昆明放松商品房预售证审批 开发商:去化依然困难

??日前，昆明市人民政府发布125号文件：“自9月1日起，对商品房预售证审批资格条件进一步放宽：七层以上只需完成地面三层就可卖房，七层以下只需建成一层即可卖房。”

??对此，有开发商表示，在市场供应不断增大的当下，去化依然困难，预售条件放宽或起不到好效果，只是表明政府救市的姿态，而目前开发商的真正困难在于“贷不到款，拿不到钱”；在不少业内看来，贷款政策的调整或放松，才是开发商最为期待的实质性救市政策。

??文件还原 放松商品房预售证审批资格

??昆明市人民政府近日发布：昆政办[2015]125号文件《关于暂行调整商品房预售形象进度要求的通知》，该通知对商品房预售证审批资格条件进一步放宽。

??通知（以下简称125号文件）对商品房预售证许可条件规定调整为：

??“经规划审批为七层（含七层）以下的商品房预售项目，工程形象进度为‘已完成地面一层结构工程’；经规划审批为七层以上的商品房预售项目，工程形象进度为‘已完成地面三层以上结构工程’”

??文件规定，从9月1日起执行，有效期一年，逾期如无调整，又将继续执行（昆政办[2010]184号）文件，即七层以下（含七层）须封顶；七层以上则需完成地面七层以上结构工程方可申请预售证。

??开发商 影响不大 “去化”依然困难

??在今年7月22日召开的昆明市委半年工作会议上，昆明市住建局就提出八大促进楼市平稳发展的措施，其中一条就是“将商品房预售许可条件放宽，低层和多层建筑主体施工形象进度达到地面一层，高层建筑主体施工形象进度达到地面三层及以上”，而125号文件将这一措施进一步具体化，政府托举楼市动向明显。

??而预售审批条件的放宽，对开发商而言，究竟意味着什么?

??采访中，一位开发商告诉记者：“这样的调整，对于开发商的影响其实并不明显，放宽的楼层差，对于资金充裕的开发商只是一个月的工程进度的差异；而在目前这样的市场环境之下，或许起不到任何影响。”

??同时，在他看来，对于开发商而言，风险最大的时间点是封顶，而非在开工建设初期——1到3层，或7层以上；事实上，房屋建设越接近尾声，开发商的资本风险才越大；而对于购房者而言，期房购买本身的风险，一旦遭遇烂尾，就没有7层以上烂尾和7层以下烂尾的区别。因为，对于他们而言，都不能按时接到属于自己的房产。

??机构观点

??新政或短期推动市场供应

??分析师李明：这一政策对于资金压力较大的开发商回笼资金，降低资金压力是有好处的。对于资金压力不大的房企影响不大。还有就是按照之前政策来供应的商品房，将会提前释放，短时期内会推动供应量的增长，促进成交增长。

??盘点预售证制度

??2001年6月1日《商品房销售管理办法》开始实行，满足“已通过竣工验收”等条件的商品房才能开始售卖，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

??2005年1月27日昆明市加强商品房预售管理，规定“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金（不含地价款和土地开发投入）达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”。

??2011年1月1日起执行商品房预售新政，“经规划审批为七层（含七层）以下的商品房预售项目，已完成结构工程并封顶；经规划审批为七层以上的商品房预售项目，已完成地面七层以上结构工程”。

??2014年5月昆明将呈贡的预售证发放权限下放到呈贡新区。为尽快去化库存，《昆明市人民政府关于加快产业转型升级促进经济平稳较快发展的意见》还规定，对城中村改造和开发面积较大的房地产开发项目，可一次规划、分片开发、分期供地、，允许分地块办理《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。城中村改造和房地产开发项目在申办规划建设许可证时需缴纳的各项费用，更改为办理预售许可证前分期缴纳。