潘晓东：感谢徐主任的发言，徐主任通过四个不寻常，四个趋势把重庆2012年以及2013年的发展趋势给我们比较真实的描述了一下。正如李航同学说的他的报告给我们正能量，能够对重庆房地产的发展有一个更好的期待。
2012年的商业地产也令我们很多同学着迷，有很多在搞商业地产，有些人搞的成功，但也有很多人搞得比较失败。在2013年商业地产会怎么样，商业地产该如何操作，今天我们有幸请到了全球的商业地产的大颚，香港恒隆地产公司董事长陈启宗先生，他演讲的题目是《中国商业地产的成功之道》。
陈启宗：大家好，刚才两位讲者都是官员，首先是部委的领导，然后是重庆市的领导。下面讲的是很有名的专家，只有我一个是做生意的，也只有我一个是做房地产的。所以我的演讲跟他们不一样，他们讲的有板有眼，我这个人讲话是比较随便的。所以希望大家不要介意。
今天大会的题目是《中国商业地产的成功之道》。我在全国各地做讲演不少，差不多一个星期总有一两次。讲的题目也不大一样，讲房地产的机会比较少，主要是我不大喜欢讲。但是跟房地产商讲话有一个好处，他们比较一致性很强，凡是搞房地产的人，无论在外国，还是中国，都是一般很想赚好多好多钱的人，基本上你不想赚好多好多钱，你是不会跑到这个行业来的。
有些人说，我搞房地产不是赚钱，恐怕你第一不会成功，第二你在说谎。你会用你赚来的钱才是关键，赚钱的本身不是坏事。可能大家没有注意到海外谁都知道在美国或者澳大利亚这些大地域的国家，比如说100名最富有的人或者200名，他们当中搞房地产的占百分之多少？
你们知道吗，大概比如说100个最有钱的美国人或者最有钱的澳大利亚人大概有多少搞房地产出身的？大概有30-35%。所以搞房地产确实是一个很好赚钱的方法，当然原因也很简单，要是卖这个东西卖这个花不那么贵，赚钱不容易，房子单价很高，一套就能赚好多好多钱。
当然房地产危险，也是不用说的。大家看到的都是成功的房地产商，其实失败的可能不比成功的少到那儿去当然危险的原因，市场波动大，周期长等等都是房地产很容易失败的一个原因。在这个行业里超过了30岁的人是很少很少的，我公司搞了50多年，我从小也在这个领域里长大。搞房地产是很容易赚钱的，相对来说，美国澳大利亚从房地产赚钱，赚大钱的人相当的多，那是对的。但是全世界最有钱的人都不可能是从房地产出来的，原因何在？
第一你每盖一栋房子你都要用同样的等量的钢筋水泥，跟你搞电脑不一样，你制造一台电脑出来你多加一套成本是非常低的。最严重的一点，就是大家不可不知的，也希望你们进入房地产领域开始的时候可以思考一下这个问题，全世界我相信包括中国，搞房地产致富的人都不会是太被社会尊敬的人，原因何在，今天没时间讲。但是我认为是可以有办法来修正这个看法的。
刚才两位讲者都讲到了城镇化，特别是宋主任，城镇化我们都知道中国正在进行的城镇化是人类历史有史以来最厉害的一次。更上一次，从我的思考里大概100多年前的美国，1880年左右到1920年代美国的城镇化是非常厉害的，1890年的时候那时候美国刚刚超过越过，成为全世界最富有的国家。那一年十年之内增长了70%，人口增长是很厉害的。所以他们的城镇化是在人口很小很小的基数上来发展的，我们中国不一样。中国的城镇化了不起是13亿多人口，一个极大的基数上来进行的城镇化。不要说重庆的这方面的资源很大，全国的资源多得不得了。住房跟商业房地产不一样，住房为主，商业为辅，是不可逆转的事实，而且从量来说，住房的总量是远远大于商业房地产。那你说我为什么不去搞住房，我为什么要搞商业房地产呢？有以下的原因。
我想先问一问在座各位，我给一个选择题，都是房地产MBA的毕业生，绝大部分都是搞房地产的，第一你单是搞住房的，第二你单是搞商业房地产的，第三你是住房又搞，商业房地产又搞的。单搞住房的一个都没有。单是搞商业房地产的请举手。
也没有，奇怪！那两者都搞的，住房也搞，商业也搞的，这个不少。其他的搞什么东西呢？你们房地产MBA来这里干什么？住房跟商业房地产很多基本上不一样，所以主办单位要我讲商业地产的成功之道，你要搞清楚，你不是在搞住房。当你搞商业房地产的时候，你要记住你不是搞住房的。二三十年代左右很多房地产商两个都搞，当你搞商业房地产的时候，麻烦你把这个头扭下来，把商业房地产的头放上去，因为两者之间虽然有类似的地方，但是确实非常不一样。
你有两只眼睛，老虎有两只眼睛，但是你不是老虎。同样住房的房地产不是商业房地产，商业房地产也不是住房房地产，在过渡时期两者都搞可以的，但是在所有的成功的人当中，没有一个是两方面都搞，而且都有竞争力的。原因何在，第一房地产你分成四类，工业房地产，住宅房地产，写字楼，商场，这四个方面每一个对地点的要求完全不一样，工业放在渝北区，放在沙坪坝区都差不多。
住宅也是如此，但是你在哪个区里基本上地点的要求还不是最高。你搞写字楼你就必须集中在某个地方，你不在解放碑，就要去江北嘴，你必须在一个很小的区域里，但是在这个区域里向东还是向西，重要性不是很大。但是当你搞商业房地产的时候，特别是高档的商场的时候，你差了100米就很大不一样，所以地点的要求完全是两码事，所以你要想在商业房地产制胜的话，你不在地点上严谨性，千万不要搞。所以这是地点要求不一样。
第二设计要求不一样。我的公司恒隆搞住宅搞了几十年，搞商业地产也搞了很多年，到中国内地的时候，我决定不搞住宅，我只搞商业。为什么呢？因为设计的要求非常非常不一样。住宅的经验你可以很快的抓住那个要点，商业房地产，特别是高档的商场房地产，你没有25年以上的经验是不容易搞好，不容易选好的。
因为经验的累计在商场的开发里面是极度的重要，设计的要求不可能你一次就把他弄好了，你只能够在错误里面去学习。当然我们知道最便宜的学习方法不是从我的错误里学的，最便宜的学习方法是从别人的错误里面学的，可惜的是今天所有的商业房地产商没有学别人的错误，连自己的错误恐怕也不知道，你就不可能有改进。在设计上是一个很大的不一样。
第三就是租跟售是有分别的。住房90%可能是出售，一个社会老百姓能够安居乐业很主要一点就是他们有自己的房，这个我相信是国家非常大力支持的，就是老百姓要拥有自己的房子。但是商业房地产是不可以出售的，只能够整栋的出售。到处都是分割的出售，一层里面还要切成豆腐干这样子，那么这个就保证了你那个项目是三流的，不可能是好的，因为人心所及，每个人扫自己门前的雪。
好多人问，中国现在有这么多的商场，你还跑进去，中国的商业房地产是少得不得了的。因为95%是切豆腐干而卖掉，哪些根本不可能是我的竞争对手。在内地我只看到两家比较有水平的商业房地产开发商，都是国营企业，因为财务的要求，私人的企业，民营的企业在一个比较初期的阶段还没有这么大的财力，主要是国营的。
在香港有四家左右在内地是比较活跃的。那四家当中也只有两家是真是很活跃很活跃，全国我看来看去只有六家，有些水平太低的，根本不用讲了。真的比较有水平的，全国这么大，全国有180多个城市是100万人口的，在这么诺大的国家里只有6家真正的商业房地产的开发商。所以可以说那个市场竞争的环境是好得不得了。但是你要成为这6个成员之一，或者成为第7个，第8个要有很大的努力。
第四个不一样，对财务要求不一样。你搞住宅，你贷款你要很快的卖掉，把所有的债务都一次还清，可以，没问题，而且正常情况，你赚的可以比你贷的多，所以你绝对百分之百可以在三四年把贷款还清。如果是商业房地产，你就不可能这么快的还清，你就只能等租金，等很长的时期以后，你的租金上涨之后你才能把债务还清。
第五个不一样就是很基本的一个道理，住宅主要是一个量的追求。住房房地产之间的较量是一个量的较量，你必须要大，你必须要盖好多好多，因为你每平方赚的钱不一定很多，所以是一个量的较量。但是高档的商业房地产主要是一个质的一个较量。所以凡是告诉你，我一年完成多少个商场，我可以18个月买地到盖好一个商场，一个写字楼，我可以保证你绝对是一个垃圾，不可能是好东西的。好东西不可能是那么快盖出来的。我知道现在在国家大发展的前提之下，那个速度好多大城市的领导都希望我们去投资，但是去到那里都问我18个月能不能盖出来，我说垃圾18个月能盖出来，好东西我要盖五年，还不算买地，所以这是一个质的较量。
另外就是速度的问题，住房你速度一般来说越快越好，你贷款，你要还款呀，要速度快，手脚要快，但是商业房地产是质的较量的话，不可能速度是快的。速度一定是要比较慢，当然也没有理由不需要这么慢，但是基本上速度一定是要慢的。
既然如此，一辈子你能盖的好商场，好写字楼，商业项目不可能太多。日本东京最有名的商业房地产开发商森先生，我去参加了他的丧礼，他的好多模型，盖过的东西都在那里，我看了一下真的大的项目一共搞了5个。我在内地已经在搞八个，十个，当然国家不一样，环境不一样，制度不一样，条件不一样，在中国这个地方可以多干一点。但是也不可能太多，而且我刚才说了，你只能够从你的经验里面去吸取教训，讲得再白一点，只能从错误里面吸取教训，所以要是你是一个好的发展商，你就要总结经验，从你自己的错误，从别人的错误里去寻找往前走的路，从而学习来进步。
所以商业房地产绝对一个经验含量极高的一个行业。你搞住房，因为你量可以多，可以一盖搞几万个内地的大公司，五十万，八万都有的，像万科。他们的错误很快就可以纠正，很快就可以学得到。但是你商业房地产，第一你盖的周期很长，第二你盖了一段时间以后，你才慢慢的发现你在设计上，建设上犯了什么错误，你慢慢才可以发现错误，从而希望你从那里学到一点点东西，然后累计下来，你再做第二个项目的时候，希望你做得比这个好。由此可见，商业房地产跟住房房地产是两个不同领域的，就跟人和老虎不一样一样。
所以你要想在商业房地产领域里面成功的话，首先你要认识我刚才讲的，当然你说陈先生你搞房地产有50多年了，你有更多的资金，那是事实。内地怎么办，你可以从住房房地产开始，因为需求的资金少很多，从那里开始累计资金，经验，可能刚才没有人举手单做住房的，可能你们已经累计了很大的资金。刚才也没有人举纯做商业房地产，告诉我还没有一个毕业生能够把资金累计到只做商业房地产的。
最后几句话总结，第一讲两句来表明我说的一些事情。最后赚了钱怎么办？
恒隆到了内地才专门注意商业房地产，在香港我们是住宅也做，商业也做。我们不做工业的。到内地以后，我们就做商业房地产。在内地我们大概在做800-900个亿人民币的项目在7个城市。有几件事很特别，第一我们公司去年零负债，一分钱没贷款，今年恐怕也是零负债，明年会不会，还不知道。怎么可以盖800个亿人民币的项目而零负债呢？
那是另外一个课题，以后有机会再跟大家分享。重要的不是在这儿，重要的我就给大家一个数字，你们可能在座的人知道恒隆在上海 大概12年前开幕了两个商场，一个是上海的港汇(音)商场，一个是恒隆(音)商场，在不算资产增值之下就是从租金收入来看，每年是我们成本的40%左右，也就是说当时花的一百块钱，我今年收租就收了40块，而且还在进步，以往的11年都是双倍数字的增长，我相信在未来的十年里，每年大概以8%的增长率平均来说是可行的。在其他的城市我们还是争取每个项目的头五年，七年，十年希望达到有个双位数字的增长。
我们的思考是这样的，我这么多的资金，我必须叫我的每一分钱，每一分资金都达到最高的回报率。惟有如此公司才是真正的善用我们的资金。所以我可以搞好多项目，但是对于我来说，最宝贵的是我员工的经验跟员工的时间。
房地产是一个非常高经验含量的行业—特别是商业房地产，不是高科技的行业，虽然我们有科技，在内地的每一个项目都达到美国绿色项目的标准，我相信全世界也只有我一家公司在以往的十几年来都达到美国的绿色建筑的标准。
我们用科技，但是我们不是一家高科技的公司，我们的经验在哪里在脑子，所以我们对员工不只是工资高，而且需要企业文化，没有好的企业文化，商业房地产公司是不可能真正成功的，也惟有在这些条件之下，才能够做到每一分的资金都拿到最高的回报。像我们上海今天已经是40%，从租金收入来算。
最后一点想跟大家提一提的是，我开始说搞房地产的人都是希望赚大钱的人，而且赚钱不是不对，问题是你是不是合情合法合理的赚钱。我有一个习惯，我爸爸已经过去了26年，他死的时候没有一分钱留给我三兄弟。我儿子从他7岁开始，我就告诉他不要想爸爸有一天给你一分钱，给你最好的学校教育，上重庆大学，给你最好的道德教育，够了，其他的免提。儿子大了才告诉他，你死定了，他不给你干。在座的都比我年轻，孩子说爸爸赚的钱，妈妈赚的钱一分不给你，钱都给穷人。你说到我发财的时候，中国穷人都不太多了，那你捐给教育，你没有学校捐的话，你捐给重庆大学也行，总之赚来的钱不要交给孩子，那是害了你，赚钱必须要经营，必须要很理性。在你自己用钱的时候上，千万不要感性，要理性。希望大家做房地产的朋友们赚大钱，捐大钱，谢谢。
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