191村民指控村干部私自低价卖地
惠城区河南岸冷水坑村，3万平方米地块卖778万元？
● 村干部：土地权属复杂，价值也没有那么高
● 律师：集体用地未集体表决，买卖合同面临无效
● 街道办：无证据显示私自卖地
● 国土局：已暂停该手续办理
● 开发商：愿加价
一桩“三旧”改造村企合作的土地买卖，引发上百村民的集体指控。6月初，惠城区河南岸冷水坑村禾联村民小组村民代表意外发现一份涉及该村的卖地合同后十分错愕，村小组毗邻惠南大道一块3万平方米的优质地块，却被以仅778万元低价出售。191名村民愤而联名举报当地村干部，指控村小组长刘志方未经村民同意私自贱卖集团土地，但村小组长则以土地权属复杂和曾开会确定为由否认上述指控。
事发村民：偶然看到778万元卖地，此前毫不知情，怀疑村民小组组长私自卖地
“在一次偶然的场合发现了这份合同，认为不可思议。”6月初，村民刘继科听说这块地已经进入规划公示环节，国土证很快就会办给开发商，心里十分焦急。
按照2010年5月19日村民小组组长刘志方与惠州市碧云房地产有限公司(下称碧云公司)签订的《合作开发合同书一》约定内容，位于惠州学院校门旁(原双泰龙家具城)约3万平方米地块，符合“三旧改造”相关条件，采取村企合作方式开发，禾联村民小组与国土局签订征地协议当天，碧云公司将向禾联村民小组支付总折价款788万元。
犹如一枚重磅炸弹，此事很快就在村里炸开了锅。众多村民感到事情十分蹊跷，他们称，此前完全不知村里在卖地，更不知有这份合同的存在，让他们怀疑村民小组组长刘志方私自卖地，但更意外的是这份合同后面附了一张全村村民的统一的按手印的签名表。“这份签名是伪造的，签名表前面表明是2007年另一份村企合作公司的签名表，但对应的并不是这份合同。”村民认为小组长刘志方用“移花接木”套用签名的方式欺骗了他们。
迷局
村民：六年前签名被村干部套用贱卖土地？
村民小组组长：三年前签合同前曾大会公示
街道办：村民曾签名同意村企合作三旧改造
事件肇始于六年前，禾联村民小组18周岁以上村民签名表决同意村企合作模式，就双泰龙地块与深圳爱创利实业有限公司(下称爱创利公司)签订合作开发意向协议书，约定该公司在两年内完成相关的用地手续，但两年后，爱创利实业有限公司没有完成相关手续，该合作被迫终止。
三年后的2010年5月19日，刘志方将2007年前那份全体村民签名表作为合同附件，就双泰龙地块与惠州碧云房地产有限公司签订《合作开发合同书一》，申报惠州市“三旧”改造中的旧厂房改造项目，并获得批准。
不少村民表示，2007年的全体村民签名是认同村企合作模式，但这仅针对于与爱创利公司的合作，在与碧云公司的合作中，应该再次得到村民的同意方可签订合同，村民怀疑刘志方涉嫌私卖土地。
但随后的受访时，刘志方对私自卖地的指控坚决否认，他解释，双泰龙地块实际用地红线内的面积为2.6万平方米，2007年批给爱创利公司后，该公司2年未办理好用地手续，故收回，村民指责的其用2007年的签名套用到2010年与碧云公司签订的合同上实际上不存在。
刘志方认为，2010年4月19日签订给碧云公司合同之前，已经确定召开村民代表大会，以及村民代表大会，绝对不存在私卖的说法。但村民反驳称在这次大会中，由于没有看到具体的合作方案和条件，13名代表中有11名提出了反对意见，事情不了了之。
河南岸街道办信访办主任唐太生接受南都记者采访时称，经核实了解，2007年该村小组村名集体签名表决同意用“三旧”改造的方式进行村企合作开发的模式，并非是签订给哪家公司，所以村民的指控伪造签名暂时没有更进一步证据显示刘志方私卖土地。
《合作开发合同书一》显示，双泰龙地块中，村民的收益为农民住房折价款778万元。而按照村民计算，这块土地作为“三旧”改造规划用地，按附近楼面地价保守估计，在缴纳完惠州“三旧”改造土地出让金等费用后，至少有3000万元应该给到村里。
刘志方反驳这块地并不值这么多钱，理由是该地块土地红线内的用地指标仅2 .6万平方米，且无任何证件，尚属于集体用地性质，更为要命的是在上世纪90年代，冰糖村给该地块办理了国土证，在后期协商中，该村虽然承认该地块归属禾联村民小组，但依旧至今还在协商中。
变故村民：191村民维权，多次维权被中止村民小组组长：已发函要求解除合同，被拒国土局：土地手续刚起步，已因维权暂停
在随后村里多次的开会讨论中，刘志方与其他村民的意见依然产生严重分歧。而在3月5日，迫于众多村民的反对压力，刘志方以村民小组的名义向碧云公司发去《函告》，以对方未按约定在2年内办好用地手续为由，解除此前双方签订的合同，而碧云公司的一份复函中提到，村小组违约在先，在双方的合同中并未有“两年内办理到建设用地指标”的约定，拒绝单方面解除合同。
事情拖延至7月，有村民听说刘志方已同意协助碧云公司办好双泰龙地块的国土证，并且很快就能出证。这一情况虽未经证实，但焦急的村民终于按捺不住，先后到市信访局、河南岸街道办上访。在一份《禾联村民小组干部采取违规手段与企业签订集体土地合作开发商合同的集体举报签名表》中，共有191村民签名并按下拇指印。
与此同时，村民还向市国土局、市住建局发函要求终止该双泰龙地块用地手续的办理。
尽管市住建局已为该地块出具《条件告知书》，并已函至市“三旧”改造办公室小组(下称三旧办)，但在南都记者向市国土局办公室核实情况时，该局办公室刁姓主任称，《条件告知书》出具后，还需经过市三旧办讨论、市用地小组讨论、市政府审批、办理出让手续、缴纳土地出让金等一系列流程，最后才能办出国土证。
“三旧办接到村民反映情况后，目前这块地的手续流程已经被暂停了。”刁主任说，三旧办在接下来应该会出公示，待村民的争议和纠纷解决了，该地块的手续流程才会做下一步处理。
各方说法
开发商还可以适当加价
碧云公司开发部经理莫海燕在接受南都记者采访时称，双泰龙地块的合作开发，公司所付出的代价肯定远不止778万元的住房折价款，“在一系列的手续办理过程中，公司需要支付大量后续资金。”
莫海燕同时称，在村民收益方面，公司和村里还可以按照合作意向继续谈，并不是没有回旋的余地。如果村民出的价格合适，公司还可以再加价，“现在，只有等村民的内部矛盾解决了，这个项目才能继续推进。”
律师半数以上村民可主张合同无效
广东卓凡律师事务所律师余安平认为，我国《土地管理法》规定农村集体土地不得买卖或转让用于非农业建设，因此在争议土地转为国有建设用地之前，该村与开发商之间的买卖合同无效。
如果该争议土地已经转为国有建设用地，则根据《村民委员会组织法》、《物权法》，该村需经过民主议定程序由多数村民或村民代表决定对外出售。
本案中该村干部未经民主议定程序，无论是否已经转为国有建设用地，一律无效。该村半数以上村民可以将开发商与村集体诉至法院，主张该买卖合同无效，也可以委托代理人与开发商协商善后补偿事宜，并在该土地转为国有建设用地后追认土地买卖合同。
资深律师曾环钦也持类似观点。他认为在本案中，争议的焦点是“三旧改造”方案或“村企合作”方案是否有效的问题以及村民利益如何保障的问题。
无论是“三旧改造”还是“村企合作”，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》及相关法律法规的规定，属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布。因此，涉及全体村民利益的事项，应当依法通过村民大会或村民代表大会进行民主表决，未经合法程序而私自确定的“方案”，将面临“无效”的可能。
