数字不说谎?这个被人们看做是真理的规律在澳洲高层公寓投资方面更要认真考量。笔者常常听到很多中介这样的营销话术：“200万元的高层小户型，10%的定金，两年后开始每月收1万元房租，转手卖掉还有得赚……”听起来很美好，拿计算器摆弄算算也没问题。然而，房产投资的风险不是计算器就可以算出来的，和当下澳洲高层公寓的投资风险比起来，收益简直不值得一提。
政策风险：购房者花的更多、赚得更少
在包括澳洲在内的许多发达国家的税务系统下，负扣税制度是一种富有成效的个人所得税的抵扣方式。众所周知，公寓的折旧率很高，受到一部分澳洲高收入者的青睐，运行规则在于投资者通过折旧率和收益率的差，从税务部门要回部分所缴个人或公司的所得税，获得更多的正向现金流收入。
然而目前的消息显示，工党欲改变负扣税制度政策，明年7月1号之后，只有新建房屋才能进行负扣税。这一消息对于海外投资者投资公寓无疑是危险的：高层小户型公寓、不带车位的小两居，根本不能满足澳洲本地人居住需求;澳洲本地人购买公寓是为了享受负扣税下的税率降低，一旦这项政策发生变化，海外人士购买的公寓在澳洲本地人眼里就变成“废物资产”(交割之后的房子已经成为二手);而二手物业又不能卖给海外投资者，那么之前中介承诺的“转手卖掉”竟然成为了空话(没有真正市场接盘者)?这个潜在风险最终还是落到了投资者身上来分担。
信贷风险：从低估值到限贷，欲哭无泪
所谓信贷风险，主要是指银行估值和贷款风险较大。很多投资者依旧用国内购房经验，以为签了合同就板上钉钉，慢慢等贷款就好。事实上，澳洲的“规矩”是这样的：银行对公寓期房变成现房后，不是按合同购买价格来批放贷款，而是以成房后的市场评估值进行贷款。如果几年后的房市的预期向下，银行对该房产的评估值可能比投资人购买时的价格还要低，造成投资人的资金筹措困难。除此之外，由于楼花或者期房成交在2-3年之后，海外银行是否对那个时期投资者开放按揭贷款，及对应的贷款比例、贷款利率等都是未知数;无形中，长期交割的期房把海外投资者的潜在风险暂时封闭了，且时间越长，潜在风险越大。目前，澳洲银行为规避风险，实行限贷，如果投资者在交割时无法筹集剩余的购房款，那么对不起，客户违约，白白损失前期10%的定金。
认知风险：勿忘投资初心，保障财富安全
如果说其他风险还有可控的可能，那么认知风险则是最可怕的。笔者接触了很多国内的投资者都会有这样的认知：在国内一路顺风顺水的房产市场淘到了金，就以为自己的成功法则放任四海皆准;当他们在咨询投资专业人士时，并不是获取正确认知，而是为了找到支持自己的意见——当咨询结果符合他们内心的期许时，他们就接受，否则就换下一位投资顾问，直到找到那种察言观色、迎合自己想法、以成交为目的的“销售”而已。殊不知忠言逆耳、良药苦口的道理在投资道路中体现的更淋漓尽致。
对比发达国家的成熟房地产投资者，我们的投资者是幸运的，我们的投资者没有经历过几次大规模的经济危机，也没看到资本市场凶残的一面;他们不知道美国次贷危机时，多少中产阶级家庭头一夜还在计划去海滩，第二天就不得选择租房、拼命地找工作。
所以我们的投资者只有超越认知风险，不以自己的喜好作为研判项目的依据，懂得通过分散投资、多元化的资产配置、专业投资咨询机构的指导等合理的控制风险。只有这样才能实现房地产作为财富最重要的传承工具的作用。也只有这样，投资者才不会刚愎自用地做出错误的投资决定和资产配置方案，从而规避自身财富在中介玩的“数字猫腻”中消磨殆尽的危机。
本文作者：Victor刘磊，中国外国专家局专家资质、国际注册高级理财规划师，清华大学、浙江大学客座房地产投资导师，特邀地产评论员和专栏作者，微信号：victorliulei，公众号：Victor-liulei;Royce-APE 。
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