家住丰县的李女士，停放在自家单元门口的轿车夜间被盗。物业公司的监控设施损坏没有及时修复，没按规定实施刷卡进出，也没有按规定对出入车辆进行登记。今年11月，丰县法院对这起物业纠纷作出一审判决：物业公司对李女士的损失承担15%的赔偿责任，即赔偿李女士2万余元。
案情回放：
轿车停放单元门口夜间被盗
李女士住在丰县某小区内。李女士称，当初选择这里的房子，就是看中物业对进出车辆管理严格，而且小区内安装了监控摄像头，让她有足够的安全感。
2012年3月，李女士花费18万余元购买一辆轿车，并按小区物业规定，购买进出大门的磁卡，每天刷卡进出小区。今年2月的一天，李女士接完孩子回家，将车停放在单元门口的车位上。第二天一早，车不见了。李女士和家人在小区里找了个遍，依然没有找到，她意识到车被偷了。
李女士赶紧报警，待民警来到后，李女士随民警去物业调取小区内的监控录像。没想到，李女士停放车辆的单元门口的监控恰好坏了，没有拍到小偷，不知道车辆如何被盗。
通过调取小区其他位置的监控录像，李女士看到自己的轿车从小区一个侧门径直开出去。原来，小区在门口设置栏杆，只有购买物业公司的门禁卡的车辆才能进出，可是不知什么缘故，车辆被盗的当天小区门口的栏杆失灵，呈抬起状态，正因如此，李女士的轿车堂而皇之地开出小区大门。
李女士多次找到物业公司的经理进行交涉，要求对方赔偿损失，未得到满意结果。今年7月，李女士将物业公司起诉到丰县法院，要求其赔偿损失18万余元。
法庭辩论：
车主：监控损坏且未对车辆进出登记
李女士认为，作为业主，她每年都缴纳物业费，可自己的车辆在小区内丢失，由于监控录像损坏无法看到小偷的模样，给破案造成困难。当车辆被开出小区时，小区门口的栏杆呈抬起状态，物业人员也没有上前询问。物业公司对外承诺的所有车辆进出有登记、管理规范有序也没有做到。
在李女士看来，按照双方签订的物业管理服务合同的约定，自己有缴纳物业费等义务，物业公司也应按服务合同履行职责。
李女士说，物业公司在公开的服务标准中有完善车辆管理及对车辆进出登记的相关内容，因此所有进出车辆都应有登记，物业公司具有对车辆进行服务和保管的义务。实际上，物业公司并未履行对进出车辆进行登记的义务，也未严格执行车辆进出刷卡制度，为犯罪分子提供可乘之机。
物业公司：
没有对财产特殊保护的约定
在物业公司看来，所收取的物业费与车辆丢失后业主所要求自己承担的责任存在巨大差距。物业公司认为，根据李女士陈述，她丢失车辆价值18万余元，去除物业公司代收的部分费用后，业主仅缴纳不足400元的物业管理费，如果就此要求物业公司承担丢失财产的全部责任，是明显的权利义务不对等，对物业公司来说有失公允。
“物业公司向每家每户计算物业费用的依据是业主居住房屋的面积，而不是根据业主的财产进行收取，与业主所开的车辆的数目和价格也没有关系。”庭审上，物业公司的代理人解释说，“根据相关规定及司法解释，从立法精神来看，对车辆财产的保护应另行签订合同和缴纳费用。就本案来看，双方没有就车辆等特殊财产另行约定，因此物业公司没有为李女士保管车辆的义务。”
物业公司请求法院依法驳回李女士的诉讼请求。
法院判决：
物业公司承担15%责任
丰县法院经审理认为，李女士与物业公司未签订专门的车辆保管合同，因此双方之间并未形成专门的车辆保管关系。但李女士的车辆在被盗时，小区监控录像出现故障且未及时修复，导致未能拍下车辆被盗和驶出小区的情况，既影响公安机关的案件侦破，也不利于李女士的权利救济和被盗车辆的追回，故物业公司未尽到应有的安全防范职责。
同时，物业公司在对外公示的“物业服务内容”中明确写明，服务内容包括“公共区域交通秩序与车辆停放服务”，对外公示的“物业服务标准”中也写明“有完善的车辆管理制度，车辆进出有登记。”但物业公司并没有按其公示的内容履行应尽的义务，对车辆的进出既不进行询问，也未进行严格登记。根据相关规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
因此，物业公司未能按物业服务合同的约定履行其应尽的安全保障义务，对于李女士的车辆丢失具有一定过错，已构成违约，应承担相应的违约责任。
经过鉴定机构的认定，双方均认可被盗车辆的价值为14万余元。今年11月，丰县法院结合当地的经济发展水平及物业服务企业收取的物业服务费标准较低的实际情况，从促进物业服务企业进一步完善其管理制度、提高管理水平和服务质量、更好的维护业主或物业使用人的利益的角度考虑，根据过错程度与责任承担范围相一致的原则，判决被告物业公司对原告李女士的损失承担15%的赔偿责任，即赔偿李女士2万余元。
(文中人物为化名)
文/记者 陈新颖 通讯员 袁鹏
对话法官
记者：业主与物业公司之间之所以时常产生纠纷，究其原因是什么？
法官：近年来，业主与物业之间的关系越来越紧张，物业公司说物业费太难收，业主抱怨物业公司的服务质量太差，只收钱、不办事。特别是在业主的车辆丢失时，由于双方在这个问题上均存在一定的认识误区，更进一步加剧双方的紧张关系。
有些业主认为，交了物业管理费，物业公司就有责任保管我的财产，业主的财产丢了，物业公司就要赔偿；部分物业公司则认为，收业主的物业管理费只是为维修、养护小区的公共部分，对业主的个人财产不负保管责任，因此业主车辆的丢失，一概不负赔偿责任。实际上，这两种认识都是错误的。
物业公司与业主之间实际上是一种服务合同关系，由于“服务”这个概念的范围非常广泛，因此，这种合同具体包含哪些服务项目，我国《物业管理条例》没有也不可能作出相应的规定。因此，物业公司和业主之间具体的责任、权利和义务，必须以他们之间签订的合同和有关的法律规定为依据。
记者：在何种情况下，物业公司应当对业主的损失进行赔偿？
法官：具体到业主的车辆在小区内丢失这个问题，物业公司是否应当赔偿，不能一概而论，关键取决于两点：一是看在物业服务合同中有没有明确约定物业公司对业主的车辆负有保管责任；二是看物业公司是否尽到了管理义务。如果在物业服务合同中明确约定物业公司对业主的车辆负有保管责任，那么，基于这样的约定和我国《合同法》关于保管合同的规定，物业公司毫无疑问要承担赔偿责任。反之，如果在物业服务合同中没有这样的约定，则物业公司对业主的财产不负有保管责任。
记者：如何来界定物业公司承担责任的多少？
法官：是否应承担责任以及应承担多大的责任，还要看这种管理瑕疵与业主车辆的丢失之间是否存在因果关系以及具有多大的因果关系。
虽然物业公司管理有瑕疵，但是如果这种瑕疵与业主的车辆丢失之间没有因果关系，比如物业公司没有将小区的卫生打扫干净，没有及时修复损坏的管道等，物业公司就不应当承担业主车辆赔偿责任，因为车辆的丢失与卫生打扫与否、管道修复与否没有关系；反之，如果这种瑕疵与业主的车辆丢失之间存在因果关系，比如小区有监控设施但未启用或损坏，或者门卫未按规定对外来人员和出入的大宗物品进行登记等，则物业公司就要承担赔偿责任。
当然，这种责任只能是与物业公司的过错程度相适应的赔偿责任。本案即是如此，对于车辆的进出，物业公司没有按规定实施刷卡进出，也没有按规定进行登记，监控摄像更是损坏没有及时修复，因此，应承担一定的赔偿责任。
市中级人民法院本周开庭公告
(12月30日—1月3日)
12月30日9：10，原告江苏南通二建集团有限公司与被告崔玉柱、天津市鹏凯建筑机械设备有限公司产品责任纠纷一案在23法庭开庭，主审法官孙庆。
12月30日14：30，上诉人李柏桂与被上诉人闫丽债权转让合同纠纷一案在第14法庭开庭，主审法官祝杰。
1月2日9：10，上诉人薛登祥与被上诉人韩艳云民间借贷纠纷一案在23法庭开庭，主审法官裴运栋。
1月2日14：30，上诉人徐州市汉之旅旅行社与被上诉人徐州市新拓快捷宾馆有限公司保管合同纠纷一案在第28法庭开庭，主审法官魏志名。
1月2日14：30，上诉人徐州百川房地产有限公司与被上诉人蒋风居间合同纠纷一案在第29法庭开庭，主审法官冯昭玖。
1月2日15：20，上诉人王文生与被上诉人徐州夏发商贸有限公司分期付款买卖合同纠纷一案在23法庭开庭，主审法官费蜜。
(更多公告请见江苏省徐州市中级人民法院网http://xzzy.chinacourt.org/)
