引言：截至今年5月13日，由新浪乐居发起的《惠州商业地产网络调查》显示，珠三角超过七成受访者认为2013年“国五条”再次来袭，或间接或明显利好惠州商业地产，其中超过八成的受访者认为“如果有投资需求，会从住宅投资转向商业地产投资”。尽管商业地产项目整体向好，然而公寓、商铺、写字楼三类产品在投资成本、回报周期、风险规模上有很大差异。面对当前楼市，投资者应如何选择适合自己的产品？如何最大程度规避风险、扩大收益？
新浪乐居讯(编辑 邹家琳) 随着政策调控对住宅市场的持续施压，商业地产的价值逐步显现。一些已经没有购房资格的中小型投资者纷纷将视线转移到不限购的商业地产项目，不仅商住公寓热销，具有投资价值的商铺、写字楼也受到市场欢迎。加之住建部部长对于“商品房限购政策短期内不会退出”的表述，无疑会使不限购的房产资源变得更加炙手可热。
调查显示，在珠三角投资者的心目中，目前最具投资价值的商业地产物业形式分别为商铺(38.46%)、商住两用(30.77%)、酒店式公寓(15.38%)、写字楼(7.69%)、商贸地产(7.69%)。其中超过八成的受访者认为“如果有投资需求，会从住宅投资转向商铺投资”。而地段、周边商业氛围、投资回报率是受访者中对投资商铺最关注的因素。尽管商铺投资市场整体向好，然而不同类型的商铺在投资成本、回报周期、风险规模上有很大差异。面对当前市场，投资者应如何选择适合自己的产品？如何最大程度规避风险、扩大收益？新浪乐居特邀T PARK时尚公园营销总经理周九洲先生为广大网友进行专业分析与指导。
瞄准回报率：投资商铺是首选
周九洲先生说，商铺的形式多种多样，散布在各种商业区、住宅区、专业市场以及大型购物中心里面。尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。
就惠州而言，由于目前可出售型商铺数量并不算多，所以投资商铺的前提是广泛收集相关信息，迅速进行初步判断和分析，确定购买目标。判断一个商铺是否值得选择的首要条件是看它能不能获得较高的回报。“以T PARK时尚公园100万元的商铺为例，开发商保障年收益8%，前5年收回40万，轻轨开通后，价值更不可估量，更有70年产权，而别处商铺仅有40年产权！”
在各种类型的商铺中，综合体商铺投资相对于市场类商铺投资有更高的回报， 周九洲先生表示，投资前应通过现场实地调查来深入了解铺位的实际情况、环境因素。而投资一个综合体商铺之前，关键要看他的地段、定位、前期规划、招商计划及进度和后期运营理念，只有综合了这几大方面的考虑，才能认定综合体商铺的投资回报及升值空间。“很多专业投资客户购买T PARK时尚公园商铺，也就是因为看好这些点。”
投资保障：规划、招商先行
“旨在打造惠州第三大商业中心的TPARK时尚公园，在地段及定位上已凸显出强大优势，拥有最好的地段，项目对面是海关，政府部门，行政部门，地税，包括整个仲恺高新区办委会就在旁边；从交通来讲，地处轻轨站口交通大枢纽，惠盐高速、惠河高速、潮莞高速、博深高速等一体化交通网，莞惠城际、深惠城际、广惠城际等多条城际轨道，商业黄金道仲恺大道紧邻在侧，既填补了没有大型综合性商场的空白，再者在项目为中心的半个小时生活圈内都是以高新企业为主，如TCL，三星，可口可乐等，项目的出现契合了这类人群的消费观念的同时也满足他们相对较高的消费需求。”
一般认为，在科学的商业地产开发程序中，招商应先于地产开发，“T PARK时尚公园也正是招商先于开发理念的践行者。” 周九洲先生借该项目进一步解释说，“10万㎡购物中心，开发商自持85%以上商业，统一招商和规划，保障商铺后期盈利和整体升值。“截止现在，自持的约8.5万㎡中，70%是意向或成功签约的商家，其中包括4.2万㎡体量集超市百货为一体的华润万家体验店、惠州首家3D巨幕IMAX影院——金逸国际影城、朝歌KTV、国美电器等。即使是在售的1.5万㎡晒上街商铺也是作为主力店的形式存在，T PARK会做到统一的规划和招商，实现一站式集购物、休闲、餐饮、娱乐、聚会、观光、艺术欣赏等于一体。T PARK时尚公园，得势区域发展，势成惠州商业新中心，乃至珠三角新地标。”
选好项目：后期运营最关键
运营管理是商业地产运营的核心，是商业地产收益和物业价值提升的源泉，是投资者的利益得到最大体现的保障。良好的运营管理能促使项目迅速成熟起来，成为炙手可热的商业中心，从而保障开发商、投资者和经营者的“三赢”。
“T PARK时尚公园10万㎡购物中心全部由惠州时尚公园商业运营管理有限公司统一来管理。” 周九洲先生说，针对项目成立一个由商业、营销、物业等方面的人士组成的专业团队长期运作项目，做到统一招商管理、统一营销建立项目品牌、统一服务监督、整合品牌并建立项目美誉度和统一物管提高运作效率，必将使投资者实现利益最大化。
