“穗六条”规定，已批准建设的低密度商品住房项目须完成房地产初始登记后方可销售。南都记者近日调查发现，广州至少有5 0个或以上豪宅盘将受此影响。业内专家认为，从预售变现楼，约要推迟一年上市的广州低密度豪宅步入“间隔年”。未来一段时间这些楼盘的销售速度将整体放缓，而发展商在资金压力大增的同时，这些楼盘未来的售价也将不再受限。
低密度住宅容积率应等于小于1
最新出台的“穗六条”中，第一条最后一句要求“已批准建设的低密度商品住房项目须完成房地产初始登记后方可销售。”字面上好理解，即低密度住宅从以前拿到预售证就可出售，到现在需要全部建成变成现楼后方可出售，但何为低密度住宅呢？中原地产项目部总经理黄韬认为，尽管穗六条对此没有一个明确解释，但我们首先还是要弄清这个概念，否则就没有一个标准。
对于“低密度商品住宅”，百度上是这样解释的：“低密度住宅中的密度从专业上来讲应指容积率，根据国情，特别是北京、上海等大城市的现状，可以认为容积率在1 .5以下的住宅，都属于低密度住宅。”然而，2010年9月21日，国土部和住房城乡建设部在《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中要求：“今后住宅用地的容积率指标必须大于1，限制低密度大户型住宅项目。”也就是说，容积率小于等于1的，就是低密度大户型住宅。今年3月，广州市政府在出台新国五条时，曾声明：“禁止容积率小于等于1的低密度高档住宅用地供应。”所以黄韬认为，从穗六条的第一条第一句“加快中低价位的商品住房供应，控制高端商品住房”可以推出，“穗六条”中的“低密度商品住宅”应该是指容积率小于等于1的低密度豪宅。
至少50个在售豪宅盘受影响
据新浪乐居统计，广州目前有在售项目362个，包括尾盘、预售、在售。容积率等于小于1的有24个项目，其中有8个处于销售状态，16个处于预售状态。不过，即便处于销售状态，也不一定代表整个项目已全部为现楼。“很多项目都是分几期建设，房产证也是分期拿的。此‘销售’很可能就是某一期的状态，而不代表整个项目都是现房。”此外，黄韬还特别强调，只有已领取房产证和土地证的房子才能称得上是现房；房子是否已经盖好，是否有人居住，并不成为衡量现房的标准，这正是购房人在实际买房过程中容易混淆和产生误解的地方。相反没有土地证和房产证的房子即便已经盖好，或者已经有人居住，仍属于期房的范畴，在买卖过程中仍然应按期房销售。
黄韬表示，因为国家的三令五申，容积率等于小于1的项目本身就受到严控，越来越稀少，导致后来很多开发商在开发豪宅项目时采用“别墅 洋房”的做法，基本上设计都可以突破1 .0的容积率。而这样的项目在实际操作中，又往往把别墅和洋房分开领预售证，这样更有利于别墅的宣传推广。黄韬粗略估计，这样的项目广州目前在售的300多个楼盘中保守估计至少有30个，再加上之前的24个容积率等于小于1的项目，即便去掉4个完全现房的，可以确定的是，广州目前至少有50个在售豪宅项目会受“预售变现楼”政策的影响。
是否受限取决于容积率的核算
原计划12月开盘的金沙洲某楼盘目前正准备向房管局递件领取预售证。“我在规划局没查到到底怎样才算低密度住宅，我们认为应该是容积率1或以下。”该楼盘的相关负责人对记者表示。“按道理我们不在受限范围，虽然是联排别墅和洋房两个分开拿证，但却是一块地开发，容积率也是1 .58.我们旁边有个楼盘也是别墅和洋房，但他们是两地块分别开发，至少别墅那一块应该受限。”尽管如此，该负责人表示心里仍然没底：“容积率是规划局负责的，现在又要房管局来管，而且又没有具体定义，房管局在实际操作中的灵活性非常大，我们也不知道能不能批下来，只能先申请了再说。”方圆地产首席分析师邓浩志则认为，无论是分开拿证还是统一拿证，关键是看在规划局申请容积率时，别墅和洋房是一并统筹考虑还是单独分开考虑。
别墅销售速度整体放缓
而作为广州别墅盘最为集中的区域之一，从化有方圆明月山溪、珠江国际城、望谷美庐、亿城泉说等十几个别墅项目在售。那是否意味着新政后，别墅盘短期内会在市场上“销声匿迹”呢？在从化代理了多个项目的得田地产总经理袁志敏表示，目前从化的别墅盘主要集中在北部的温泉镇，以往开发商从拿到预售证到进行房地产初始登记约需要一年半的时间，如果一个新盘刚刚达到预售条件，则意味着新政后要推迟一年多才能开盘。
不过，别墅的销售与洋房不同，一般是持续性的销售，也有部分别墅是出了现楼才卖的。以莱茵水岸项目为例，该盘的别墅产品早在2011年下半年大确权才发售，到现在还有20套左右的货量在售。“目前纯别墅盘已经很稀少了，绝大多数楼盘都是洋房和别墅混搭上市，如果别墅产品暂时没办法卖，开发商也可以先卖洋房，整体的资金链不太会出问题。”大一山庄销售总监张吉伏透露，该盘之前拿到预售证的别墅基本都已经卖完了，而新的一期原本要明年5月份才能拿到预售证，按照新的政策，这些别墅要等到办好房地产初始登记后才能销售，因此上市的时间肯定要有所延长。所以，袁志敏认为，新政后总体上别墅的销售速度还是会适度减缓。
双刃剑
不利：资金压力大增好处：未来售价不受限
家和集团副总裁张建勋认为，这其实已改变豪宅的预售规则，明显是鼓励中低价位楼盘。以前高价楼盘从拿到预售证到初始登记，如果资金充裕，快的需要6- 8个月，慢的要一年到一年半，那么购买需求也要延后，而这段期间开发商不仅收不到钱还要继续垫钱进去，对于资金紧张的开发商来说无疑雪上加霜。
规划有联排别墅和高层洋房的萝岗某豪宅，原计划今年年底先推别墅，明年中再推洋房。“看这个情况，我们别墅可能要受到限制了。如果全部建好，预计要到明年5月，那时基本可以和洋房一起推出来。延期销售最大的问题就是给我们带来资金压力，就意味着要完成测绘、规划验收、通水通电、竣工备案等一系列的交楼手续，也就是说，是以纯现楼的形式才可发售，这显然明显加大了我们的资金压力。”该盘相关负责人对记者表示。不过，建成现楼后也意味着这些项目不再受政府指导价的影响而被限售或限签。即使这类产品的售价更高，也将不会对整体的楼市产生大的影响，等于是分层次供应，符合“市场的归市场”的政策思路。“这对我们来说显然又有利。”至于现楼再开卖时价格是否提升，该负责人表示会随行就市。
纠结中
业主：谁能保证不涨价？专家：买现楼更有利！
如果未来售价不受限，那么购房者是否要付出更多代价？“我刚看中了一套200平方米的别墅，马上就开盘的一个项目，售价是3万元，如果延期到明年再卖，谁能给我保证还是这个价呢？”准别墅业主林先生告诉记者，他非常为难，“现在是开发商不急我们急呀，虽说是随行就市，说不定明年房价会跌下来，但我实在没信心，而且照广州的这个行情看，我觉得明年还有得涨。加上我又有这个需求，所以我现在迫切想把这套别墅买下来。”
不过邓浩志认为，像林先生这样迫切的准别墅买家应该不在多数。“由于限购的原因，几年下来广州的别墅整体上是供过于求，如果不是十分迫切，买家没必要赶着趟买下来。”邓浩志表示，低密度豪宅的延期销售对买家来说应该着数更多。“预售的房屋可能在销售的时期根本看不到房子的框架，房屋有可能还没出地面，房子未来的状况、小区的状况等只能通过楼书来表现，因而预售的房屋不确定的因素较多。所以对买家而言，自然是买现楼更有利”。
专家
一旦松动高端市场成交就会反弹
“从调控经验来看，收紧高端楼盘预售许可证，结构上控制房价走势成为一线城市的年底这个阶段的特征之一。”同策咨询研究部总监张宏伟认为：这样的做法只能说是短期内维稳市场的做法，对于高端楼市或需求来讲，延发高端楼盘预售许可证的方法，导致市场需求后置，短期内不能入市。“但是，一旦政策执行层面出现了松动，高端市场成交马上就会有反弹。”黄韬也认为，高端楼盘就像LV，应该放开来卖，他表示，此次调控高端住宅产品对压低楼价未必有实质性作用。
