈什么人需要异地置业。异地置业需求主要集中在养老、经常出去旅游这两种。其实西安的空气质量并没有那么好，所以有些西安市民选择周边城市例如咸阳置业。而西安周边城市的居民又可能因为教育环境、医疗环境等因素，而需要在西安买房，这些都是不能忽视的。
??主持人：对于西安的投资客来说，如果选择异地投资置业，都有哪些城市适合投资？投资置业的时候都需要注意哪些方面？
??蒋鹏：投资一定要考虑投资的回报率和回报的周期，要根据自己实际情况，来选择自己想要的投资项目。想投资一定要当地考察，而且要考虑自己要是把房子租出去还是直接转手卖掉。我觉得还是不可能直接说出一个具体推荐的城市，还是要看自己的情况，以及结合当地情况。
??高明东：对于投资理财来讲，升值空间大的肯定优先选择。再来就是根据需求来看。新加坡，国外的自然环境要好，但是生活习惯是不是能适应？这又是一个问题。所有境外投资风险还是比较大，要慎重考虑。
