近日，合富辉煌在新办公大楼举办的“十八届三中全会后房地产走势”论坛上，不少与会专家认为，城镇化是房地产业发展新机遇，广州市今后城镇化和“三旧”改造仍大有潜力可挖。
广州城市化率达83%
合富辉煌首席分析师黎文江在论坛上透露，目前，广州市人口城市化率达83%，而土地的城市化率为63%，住房的城市化率为66%，与人口城市化率相差近20%。800万户籍人口住房自有率超九成，而700万非户籍常住人口有2/3租房住，并集中在城中村。
“2020年广州市常住人口将达到1800万人，若人均居住面积为23平方米(目前是22平方米)，则要新增住房1300万平方米/年。”黎文江透露，从2005年到2011年广州十区商品住房成交量773万平方米/年，而2005年至2011年十区土地供应211万平方米/年，可建筑面积仅434万平方米(按平均容积率2)，供需缺口339万平方米/年。
但他同时指出，近几年，由于投资投机需求受到抑制。商品住宅年均成交量从调控初期90 0万平方米减到近年60 0万至70 0万平方米，下降近三成。成交结构方面，限购前后首次置业率占总量比例从50%升至70%，本市户籍人口购房比例由总量的50%上升到76%。“调控政策对支持首次置业及本地居民购房，抑制外地人员置业产生明显效果，使消费结构趋向合理。但受到高速城市化发展，经济持续增长，城市拆迁改造等影响，刚需和改需依然强劲。”
三旧改造仍有潜力可挖
黎文江透露，广州市土地利用强度到2011年已达到22.8%。按照国际通行的30%的生态宜居警戒标准，全市未来建设开发用地新增空间只有大约522平方公里。广州用地效率与国内外发达城市有较大差距。
去年广州单位建设用地G D P产出率约800亿元/平方公里，不到香港(5690亿元/平方公里)的1/7，和新加坡(3919亿元/平方公里)的1/5，全市低效建设用地超过520平方公里、占全市建设总规模32.4%。低效用地以494 .1平方公里“三旧”用地为主，农村建设用地产出效益只有国有建设用地的1/10。“广州市今后城镇化和‘三旧’改造仍大有潜力可挖，是今后房地产业发展的机遇。”
全国住房缺口仍很大
值得关注的是，很多与会人士表示，目前全国的住房缺口仍很大。广东财经大学教授林文俏提出，2012年中国城镇化是52.57%，比上年提高1.3个百分点，按照城镇化最基本的要求70%，每年1 .3，还有14年时间才能达到70%。林文俏分析，2011年中国人口为13.47亿，14年以后的人口或达14.5亿，按照小康标准，每人住房面积应为35平方米，那么所需要的新房建筑面积大约为400亿平方米。而现在中国的住房总面积是仅为190亿，住房缺口为210亿平方米。
声音
按照小康水平的住房标准，每人住房面积应为35平方米，中国住房缺口为210亿平方米。
———广东财经大学教授林文俏
