??国家领导人习近平11月10日在中央财经领导小组会议上强调，要化解房地产库存，促进行业持续发展。业内感觉曾经失去的爱又回来了，开始憧憬有新的提振楼市的政策出台，房地产上市公司的股票跃跃欲试。
??老大放话要解决的问题肯定是一件大事。楼市的库存到底有多严重，直接上图。
??图1：2012以来商品房待售面积
??数据来源：国家统计局
??截至2015年10月底， 待售房面积6.9亿方。这个数字是很吓人的，今年前10个月，全国商品房也不过卖了9.5亿方。值得注意的是，国家统计局对待售房的定义是，已竣工的可供销售或从未租出的商品房。房地产行业实行预售制，如果直到竣工还没找到买家，很大程度上意味着砸开发商手里了。除非是开发商在一线城市待价而沽的高端房，消化这些待售房并非易事。
??三四线城市是待售房重灾区。国家统计局重点监测以直辖市、省城和副省级城市为主体40个城市。2015年前10个月，这40个城市销售面积增速稳定。除此之外的非重点城市拖后腿。
??待售房从2011年底的2.7亿方增加到2015年10月底6.9亿方，三年多来增加1.5倍。这么多的待售房意味着什么？毫无疑问是中国沉淀资金最多的过剩产能。煤炭、钢铁是产能过剩的大户，沉淀的资金不过数千亿量级，跟楼市相比是小巫见大巫。
??全联房地产商会会长聂梅生在2015中国不动产金融年会上算了一笔账：土地成本、建安成本加上沉淀资金利息，按成本5000元/方计算，近7亿方差不多压了3万到4万亿在里面。按资产负债率50%来算，银行和金融机构的贷款也有差不多两万亿在里面。
??开发商去库存迫在眉睫。图2是过去一年来全国房地产开发企业到位资金增速，一直在正负零的位置徘徊。房子卖不动，钱回不来。
??数据来源：国家统计局
??在企业微观层面上，开发商也饱受待售房的痛苦。以开发商现在10%一线的净利率计算，如果针对滚不动的滞销房计提足额减值，不少房企这些年来的利润将直接清零。
??图3是TOP20房企截至2015年6月末待售房成本与2014年销售额的比值。值得说明的是，绿地、万达两大拿未在财报里披露存货结构，因此只有18家房企的数据；金科股份入围TOP20略有点牵强，是因为佳兆业陷入销售停顿而补缺。
??数据来源：上市公司财报
??如图3，周转率一直不高的绿城数据不错，是因为分母因素，绿城2014年销售额包含大量合作项目，如果用权益销售额做分母，绿城的数据没这么好。万科的待售房占比只比产业地产龙头华夏幸福高一点，是同类房企中数据最好的。万科大力向服务业链条转型，是因为待销房包袱轻。否则，掉进库存滞销的坑里就无暇转型。不少房企已完工待售物业负担沉重，各有各的难处，此处人艰不拆。
??天塌不下来。既然习大大向房地产库存宣战，这说明问题已经充分暴露，事态已经触底，你以为领导会干没把握的事吗？在国家统计局的数据上，也可以找到支撑。
??2015年前10月，待销房净增6463万方，净增加量只是2014全年的一半。同比2014年底10.4%的增长幅度也是近四年来低。
??今年前10个月，开发企业购置土地面积同比减少33.8%，新开工面积下降13.9%，商品房销售面积增长7.2%。未来一段时间供给端收缩，如果需求端保持稳定，待销房库存将逐渐消化。
??通过地方政府债务置换，决策层打掉政府平台高息负债堰塞湖；房企借助融资松绑和市场利率下行，也置换高息融资和优化债务结构。系统性风险解除，为房企攻坚待销房创造了良好的外围条件。
??但现在还不是长舒一口气的时候。楼市调整松绑以来，按揭贷利率已是历史最低，还有二孩政策搅动需求，但待销房绝对量还是惯性往上顶。对限购放松、利率下降、降低首付，消费者进一步买账力度有限。
??这几天市场上对政府加持楼市的政策憧憬越来越盛，拭目以待看政府还能不能出大招。
??作者：张盈，老龄记者，辗转21世纪经济报道、新地产、证券市场周刊、乐居深度。半吊子公司、产业和资本市场观察者。
