新浪乐居讯(编辑 戎青青)近日，央视《每周质量报告》报道称，自2005年1月1日至2012年12月31日，全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿。由此引发了一场关于“土地增值税”的争执。
一石激起千层浪，昨天地产股全面下跌。有意思的是，加上昨日深圳新浪乐居多方求证，截止今日，已有10余家房企集体否认欠缴土地增值税，直言央视相关报道为误读。一位不愿透露姓名的专家向深圳新浪乐居表示，所谓3.8万亿土地增值税黑洞，应明显属于夸大，而在其看来，房企拖延税费入库的可能性亦是微乎其微。
3.8万亿黑洞明显夸大
针对央视的报道，该人士指出，有明显的错误。据其介绍，根据房地产上市公司经审计的财务报表，2005至2012年，国内A股上市公司中，房地产开发与经营业各年度平均毛利率依次为26.01%、28.71%、33.78%、36.46%、35.47%、37.79%、39.92%和37.37%，仅在报道所称的纳税临界线附近，前三年甚至低于这个临界线，更远低于报道所说的55.72%。
“即使是经营质量和盈利能力相对较高的房地产上市公司，达不到缴纳土地增值税临界毛利率的项目也比比皆是，所谓3.8万亿土地增值税黑洞，应明显属于夸大。”该人士如是说。
而在征管力度方面，从税务总局公布的数据看，事实上，土地增值税是近几年我国唯一一个持续几何级数高增长的税种。
在业内人士看来，目前土地增值税的征管极为严苛。土地增值税是国内极少数按照预缴的方式先行预征的税种，且预征比例从2%-5%不等。即使是不满足土地增值税交纳条件的项目，也需要无条件预缴。还有相当多的项目，毛利率仅略高于临界值，导致预缴金额超过了清算金额。
该人士说：“这两种情况下，最终都需要进行退税处理，而企业清算要求退税时与地方税务部门产生争议的情况，近年来屡见不鲜。业内人士称，所谓土地增值税“征管不力”的说法，其实恐怕是说反了。”
欠税榜单数据来源混乱 存在重大偏差
在央视的报道中，提供了一个上市房企欠税排行榜，共45家企业。其中前30家为国内注册的公司，包括国内注册、在香港上市的H股公司；后15家为海外注册、在香港上市的红筹公司。
按照该报道所指的“欠税金额”，按由大到小重新排序，前14家企业列表如下：
那么，上表中的数据是如何得来的呢？报道本身并没有详细介绍其计算方法，仅表示数据来自上市公司2012年年报。然而，有专业人士向记者算了一笔账，通过逐一比对上述公司2012年财务报告中可能相关的各科目之后得出下表：
从上表中我们可以发现，媒体所指的“欠税金额”，其来源有三种情况：第一种，为适用国际会计准则的中国海外、恒大、龙湖、碧桂园、世贸、华润置地、绿城、莱蒙等8家公司，媒体所指的“欠税金额”，为其财务报告中“应付所得税”科目的数字。
其次，则是适用国际会计准则的雅居乐、SOHO中国、富力等3家公司，媒体所指的“欠税金额”，为其财务报告中“应付所得税”之次级科目“应付土地增值税”的数字。
最后是使用中国会计准则的万科、华侨城、招商地产等3家公司，媒体所指的“欠税金额”，为其财务报告中“应交税金-应交土地增值税”和“其他应付款-预提土地增值税”科目的加总数值。
而上述涉及的会计科目，在财务报告中的位置及关系如下表：
对此，该人士分析道，事实上，在上述14家公司，媒体报道在采集数据时，并未采用统一的口径。尤其是同样采用国际会计准则的11家公司，数据出口也不一样，其中恒大、雅居乐、富力、莱蒙四家公司，均同时披露了一级科目“应付所得税”和二级科目“应付土地增值税”，但报道在采集数据时，恒大、莱蒙采用了前者，而雅居乐、富力则采用了后者。对此，有业内人士称，这应该是疏忽大意所致。
值得注意的是，其中以雅居乐、SOHO中国、富力以及万科、华侨城、招商地产6家公司，数据来源的科目名称不同，但对应关系是成立的。而中海等以国际会计准则的8家公司，应采集的是上级科目，与前面6家公司数据根本不可比。
据了解，在国际会计准则下，一级科目“应付所得税”包含的内容，除二级科目“应付土地增值税”外，还包括两项，分别为预提中国企业所得税，以及预提境外分红企业所得税。其中具体定义分别为该企业该年度结算所得税前利润所对应的、应在中国境内缴纳的企业所得税，以及该企业的境外注册母公司根据该年度子公司分红方案，将从境内子公司获得红利的所得税预提。
“正是由于数据来源的错乱，导致了以中海为主的8家公司，被媒体所指的“欠交税款”均明显高于雅居乐及万科等6家公司。其应付所得税”科目亦被理解为“拖欠土地增值税”，本身就是张冠李戴。”有业内人士这样评价道。
此外，包括万科、雅居乐、SOHO中国、富力、华侨城、招商地产，其“应付土地增值税”(国际会计准则)或“预提土地增值税” “应交土地增值税”(国内会计准则)，是否就可以理解为“拖欠土地增值税”呢？
该人士表示，实际上也完全不是这么回事。
“国内会计准则做了细分，我们可以通过国内会计准则来进行分析。”该人士进而分析道：“将国内会计准则中的“预提土地增值税”理解为“拖欠税金”，是源于误读，是把会计上的“预提”理解成了企业的“现时纳税义务”。其实这是完全不同的概念，房地产项目要达到清算条件才需要清算并交纳土地增值税。”
据其介绍，在此之前，按照会计上配比和谨慎性原则，企业对尚未到达清算条件的项目进行土地增值税预提拨备。也就是说，会计上的“预提要求”，发生的时间比较早，是在满足清算条件之前；而税务上的“纳税义务”发生的时间比较晚，是在满足清算条件之后。
“而国内会计准则中的“应交土地增值税”，倒确实是已经产生了纳税义务的应交税金。这个科目的实际定义，是在税法规定的期限内应该入库的税金。”该人士这样说道。
也就是说，即便房企纳税义务已经产生，但实际入库还需要办理相关的程序，因此有一个法定的期限。而这个科目的数据，就是报告截止日，处于等待入库状态的税金余额。该人士表示，从具体数据可知，万科、华侨城、招商地产这三家公司“应交土地增值税”数字都不大，属于合理的范围之内。
同时，他还指出，雅居乐、SOHO中国、富力因适用国际会计准则，没有对“预提土地增值税”和“应交土地增值税”进行细分披露的要求，但基本可以推断，其实际情况应该也和万科等3家公司类似，即已经触发纳税义务的“应交土地增值税”，在其中只占很小一部分。
“媒体公布的“欠税排行榜”还有一个明显的疏忽，就是没有清晰、准确标识国内上市和香港上市企业记账币种的差异。只有中国海外和莱蒙，标识为港币，而在香港上市的其他企业，则未做币种标识。”在该人士看来，媒体报道所称的“欠税排行榜”，数据来源较为混乱，对会计科目的理解存在重大偏差。
房企拖延税费入库可能性微乎其微
值得一提的是，在央视的报道中，还直指开发商往往尽可能拖延纳税的时间，从而达到占用应纳税资金、获得利息收益的目的。那么实际情况会是这样吗？
以万科为例，在万科的年度报告中，在其财务报告“应交税费”科目附注中，万科披露了其2012年“预缴税费”为95亿元人民币，而对应的“应交税费”科目为45亿元。
该人士分析称，在时序上，“预缴税费”与“应交税费”是一对相反的概念。“预缴税费”指的是尚未触发纳税义务，但按照税务机关的要求，已经提前预缴入库的税金总额。而“应交税费”指的是已经触发纳税义务，但尚在规定的期限内，正在办理纳税入库手续过程中的税费金额，年末的“应交税金”，一般包括第四季度所得税、代扣个人所得税、12月营业税和等待入库的土地增值税。
从万科的数据来看，其2012年预缴的税费，明显多于其年末待入库的应交税费。这充分说明，至少万科的税金实际入库，在时间上要早于其纳税义务的产生。也就是说，万科实际处于提前纳税的状态。
此外，与万科同一类别的华侨城及招商地产，在2012年财务报告中虽未披露其预缴税费金额。但该人士表示，这两家公司和万科在同一个市场中经营，所面对的税收征管要求，应该和万科是一样的。不出意外的话，应该和万科一样，也存在提前纳税的情况。
“在这样严厉的税收征管要求下，房地产上市公司得以拖延税费入库的可能性微乎其微。”该人士直言。
而根据万科公布的数据，其2012年实际纳税总额为211亿元，接近其净利润的两倍，可见其税负之沉重。对比其年末区区45亿的全部应交税金，所谓通过推迟纳税时间获取利息收入，应该根本不现实。
