新形势下，房地产企业如何转型与创新？
主讲：阳学文
湖南大学房地产培训中心教授、湖南省政府顾问
中国城乡规划与房地产策划设计联盟主席
阳学文城乡规划与房地产策划设计工作室
第一部分 中国房地产现状和未来如歌的行板
第一首歌，“雾里看花”。现在的房地产市场是“雾里看花”。
房地产是国民经济的大儿子。房地产的走向完全取决于宏观经济的走向，而中国的宏观经济往往取决于世界的经济走向。
房地产是为宏观经济服务的。宏观经济需要你的时候你就需要往前冲，宏观经济需要你往后退的时候你要往后退。98年搞房改，朱镕基亲自指导房改。朱镕基总理当时的话说得很清楚，我现在搞房改是为了促进新的经济增长，新的消费热点，也就是说搞房改的第一目的是为救中国经济，第二才是改革。
我们房价太高了，就是流动性太过了导致房价太高了，钱太多了，满大街都是钱，一投资房地产它就提高了。现在好了，房地产不让投资了，股票又是那么不景气，那怎么办，人们炒绿豆，炒大蒜，炒石头，什么都炒，炒到流动性跑到哪里哪里就炸，所以最后只好把流动性收紧，准备金率，加快调控等等。
我们房价调控的目的很清楚，一个目的就是解决中低收入、低收入家庭的住房问题，使社会和谐社会稳定；第二就是把过高的房价压下来，所以这个目的很清楚就是要遏制过快上涨。
中央政府规定地方政府，土地出让金中有10%要用于保障房建设，10%要用于教育投资，10%用于水利投资，还有15%用于农业投资，都规定好了。
中央提出了三种增长，一种叫做强劲增长，一种叫做可持续增长，一种叫做稳定增长，他认为当今我们强调着重于强劲增长，强劲增长才能解决好稳定增长和可持续增长问题 。
现在看来经济复苏是压倒一切的，压倒一切的是经济复苏，不平衡的增长，比平衡的衰退好 。
如何保证中国的经济保持较快的增长，我们房地产业应该怎么做，那么这些事情又是一个雾里看花的，说话，理解到底怎么看，我认为用你的放大镜，望远镜，来透过云雾里来看。
第二首歌，《让人欢喜让人忧》。房地产让人欢喜让人忧，为什么让人欢喜，房地产起来的时候，买房的人可以保持增值，地方政府欢喜，房地产起来了，财政收入，城市建设改变很大程度上靠土地卖的钱，开发商更欢喜，这几年开发商都是买卖喜气洋洋的。
总的来说，中国房地产市场还是健康的，但也存在问题，一些城市中低价位住宅供应紧张，近几年房价攀升过快、建筑品质不高……都让人担忧。
第一种就是虚胖症
设计不合理，主卧空间规划不合理，我们客厅太大了。
中国的经济实力中国的资源无论土地资源还是其他资源人多地少，人多资源少，我们应该反思，我们应该把他们做更加紧凑一点，90、70的方向是对的，中国城市应该像欧洲学习紧凑型，不应该向美国学习，中国建筑应该向香港、日本学习，要简约 。
第二种高血脂症 我们室外布局绿色空间广场小桥流水应该是世界一流，但是我发现我们泥土太少，我们硬制地面太多了，我们草多树少，我们有装饰东西太多了，应该在我们小区环境当中栽更多树木。
第三种低免疫力症
我们房子原来不节能，隔热保温很差，夏天一照家里比外面还热，免疫力很差，我们现在讲节能隔热保温，我们每一个能量充分保全，既要做到空气适合，所以在隔热保温上，在墙体隔热保温建材物品这方面我觉得我们差异跟世界各国差异还是很大的 。
第四种先天发育不全
我们房子现在是毛坯房，现在是期房，这两 房是先天发育不全，特别是毛坯房，大家买房子以后浪费了材料，破坏了结构，互相干扰，装修东西不环保，我们完全应该向世界各国看齐，我们应该大量提供成品房而不是现在70%-80%还是毛坯房，从低碳角度应该完全取消，应该把我们向社会提供成品房作为房地产的目标，把提供现房做一个目标 。
最后一种叫短命症
最大的浪费最大的高碳就是房子的寿命太短了。
第三首歌叫做《吻别》
大家希望黄金时代继续下去，还在火爆，利润高高的，但是对不起没有这个——吻别了！
第四首歌，《牵手》
牵手白云时代，利润减薄了，我们不可能依靠土地的升值，房价快速上升来获得利润，因此策划师的作用就更加凸显。
第五首歌叫《涛声依旧》
《涛声依旧》中有一句话叫：旧船票能不能登上新的客船？
进入买方市场，竞争加剧了，我们的开发商，我们的行业怎么办？用我的观点来看，我们的整个市场也要转型，转型有三个方面，第一个方面就是：我们产业发展的目标和任务要转型，第二，我们市场的形态要转型。第三，我们产业的布局要转型。
第六首叫《明天会更好》
中国现在是52.57%的城市化率，那么城镇化百分之三十到百分之七十是加快发展的阶段，我们正好在中间，我们没有理由认为中国的城镇化就是完成了，城镇化是房地产最大的动力，城镇化是中国经济发展最主要的内需 。
农民工兄弟，他们进城到现在，住房条件，尽管他们家里有一套房，但是城里住的很差，每人五平米十平米了不起了，我们现在城市人均三十平以上了，第三点，中国过去盖房子破破烂的，我现在知道了为什么中国的英文叫CHINA,CHINA拆房子 。
未来20年是中国经济发展的重要战略机遇期，20年中国房地产还要兴旺，因为市场有三股力量在拉动需求：首先是不断增长的主动性住房需求，主要来自于20多岁的年轻人首次置业 。
今后20年仍然是中国房地产增量的增加期，长期福利住房使得目前我国城镇居民住房消费只占总支出的10%，农村居民是15%，而国际上最合理的住房消费比例为20%～30%，消费潜力还很大。其次是被动的需求。各地在大量进行旧城改造，在拆迁实行货币化补偿的情况下，拆迁后的居民必须重新购买商品房，这种被动型的需求也是不可估量的。三是自动型的需求。
每年将有1500万人口进入城市，这部分人所产生的住房需求也是不可忽视的。
我相信，中国的房地产明天会更好。市场发展环境会更好，尽管没有现在高利润的升值暴利，但是我们的品质会做的更好，我们的市场空间还很大 。
最后一首歌就是《爱你一万年》。由于房产是人们居住的必须消费品，市场前景非常好，真正健康的房地产业是会长期兴旺的。
第二部分 如何看待十二五期间房地产发展的态势
房地产的转型既受制于大的经济政策和宏观调控，同时又牵动着相关产业并涉及民生，因此各方都十分关注。
就产业本身而言，房地产与其他产业最大区别有三：一是房地产是“不动产”，决定了业态的区域特征明显，所以对房地产的调控不能搞一刀切；二是惯性大，由于产业链条长，挂带着几十个相关产业，而且产品生产周期也长，所以运行惯性必然较大，对政策的反应有一定的滞后性；
三是生产关系复杂，相关利益主体的主张和诉求有不同的取向。谈到这，我们就不难理解，为什么频频的宏观调控总是难以奏效。
我们看待十二五期间中国楼市的走势，首先要把环境分析清楚，十二五期间整个中国的房地产处在这样的环境下面，我概括为：两化、两调、两型。
(1)两化，即工业化和城镇化。
在十二五期间中国的工业化要追求效益，中国的城镇化要追求质量。
城镇化是拉动中国经济最大的引擎，工业化也是一个大引擎，但是工业化的引擎是带动投资需求的，而城镇化的引擎是带动消费需求的。
内需当中一个是投资需求，一个是消费需求，而这种流水线的工业化就是一种投资需求，而我们城镇化应该是一种消费需求。
当城镇化率超过30%以后，城镇化率会快速发展，一直到70%，30，40，50，60，到70以后可能会慢慢停下来。我们还有20个百分点，根据过去的发展速度，还有20年的城镇化历程，城镇化意味着什么，农民兄弟进城，意味着他们到城里来住，工作，就需要房子。
(2)两调，即调整经济结构和调控房地产市场。
第一是经济结构的调整，产业要升级，经济结构必须要调整。十二五期间有两个词，一个是科学发展，一个是转变方式，科学发展是主题，转变方式是主线。
产业结构的调整布局和房地产业大有关系，经济结构调整在十二五会发生重大变化，这是房地产面临的机遇。二是调控房地产市场，中国的房地产市场在十二五期间将会进一步调控，因为楼市有冷热，经济有冷热，而调控的目的就是不要让冷的时候太冷，热的时候太热。十二五期间中国楼市的调控目标是什么？我用三个稳定来理解：即稳定房价、稳定民心、稳定发展。
(3)两型，即资源节约型和环境友好型。
中国建设两型社会，把两型发展作为我们的国策来适应气候的变化，同时中国进入两型社会有它的必然性。
中国的人口占世界人口的1/5，但中国的房子占世界房子总量的50%。也就是说全世界有一半的房子盖在中国。
我们建筑能耗占到全世界能耗40%，这个数字给我们出沉甸甸问题，我们房子怎么盖，盖什么样房子，我们盖房子老百姓怎么生活怎么消费怎么能耗，不仅关系到我们中国，中国的老百姓更关系到世界更关系到世界未来，所以低碳经济绿色建筑是我们今天应该极力提倡的话题一个课题。
第三部分 积极推进房地产转型与创新
在经济稳增长，促进房地产行业稳定健康发展的基调下，随着新型城镇化建设的有序批推进，房地产行业发展乐观，如果说2013年之前的十年，是中国房地产快速发展的“黄金十年”，那么2013年之后，中国依然是世界上最强劲的房地产市场。为什么呢？
1、从长远来说，影响房价的核心因素还是供求关系。正如李克强总理所说：城镇化可以为中国经济增长提供动力。对应房地产行业，经济的持续稳定增长和推进城镇化，都会为房地产市场的发展奠定非常坚固的基石。大批农民将变成市民。
2、现在没有任何手段能代替土地财政，没有任何手段控制土地价格。房价不上涨，如此大规模地方债务无法偿还。
3、只要政府想经济“稳增长”，就不会对房地产动大的“手术”。可以预见，告别行政干预的时代正在到来！
但是我们应该看到：现在房地产市场比过去任何一个时候竞争都更激烈，过去企业用很少的钱办很多的事，现在花很多的钱办很少的事；现在土地价格、融资成本越来越高，企业为了不被边缘化，卖血也要买地，总体来说，房地产市场“烈士多，英雄少”。
一、房地产面临的转型
(1)目标任务的转移。
由比较单一的经济目标转变成三重目标。
第一个目标就是要实现住有所居，住有所居就 是人人有房住。
第二个目标就是健康楼市。
第三个目标是绿色发展。
(2)市场形态的转型。
增加保障房和遏制投资投机需求。在政策调控下，我们的楼市正由卖方市场转变为买方市场。在十二五期间，这种情况将成为常态。
(3)市场布局的转型。
市场布局的转型现在为下转内移，一些大的开发商都开始从大城市进入中小城市发展，从沿海接近饱和的城市往内地市场发展。
(4)盈利模式的转变。
房地产企业的盈利模式也会从依靠土地升值转变到依靠产品盈利。房地产企业需要打造更优秀的产品及差异化产品来获得盈利。
(5)商业模式的转变
由规模速度型转变为质量效益型，由散型销售转变为持有。
(6)企业组织的变化。
以前，一般的房地产企业都是开发投资一体化，现在出现了开发、投资分离的现象，企业向专一化方向发展。有的企业只投资，有的企业专业做开发。
(7)产品变化。
房地产企业的产品从灰色建筑、毛坯房，向绿色建筑、成品房方向发展。
(8)行业关系的转变。
以前房地产企业是单独发展，现在一些大型的房地产企业都有战略合作伙伴，出现了行业间合作发展态势，上下游产业链条上的企业，关系更加密切了，这对降低产品成本，提高产品品质都是有好处的。
房地产业的转型，将会体现在多个方面，如：准确的产业定位，适度的开发总量，有效的供应结构，合理的交易价格，有序的市场秩序，现代化的生产方式等等。这里应该强调一点，这些变化都是为满足和扩大社会对住房的最终消费需求，从而实现住有所居的目标。说白了，盖房子就是要住的，要回归住房是消费品的基本属性。
二、未来中国房地产市场的转型趋势
市场形态由过去的卖方市场正在转向买方市场，这是个很大的变化，因此，房地产要吻别黄金时代，牵手白银时代。买方市场的特点，一是供应量大了，需求量小了，竞争会加剧；二是“大鱼吃小鱼”，集中度会加大；三是暴利时代结束了，利润摊薄，甚至迎来微利时代。
(1)商品房与保障房划断，保障房建设将筹集各路资金，加速发展。民间资本和开发商进入保障房市场将是趋势。
(2) 城乡统筹与城镇化的步伐将会加快，土地流转与新农村建设将推进，孕育着新的市场机会。
(3)区域发展与合作将成为趋势，将在一定程度上缓解地区不平衡发展，使资源配置更趋均衡；中西部地区的发展将会加快，二三四线城市房地产市场孕育更大的市场机会。
(4) 住房政策更多地成为地方政策地方政府对地方房地产市场、对城市规划享有更多的自主权，建筑容积率将不断提升，建筑密度加大将是重要趋势。
(5)住房的需求依然呈现加速膨胀态势，这是跟经济发展阶段和城镇化发展阶段紧密相连的。
(6) 专业化的地产商、城市运营商和产业运营商将会出现，商业地产、产业地产的发展将会成为房地产市场的主流，所占市场份额将不断增大。
(7)绿色、低碳和产业化发展将成为房地产产品提升品质的主要方向，也将成为政策鼓励的重点。
(8) 每一次周期性调整过后，行业的集中度越来越高。
(9)开发商的利润不仅从土地溢价中，更多地从产品溢价、品牌溢价中获得。经营收入的多元化格局将逐渐形成。
(10)房地产市场与金融市场的关系将更加紧密。金融资本对商业地产、产业地产的渗透与融合将不断加强。
(11)二手房市场将占据一线城市的房地产市场更大的份额，存量市场将在未来的房地产市场担任主角。
三、房地产企业应在创新中树品牌
随着经济发展和人们生活品质的提高，房子不再是“钢筋＋混凝土”的避风遮雨的陋室，而是价值和品质的体现，通过这次房市调控，房地产市场将面临低端到高端的转折点，做好产品将越来越被重视 。
(一)品牌大比拼
万科每年销售出一百套房子中有64套房子是本公司的老业主重复购买或者是推荐购买的，其品牌影响力可见一斑。
①舍得投资
上海绿城在业内以“舍得投入”出名，在某楼盘规划时为了在平原城市引入“坡地生活”概念，在平整的地面深挖达3米，建筑起了园区的下沉式广场，并聘请世界著名景观设计师设计，最终营造出落差达5.6米的景观层次。无论市场背景如何，绿城的楼盘每推出一次，就热销一次，更创下了2天销售108套的记录，成为楼市亮点。
②追求百年
“树百年建筑”应当成为推进住宅产业化发展的动力，但现在我国的住宅产业化进展一直比较缓慢，粗放式的建设方式长期得不到改变。许多耗资几亿的建筑寿命不过十几年，“保量不保质”。
万科的博翠园就旨在打造一座持久、经典的传世豪宅，以“东方禅意”为主旨， “建筑”与“园林”是“博翠十镜”的两大要素，融入苏州园林中移步易景的经典手法，选择了ART Deco的古典建筑风格，周边更有三大公园与一座市民广场，使自然资源与环境资源达到了最大的平衡和融合，力图留下一座足以传承后世的经典建筑。
