逐鹿白银时代 房企需要新"玩法"

调控持续、利润摊薄、投资受抑、人口红利效应递减———

逐鹿白银时代 房企需要新“玩法”

　　第四届中国地产年会12月6日在深圳举行

　　“这是一个最好的时代，这是一个最坏的时代。”用狄更斯的这句名言来形容过去十年的房地产市场，再合适不过。过去十年，是房地产行业集体狂欢的十年，是房企高利润、低风险的黄金时代。然而，越来越多的证据表明，这一切，即将翻篇。深圳入冬以来最寒冷的一天，由南方都市报主办的第四届中国地产年会火爆开场。在这场以“白银时代的地产法则”为主题的房地产盛会上，与会专家大多认同，当下的中国房地产行业已到了一个新的节点。步入“白银时代”，中国房地产行业将呈现出何种特征？下一个十年，房地产行业将产生何种变化？房企应如何应对以谋求发展？专注产品，回归本源。逐鹿地产白银时代，房企需有新活法。

　　听到中海以26689元/平方米楼面地价拿下尖岗山地块的消息之后，在深圳房地产行业摸爬打滚十几年的老邓有点不淡定了。“我还记得我参与的第一个项目，在深圳当时地段最黄金的罗湖，拿地成本不到1000元/平方米。”老邓说。在他看来，土地成本急剧上升，开发利润逐步递减，已在上演并将一直持续。

　　老邓所看到的，或许仅是当下中国房地产行情的冰山一角，更多转变正在悄然进行。在本报举办的第四届中国地产年会上，与会专家大多认同，中国的房地产行业已经到了一个新的节点。在这个新的节点之上，城镇化带来的人口红利将逐步削减，房产开发利润将会摊薄，投资需求将最大限度被抑制，市场分工将更细更专业。而无法适应转变及时调整的房企，将面临最严峻的生存考验。

　　“吻别”黄金十年，楼市暴利将一去不复返

　　尽管对未来楼势判断各有不同，但综合大多数业内人士的意见，我们得知：跟过去房地产的黄金时代相比，市场的游戏规则已经变了。近几年持续不断的房地产调控政策，也预示着房企无风险挣钱的时代已经过去了，房产开发的暴利时代也已一去不复返。

　　“经过多年的发展，中国房地产快速增长、火山一样爆发的需求已经过去，在宏观经济稳增长的大环境下，房地产行业将进入相对平稳的、新的发展阶段。我认为目前的中国房地产已吻别黄金时代，牵手白银时代。”在接受记者采访时，中国房地产研究会副会长顾云昌如是说。他认为，房地产开发利润摊薄，已是不可改变的趋势。

　　原住建部政策研究中心主任陈淮则用四个“过去了”来形容未来的房地产行业：“过度宽松的货币环境过去了，依靠投机性需求、过度占有资源的市场过去了，依靠价格不断上涨才能够挣钱的时代过去了，房企和购房者无风险挣钱的时代也过去了。”

　　“如果说过去十年是房地产的黄金时代，本质上是以土地为核心的财富效应，那么未来房地产要转入的是白银时代，这是由政策约束环境续强、短期高增值能力减弱、楼市投机价值下降等众多因素决定的，暴利递减化就是它的基本特征。”深圳都会城市研究院院长高海燕说。

　　从“利润靠涨价”转变到“利润靠管理”

　　在房地产发展的白银时代，回归本源是必由之路。而这个“本源”，即是关注产品、服务和内部管理，这亦是房地产开发理应遵循的根本。“以前房地产盈利模式的核心是资本加土地，只要手里有钱有地，就能挣钱。但在现在这个时代就算你手里有了钱，还要老老实实地做好自己的产品。”光耀集团常务副总裁李丁说。他认为，新时期的房企需要细分市场，高度关注客户的某一类需求，并把某一类产品做到最好。

　　世联地产董事长陈劲松表示，未来的房地产行业将开始有规律可循，开始按照正常的思维逻辑发展。对于房地产企业，总的来说都要从原先的“增长靠融资，利润靠涨价”逐步向“增长靠战略，利润靠管理”转变，从而进入正常的企业发展轨道。

　　对这一观点，高海燕亦表示认同。“房地产业有必要把长期以来对外部因素(政策环境)的过度关注，转移到对内部市场关系的重建和内部价值的提升上来。房地产产品的内部价值能力在未来将成为竞争的主场，从硬件竞争，到硬、软并重是主要方向。”高海燕说。

　　地产新的时代，大小房企们要怎么才能活下去？

　　利润摊薄、调控持续，以及对未来市场的诸多不确定，房企也在寻求转变。“如果十几年前你跟人家说你是做房地产的，对方会首先想到：哦，你是卖房子的。现在就不同了，你会被再追问一句：是做住宅、商业，还是综合体？”在老邓看来，房地产开发分工更细化、更专业，将是未来发展的一大方向。

　　事实上，龙头房企已经在以更谨慎的姿态，改变“活法”：中国最大的开发商万科，当下奉行的即是不囤地、不捂盘、不拿地王的“三不”政策，并在以合作开发模式分散风险、提高资金周转；招商地产整合旗下商业地产资源，加码商业地产；万达集团从商业地产到旅游再到文化产业“三级跳”，朝多元化方向转型；SO H O中国告别散售自持物业，潘石屹当起包租公；在新兴的养老地产领域，保利、万科、龙湖、华润、花样年等纷纷“试水”；前期高调扩张的光耀集团，也已频频谈及“风险控制”。

　　更多业内人士认为，在地产白银时代，大小房企将分化出截然不同的发展路线。能不断适应市场环境变化的房企，被认为能在竞争中活得更久。“在区域选择上，全国性开发商如万科、中海等，将会更集中在全国一二线城市，依托国家城镇化的趋势，做一些贴合政策更强的项目。因为如果深入到三四线城市，它们在土地获取、政府关系、人力架构等方面不具备明显优势。至于中小房企，则会更多在自己熟悉的本地区域寻找机会，但它们同样需要做产品上的演变。”诚品地产总经理罗雷说。

　　专题策划：南都记者 左娟

　　专题统筹：南都记者 黄露

　　采写：南都记者 黄露

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