??近年來，由於諸多資本湧入商業地產市場，導致每年全國購物中心過度開發，繼而讓購物中心集體遭遇工程延期、招商困難，部分地區的零售專案空置率甚至高達40%，使很多專案無法如期開業
??位於上海北外灘的白玉蘭廣場，原本準備今年開業，但因多種原因目前已延遲到明年才能開業。無獨有偶，上海虹橋商務區由瑞安集團開發的購物中心專案虹橋天 地更是幾度延遲，《第一財經日報》記者從多位知情人士處瞭解到，其之前預期的開業時間是2015年上半年，後來延後到今年9月，再後來延後到今年年底。
??類似的案例還有很多。
??《第一財經日報》記者近期深度調研獲悉，近年來，由於諸多資本湧入商業地產市場，導致每年全國購物中心過度開發，繼而讓購物中心集體遭遇工程延期、招商 困難，部分地區的零售專案空置率甚至高達40%，使很多專案無法如期開業，但不少開發商們似乎並沒有意識到這些，這讓購物中心營運者陷入尷尬。
??為拉升周邊房產？
??“幾乎每年都有數百家新的購物中心增量投入市場，但是市場根本不需要這麼多量，這會導致購物中心的總量供大於求。”長年負責購物中心開業、招商的協信商業地產集團上海區域商業總經理徐蓉坦言。
??世邦魏理仕指出，2013年，全球在建購物中心面積達3900萬平方米，在建面積最多的前10個城市中有8個位於中國。2015年下半年，上海將持續迎來新專案入市，預計新增供應將達到71.4萬平方米，其中約有87%位於非核心商圈。
??世邦魏理仕發佈《購物中心建設：全球最活躍城市》中的統計數據顯示，在2014年至2016年間，上海和成都在建購物中心面積分別達330萬平方米和320萬平方米，分別位列全球城市第一和第二。在部分二三線城市中，大量的新增供應已經開始對零售市場表現帶來壓力。
??《第一財經日報》記者從多家機構數據看到，2016年上海購物中心供應還將增大，2017年的供應還將比今年更大。
??緣何有這麼多新專案入市？
??“首先當然是住宅市場的調控與走低，開發商都看到多年後很多城市的住宅會過剩，因此一定要加緊轉型商業地產。其次，一些零售商由於生意難做，也開始轉向 商業地產，比如步步高、銀泰等。當然最根本的原因是對很多開發商而言，開發購物中心是一個‘羊毛出在豬身上’的過程，你只要建一個購物中心，就會使得周邊 的寫字樓、住宅增值，只要將寫字樓和住宅租售出去，開發商就已經賺錢，剩下的購物中心就變成了‘犧牲品’，開發商不關心購物中心的死活，他們只關心其他物 業租售的盈利。要知道，零售業是非常繁瑣和複雜的，你不好好經營，僅是當作一個拉升周邊房產的工具，必然做不好商業。”RET睿意德商業服務部董事杜斌指 出。
??招商難題
??隨著零售物業市場體量和版圖的快速擴張，諸多“後遺症”出現。
??首先是工期的延遲。“其實在業內這已是常規，能夠按時完成工期的大概只有萬達這類‘軍事化’管理的專案，因為萬達有數百個時間節點，每個節點必須完成指 標，不能完成者出局，萬達甚至在部分管理崗位準備諸多備用者，一旦有人出局，立即有人頂上，這讓萬達廣場基本都可如期開業。但其他業者並不具備此種能力， 一旦專案過多則工期就難以如期完成。”旭美商業投資管理有限公司CEO潘韜告訴記者。
??最讓人頭痛的當數招商。
??有多年招商經驗的徐蓉透露，以往一個購物中心的主力店應該是LV、GUCCI這類“重奢”大牌，但如今隨著公務消費受限、海外代購升溫等，很多奢侈品消 費都不會落地在國內，這讓大牌在前一陣也開始“破天荒”地打折，於是“重奢”大牌鮮少有擴張計畫，而且這類大牌通常在一個城市也只能開3~4家店，一旦飽 和也不會再擴張，於是招主力店難度加大。
??“大家退一步，就開始招‘輕奢’品牌，比如Coach、MK等，但這些品牌都需要裝修補貼，按每平方米3萬至5萬不等計算，一家輕奢店的補貼可高達數千萬元，這些成本都要購物中心承擔，這讓業主不堪重負。”杜斌坦言。
??“目前整個商業地產的市場供應非常大，但是零售行業受到電商衝擊在不斷下行，因此很多購物中心招商的時候都面臨尷尬。小的品牌想進來，但是我們不願意給 它們鋪位，大品牌對於租金的要求非常苛刻，還需要我們補貼裝修。比如目前A&F、MK、KateSpade這幾個輕奢品牌就非常火爆，招商難度非 常大。”一位從事招商工作的業內人士告訴記者。
??再退一步，則以招快時尚為主力店。
??“問題又來了，快時尚雖然可以吸引人流，但這類門店需要的面積很大，且有些品牌比如：拉夏貝爾、熱風等現在都必須要一樓的好位置，否則就不進入，因為它 們自己認為可以帶來客流是本錢，於是提諸多要求。更令人頭痛的是，這些以往普通的服飾品牌都要求裝修補貼，單店補貼金額從數百萬元到上千萬元不等。因為被 電商衝擊後，服飾品牌利潤下滑，一家虧損門店要靠好幾家盈利門店養活，於是服飾品牌就要依靠購物中心業主補貼裝修費用來獲利。這加劇了購物中心的成本壓力 和招商難度。”杜斌告訴記者。
??空置率高、開業難
??在招商有巨大難度後，不少購物中心的空置率上升。這一點在某些供應集中且消費人口尚待培養的新興商圈將尤為明顯。同時專案間的競爭升級將進一步強化市場的租戶主導特徵，租金的上漲空間料將持續受限。
??高空置率使得大量購物中心遭遇開業難。
??“一般我們要求開業的時候85%~90%的商鋪都可以開業，但是很多商場迫於開業時間都通過試營業等方式先行開業，其實很多商鋪都沒有完全招滿，不算完整的開業。”上述從事招商工作的人士透露。
??“有些商家為完成開業指標，則旨在招滿，並非注重定位，這讓這些即便已經開業的商場也面臨尷尬。比如開業不久的新世界大丸，其在日方支持下招到一些國際 高端品牌，但同時其店內也充斥著很多名不見經傳的品牌，這種混亂的定位本身就有問題，加之其位於南京路步行街，這類遊客諸多的地帶整體消費力不高，可新世 界大丸定位高端，其店內的旋轉式手扶電梯據說在全球只有100部不到，其店內購買了十幾部，如此高端的定位與大眾化消費的遊客群體根本不匹配。所以，盲目 開發的專案存在虧損風險。”長期研究商業地產的郭先生分析道。
??上述種種原因也導致購物中心利潤下滑。
??高緯環球數據顯示，上海購物中心的毛收益率已經從2008年的9%降低到2015年的4.91%。
??“以往一個10萬平方米的購物中心可能7~10年可以回本，如今估計起碼要10年以上才能回本。”杜斌指出。
??“未來商業地產開發和管理必然需要分開，開發商全部自持專案的話，根本沒有資金來進行開發，但是中國目前的管理方和資產方還沒有明確的模式，萬科、萬達都在進行嘗試，但目前這個模式還不成熟，這個問題也制約著商業地產的發展。”上述從事招商工作的人士坦言?
