南海万达广场。南都记者 张明术 摄
保利西雅图。南都记者 张明术 摄
??2014年，佛山楼市历经3年长冬迎来夏日骄阳。在佛山五区，在这个因为松限、松贷而到来的地产夏季中，却有着不同的表现。
??其中，南海市场如同夏日三伏，楼盘销售如火如荼，而禅城、顺德市场更像是初夏，虽然温暖但并不炎热，而三水市场的一手住宅相比2 0 13年也只有小幅增长，只能感到暖意，高明2014年的一手房销售甚至不如2013年，颇有倒春寒的感觉。
??20 15年已经到来，佛山楼市的晴雨表又将如何？多家代理公司的预测都指出，即使是有大批广州客溢出，市场最为向好的南海片区，楼盘供应量和存货量庞大，市场竞争日趋白热化，楼盘定价也将普遍随行就市。
??禅城区
??「市场综述」限购松绑带来的拉动不如预期大
??2014年，禅城楼盘虽然也受惠于限购松绑带来的市场利好，但市场上扬的幅度却远没有南海、顺德明显。
??根据佛山市住建局数据，2014年禅城一手住宅的成交面积约120万平米。这一数值其实和2013年变化不大，经纬地产监测数据显示，禅城全年一手住宅成交套数1.2万套，同比增加1%；成交面积约120万平米，同比增加3.3%；成交均价9486元/平米，同比微降1.8%.
??不过，2014年佛山松限，对禅城楼市的提振也是实实在在的。经纬地产的监测数据显示，去年的上半年，禅城区仅有4月份成交面积超过了10万平米，而在去年的8月到12月，月均成交面积在13万到16万平米之间，显著高于上半年。对比2013年，禅城楼价微跌1.8%，以价换量成为诸多禅城楼盘的选择。在去年上半年开始，雅居乐。曼克顿山等部分楼盘开始通过下调价格门槛吸引买家进场，下半年更多楼盘降价促销，全区一手均价从上半年近10000元/平米，降到了去年下半年的9000元/平米上下。同时，诸多新老楼盘推货，也让禅城楼盘余货增多。经纬地产监测数据显示，2014年禅城一手市场全年批售比为1.16，新货显现积压。
??「走势研判」去库存任务重，楼价会随行就市
??2015年，禅城一手市场不温不火的走势会否改变？在代理公司的市场预测和发展商看来，较大的存货是限制新老楼盘销售上扬的主要因素。
??佛山经纬的统计数据显示，2014年禅城
??存销比约为1.07.而进入2015年，预计在年内入市的新增货源将达157万平米，加上库存约132万平米，今年市场可售货量将达289万平米，静态消化周期约为近29个月。
??“大盘多，旧盘多。”禅城发展商如是评价目前片区市场的整体走势。记者梳理发现，除了新鸿基泷景等楼盘都是去年新开盘的项目外，禅城为数众多的在售项目，都是2、3年甚至是4、5年前持续销售至今的老楼盘，而新鸿基。泷景这样的新项目，住宅面积就超过了200万平米。
??不过，由于过去2年禅城土地出让不算多，2015年新入市的禅城楼盘不算很多。经纬地产预测，2015年禅城新增项目为6个，多为小规模项目。而记者了解到，越秀。岭南隽庭、富力广场、王府井等新项目都将在上半年入市。
??前有新盘、后有老盘，价格自然无法任性上涨。不少禅城的楼盘意见一致，认为在缺乏广州等外来购买力拉动下，2015年禅城的楼价也会稳字为主，少数路段、资源好的优质项目或许会定价较为高调，而多数楼盘则会随行就市。
??「压力所在」禅西楼盘“亚历山大”
??2014年，随着禅西绿岛湖、张槎的多个全新楼盘入市，禅西新城无疑成为禅城楼盘供应量较大的片区，而代理公司的监测数据显示，禅西楼盘的去货压力在禅城是最大的。
??经纬地产监测数据就显示，绿岛湖去年卖楼1.2万平米，可售货量却高达13万平米，张槎片区可售货量高达34万平米，去年却只卖出6.85万平米新房，这两大片区的楼盘去货尤为艰难。
??不过，随着地铁2号线开工，禅西新城整体居住环境也被业界看好，这对禅西新城的楼盘是个好消息。
??采写：南都记者周晓南
??顺德区
??「市场综述」价稳量增，批售比5年来新低
??根据市住建局统计数据，去年1到12月，顺德区一手住宅成交面积为326.45万平米，2 5 7 2 1套，成交金额达到2463038.73万元。同比2013年全年的288.35万平米，顺德区一手住宅成交面积去年的增幅为13.2%.
??和佛山市场整体走势一样，松限是顺德楼市去年下半年走高的关键因素。市住建局统计数据显示，去年上半年顺德区一手住宅成交119.67万平米，而下半年成交206.78万平米，增幅达7成。在8月限购放松首月，顺德区一手住宅就从7月的20万平米攀升至32.69万平米，而9到11月，都在35到38万平米之间，2014年的最后一个月，单月成交41.52万平米为全年最高。
??不过去年全年，顺德区一手住宅均价为7544.92元/平米，同比2013年7497.93元/平米只上涨了不到50元/平米，涨幅仅有0.67%.去年下半年顺德一手住宅成交均价为7492.85元/平米，比起上半年的7634.79元/平米，还略降1.86%.
??经纬地产的统计数据显示，去年全年顺德区一手住宅的供应量是344万平米，全区全年一手住宅成交为326万平方米，虽然依然供大于求，但1.06的批售比，创下了2010年以来的新低。
??「走势研判」新盘扎堆热门板块，库存压力五区最小
??对于2014年在顺德选房、买房的购房者来说，有一个感受就是上半年买房，选择余地寥寥无几，下半年新盘挑花了眼，而这也让顺德市场在今年的竞争压力尤其大。
??经纬地产统计，2014年顺德住宅库存量达370.89万平米，加上2015年预计入市的货量260 .34万平米，2015年全年可售量将达640.39万平米，静态消化周期也在24个月左右，库存压力在五区中是最小的。
??南都记者统计发现，2014年顺德市场共有18个新项目入市，其中不乏雅居乐、保利、龙湖、万科、碧桂园、绿地、时代等国内知名品牌房企项目，而在去年上半年入市的仅有格兰仕帝景花园等3个楼盘。而中介预测，2015年纯新盘将明显减少，老盘推新将会是顺德来年主要的供应来源。
??不过，不少纯新盘都处于销售的初期。如龙湖春江名城、雅居乐英伦首府、顺德时代倾城等去年岁末推出市场的当地全新项目，本身也拥有比较丰富的货量。当地发展商普遍指出，较低的价格是吸引买家进场的首要条件。
??不少房地产业内人士也指出，相比起南海，顺德市场缺乏有效的区域外购买力，广州客入市比例也明显比南海少，当地楼盘库存虽然不算多，但竞争压力不算小。
??「压力所在」热门板块竞争激烈，镇街盘去库存较难
??据经纬地产预测，顺德一些片区特别是镇街市场在2015年，面临着较大的竞争压力。
??在大良东区和顺德新城，虽然城市配套、发展前景为全区最佳，但由于多个新老项目混战，一些高地价项目无法大幅降价，销售较为缓慢，其中顺德新城的可售货量高达57万平米，去年消化23万平米，存销比高达2.4.
??而乐从、北滘、杏坛等镇街也不同程度存在存销比过高的风险，其中乐从亦有不少2011年1月拿地的高地价项目，无法大幅降价去库存，销售较为温吞，仅有乐从雅居乐花园等少数项目跑量成功。
??采写：南都记者周晓南
??三水区
??「市场综述」三盘独占鳌头去库存五区最难
??2014年，对限购以来遭遇重创的三水市场来说无疑是枯木逢春。根据佛山市住建局统计数据，2014年三水区一手住宅成交81万平米。比起2013年的73万平米，增幅超过10%，年成交81万平米的一手住宅，也仅次于2009年的82万平米，为2010年以来的最佳。
??热销大盘拉动了三水区一手住宅成交量上涨。根据经纬地产佛山公司的统计，2014年，三水区销售前三的项目分别为时代城、保利中央公园和雅居乐雅湖半岛，记者梳理发现，这三大项目合计成交商品房面积就高达近30万平米，超过全区1/3.
??与此同时，随着北大资源博雅滨江等多个全新项目在去年下半年入市，三水市场的新房供应量激增。经纬地产统计，2014年三水区新房供应量为125万平米，批售比高达1.54，楼盘去库存比较艰难。
??「走势研判」去货周期不容乐观，不排除价格战
??2015年，随着万达等新项目将入市，三水市场势必迎来一场恶战。而代理公司的监测数据显示，三水市场的商品房消化周期更是五区最长。
??经纬地产预测报告指出，2015年三水区预计新增超80万平米的商品房，加上2014年年度库存，2015年可售货量将近243万平米，加上三水区近1、2年拍出多宗商住地块，体量超200万平米，未来供应量将持续高位。保守估计，其静态消化周期长达36个月，位居五区之首。
??与此同时，三水万达广场去年11月拿地，在业界看来即是机会又是压力。该项目将沿袭万达快速拿地、快速开发的传统，让三水新城从保利中央公园、雅居乐雅湖半岛“二重唱”变为三足鼎立。
??多家代理公司预测，由于三水区市场库存量巨大，新增货量庞大，片区内房价走势并不乐观，一些竞争激烈的片区，不排除打价格战。
??「压力所在」三水新城、云东海片区压力最大
??三水万达广场将在2015年入市，而云东海诸多旧盘未翻身，又有多宗商住地块批出，这两大片区无疑成为市场竞争压力最大的片区。
??三水保利中央公园总建筑面积100万平米，拟推出市场的三水万达广场总建筑面积55万平米，再加上在售的雅居乐雅湖半岛、捷和广场等新老多个项目，三水新城无疑成为竞争压力最大的片区。而云东海片区压力一点都不小，普遍都是别墅盘，销售去货慢，片区竞争白热化。
??采写：南都记者周晓南
??南海区
??「市场综述」成交热，但新货入市也驶入“快车道”
??南海区去年卖楼卖得猛，不但在卖楼总金额上占了全市近半壁江山，在卖楼面积规模上也占到了全市四成。
??去年8月份佛山松限，最受惠的莫过于南海区。去年8月份到12月份的月均成交面积达到了约48万平方米，远高于前7个月月均26万平方米的水平，其中，12月份成交面积更是超过了50万平方米。
??南海区的成交热多数集中在与广州接壤的东部三镇南街。南海区房协数据显示，东部的大沥、里水和桂城的成交金额，占据全区逾8成。也就是说，佛山限购令放松后“老广”再度回流到南海置业。
??除了以东部镇街为首的南海区成交红红火火，去年也是区域开发商大举推货的一年，尤其是下半年，包括8月、9月、11月和12月新增预售量均超过40万平方米，其中11月更是一下窜至80万平方米以上。也就是说，刚刚过去的2014年南海区的房子成交热的同时，新货入市的节奏也在年尾开始驶入“快车道”。
??「走势研判」新增货量供应超级大区，竞争压力大
??2014年底新货加速入市的态势一直蔓延到2015年，南海区在今年依旧是新增货量的供应超级大区。据中介机构估测，今年南海区的新增预售面积或将达到历史高峰。
??据佛山经纬统计数据显示，2009年以来南海区的住宅预售面积基本呈上升趋势，尤其2013年突破400万平方米，2014年接近500万平方米，而2015年可预见的新增供应将达到526万平方米，供应量持续维持在高位。
??其中，南海东部的大沥、里水和桂城仍旧是新盘新货的聚集地，数据显示，在全区逾500万的新增供应量中，东部三镇街占据近290万平方米，占比超过55%.据记者了解，2015年大沥片区将会有怡翠尊堤、伟业华誉豪庭、珑门广场、深基天海城市花园等项目入市，包括区域原有项目，此前住宅市场相对竞争不激烈的大沥核心区将成为新的出货密集区。
??此外，南海中西部镇街的推货规模也在不断扩大，罗村、九江、西樵的“新区”供应量值得关注。如此前鲜有商品房住宅的九江，在招商依云公馆开盘之后，2015年还将有年盈信城市花园、荣基嘉园等新项目开盘。西樵则有听音湖一号公馆等多个旧改项目先后开盘发售。
??「压力所在」突然放量之下，中西部镇街走货难度大
??在整个区域过往“东热西冷”的成交布局下，2015年中西部镇街压力加大，九江、西樵和罗村等片区仍旧是以本地消费为支撑，对外区域买家的吸聚能力不及东部镇街那样强劲，在供应突然放量的情况下，如何走货成为区域新的压力。
??此外，不容忽视的是，尽管有广州买家作为支撑，但是广佛交界处的里水和大沥的新盘新货数量也十分庞大，如里水将新增128万平方米住宅入市，整个大沥也将近78万平方米。业界认为，随着竞争加剧以及广州限购放开限购的预期，广佛板块部分项目的出货也将面临一定压力。
??采写：南都记者路漫漫
??高明区
??「市场综述」本地消费力有限，新增量虽小但压力大
??成交量一直“垫底”五区的高明区，2014年的成交成绩单也并不好看。松限也未能给区域带来一些春风。数据显示，8月份以后的月均成交量约为5万平方米，仅比前7个月的均值1万平方米左右。
??除了2009年之外，2008年到2014年高明区的年成交面积均在四五十万平方米的规模，2014年的成家量为53万平方米，还略低于2013年，且远不及2009年的规模。同时，区域的新增供应在过去的一年也并未出现大涨，与2013年基本持平。整个高明的住宅市场，可以用“淡静”来形容。
??「走势研判」短期内成交难有突破，低位局面会继续
??根据佛山经纬的预测，2015年高明区的新增供应约为62万平方米的规模，相对于2013年和2014年67-70万平方米的总量来说，今年的新增预售并不算庞大。但不得不注意的是，高明区市场存量的基数已经不少，2014年的市场存量已经达到82 .28万平方米，也就是说，尽管新增预售量相对有限，但是按照过往的成交速度来说，2015年的存量加上新增，至少需要超过32个月来消化，这个消化时间，远比有超过500万平方米新增的南海区还要长得多。
??一直以来高明区本地消费力十分有限，对外来消费力吸引力又几乎是五区最弱的一个区。受制于区域经济发展水平及对外交通连接的不便，一直以来高明区均以本地自住客户为主导，如何拓展客户群体是高明区一直以来需要解决的问题。业界认为，区域短期内成交仍难有突破，预计低位平稳的市场局面仍将继续。
??「压力所在」新增预售集中在荷城和西江新城
??分区域看，高明区的新增预售大部分仍集中在荷城、西江新城。目前荷城在售项目中，有多个中型楼盘竞争较为激烈。而政府重点推进的西江新城现在约有21万平方米库存量，在售楼盘有包括君御海城、美的西海岸等项目，这一区域今年还将有接近30万平方米新货入市。
??采写：南都记者路漫漫
