??偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，壹二線城市等經濟活力足的區域需求尚未完全飽和，三四線城市等經濟活力不足的區域則已經供給過剩，所以，2016年這種兩極分化的趨勢還將持續下去，同時，全國樓市的去庫存壓力仍然很大。
??為此，多地政府紛紛出臺“去庫存”政策，房地產企業也開始謀轉型，探索多條腿走路。
??“2016年，萬達集團總收入為2543億元，同比減少12%。主要是房地產銷售收入減少640億元，至1000億元左右，同比降幅約為40%！”
??“以全國房地產壹年近13億平方米的銷售面積來看，接近7億平方米的庫存並不算多。但問題在於，這其中有大量庫存屬於很難消化的部分。
??“黃金時代退出，白銀時代到來。”
??上述三段話分別來自中國房地產界的三位重量級人物——王健林、任誌強和王石。均表達了對於高庫存下未來房地產市場的擔憂。
??根據1月19日國家統計局發布的數據，2015年全國商品房待售面積71853萬平方米。這7億多的庫存，按照我國人均住房面積30平方米計算，可以供2.4億人口居住。
??“去庫存”顯然已經成為2016年樓市的主基調，尤其對於三四線城市而言，去庫存壓力非常大。多地政府工作報告將樓市去庫存擺在重要位置。在這樣的大背景下，房地產企業又該如何“謀出路”？
??多地出臺“去庫存”政策“不少中西部城市的經濟發展都是靠投資驅動的，其中很大壹部分是房地產。而過去這些城市的房價上漲更多是受到壹些沿海城市房價溢出的影響，並沒有真正的需求去支撐，未來壹旦房價波動，即便是房價下滑預期的出現，都會對市場產生沖擊。”1月21日，在由上海市人民政府發展研究中心與上海財經大學共同主辦的“上發中心—財大論壇：城市可持續發展專題”研討會期間，上海財經大學城市與區域科學學院副院長張學良接受了《國際金融報》記者專訪，談到了他對2016年房地產市場對經濟即將產生的結構性影響的擔憂。
??此前，相關研究院指數研究總監白彥軍表示，現在壹線城市的土地庫存不到壹年，二線城市在兩年左右，而三線城市是五年多。
??瑞銀證券中國房地產行業分析師丁曉也在接受媒體采訪時表示，國內樓市銷售連續數月回暖主要是受到了居民改善性需求的推動，但房地產庫存的調整可能只進行到壹半，庫存調整時間還將繼續拉長，這將繼續影響房地產的開發投資。
??在剛過去的2015年，中央經濟工作會議以罕見的篇幅對房地產市場去庫存政策作了較多的論述，並把房地產“去庫存”納入2016年經濟工作的“五大任務”中，提出了壹套中國房地產“去庫存”的組合拳。目前，各地方政府也開始了壹場轟轟烈烈的“去庫存”運動。
??1月18日，重慶市人民政府辦公廳發布《關於進壹步落實涉企政策促進經濟平穩發展的意見》，其中為促進房企投資和健康發展，《意見》表示對房地產企業所得稅預售收入的計稅毛利率由20%調整為15%，非普通住宅、商業、車庫的土地增值稅預征率由3.5%調整為2%，普通住宅土地增值稅預征率執行1%。
??1月19日，福建召開全省住房城鄉建設工作視頻會議提出，鼓勵各市、縣根據實際制定政策，按照“壹市壹策”、“壹縣壹策”、“壹盤壹策”的原則，在2016年2月底前出臺落實到具體樓盤的房地產去庫存措施。庫存量大、去化周期長的三四線城市，要暫停土地供應，特別是壹些城市存在商業用房庫存去化周期長，要暫停商業用地出讓。
??1月20日，湖南省住房和城鄉建設工作會議召開。會議提到，目前湖南房地產去庫存壓力依然很大，部分地區去化周期（商品房的銷售周期）達2至3年，必須采取強有力措施。該省住建廳提出，貨幣化安置是去庫存的有效手段，今年全省各類棚戶區改造數量更大，對去庫存的作用將更加明顯。原則上，今年棚改貨幣化安置比例不得低於50%，對安置比例高的地區和項目將給予資金傾斜。公租房從2017年起將不再新建，要全部通過租賃市場解決，政府給予租金補貼；而今年新增的10.05萬套公租房，要逐步實現從“補磚頭”到“補人頭”的轉變。
??除了上述地方外，於近期召開的多地地方兩會也將去庫存、穩銷售、穩市場作為2016年房地產政策的重中之重。
??壹線城市房價難降
??盡管三四線城市去庫存壓力明顯增大，但對於壹線城市而言，房價2016年繼續上漲已經成為大概率事件。
??1月18日，2015年12月份70個大中城市房價指數出爐，延續了前壹個月小幅上漲的走勢。數據顯示，有21個城市房價同比上漲，其中深圳以47.5%的同比漲幅領漲，上海、北京、廣州以18.2%、10.4%和9.2%的同比漲幅排在前幾位。
??“中國樓市是壹個分化的市場，比方說壹線城市，20年之內壹定是不斷上漲，原因就在於土地供給有限，人口還在不斷流入。”王健林如此預測。
??據悉，2015年典型房企在拿地方面的成交樓板價和成交總金額均上漲近四成。而隨著樓市進壹步分化，房企拿地更加集中於大中城市，競爭激烈進壹步推高地價，高地價將導致高房價，2016年大城市房價上漲依然是大概率事件。
??日前，《國際金融報》記者從由復旦大學管理學院主辦的“2016藍墨水新年論壇”上了解到，作為高盛私人財富管理中國區副主席暨首席投資策略師的哈繼銘，他的觀點同樣是，“在未來壹段時期裏，中國超大城市的房價應該還是會保持堅挺，甚至上漲”。
??當被問及人民幣貶值，壹二線城市樓市是否會大幅度地跳水時，哈繼銘的回答是“不會”。他認為，中國很有可能會加強資本管制，同時繼續放松貨幣政策，包括降息降準。但現在股市的基本面和2000年左右的時候相比還要差，而債市現在又很貴，“妳的錢出不去。股市讓大家害怕，債市又太貴，還能去哪呢？又不能老買美元和黃金。”所以，哈繼銘的結論是：相當壹部分還是會流入房地產，尤其是超大城市的房地產，“因為那裏的房價供求關系是比較健康的，而且也是未來城鎮化最容易吸引人口增長的地方”。
??對於三四線城市的房價，哈繼銘表示並不樂觀，“那些地方庫存已經很大，且並不是城鎮化人們的首選城市，鼓勵農民工在那裏買房，我覺得難度很大，真買得起的人可能寧願到壹二線城市去，因為那裏有更好的就業機會、醫療和學校。”
??此前，住建部部長陳政高在向地方政府部署2016年重點工作時，曾明確向地方政府表示，2016年將強化房地產市場調控的地方政府主體責任，改進房地產調控方式，分城施策、分類調控。
??其實，早在2014年3月兩會的政府工作報告中，就已提了“針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展”。
??2014年3月之後，相關部委和地方政府，也確實落實了“分類調控”，比如在多數城市放開限購的同時，四個壹線城市卻沒放開；在放松房貸和限外的部委政策中，沒包含壹線城市。
??中原地產首席分析師張大偉分析認為，目前各地在密集發布“去庫存”政策，預計後續各省都將針對房地產庫存出臺不同力度的政策。中國房地產市場有望在今年壹季度迎接壹輪密集的政策寬松潮。當然，各地政策的力度將會不同，分城施策是未來樓市政策的主要特點。壹些庫存消化周期短於12個月的地區，可能還會加大土地供應，以平抑房價。
??房企加速轉型
??2016年樓市的變化，尤其是高庫存壓力已經成為房地產企業的壹塊心病。正如上述王石所言，房地產企業的黃金時代已經過去了。
??“對於開發商而言，過去粗放的供給，單純的賣方市場轉變成要更多考慮宏觀經濟的變化、市場的需求量和老百姓的訴求上，整體的形勢確實有了明顯的變化。”張學良向《國際金融報》記者強調。
??市場供應端和需求端的不平衡，促使整個房地產行業的整體利潤率在下降，並且將成為房企生存常態。同時，利潤率走低也在考驗著開發商的應對能力。為此，不少企業已經在探索多條腿走路。
??1月16日，大連萬達集團在旗下西雙版納度假區召開2015年年會。本屆年會上，萬達集團董事長王健林發表了長逾萬字的年度工作報告表達企業轉型的堅定意誌。
??王健林將2016年確定為萬達轉型關鍵年，並提出三個具體目標。
??第壹，集團服務業收入、凈利占比過半。萬達2016年服務業收入和凈利潤兩項指標占比要超過55%，力爭到60%。“到2016年底，萬達將不再是房地產企業，而成為綜合性企業。預計到2017年，萬達超過2/3的收入和凈利潤將來自服務業，比原計劃提前壹年實現轉型目標”。
??第二，萬達商業利潤結構發生變化，力爭2016年萬達商業50%以上的利潤來自地產之外。
??第三，海外收入較大增長。2016年萬達集團海外收入占比力爭達到20%。
??在年會上，王健林還透露出壹個重要信號：主動下調2016年房地產收入目標640億元，即2016年地產收入目標為1000億元。而萬達減去的640億元目標，如果換算成壹家公司的銷售額，則意味著該公司可以穩居2015年房企銷售業績排行榜第13名。
??王健林和他的發家產業告別的決心非常堅決，“萬達轉型決不是口頭說說，樣子做做，而是說到做到。”
??從萬達目前轉型的方向來看，文化旅遊產業和網絡金融已成為萬達今後成為國際壹流跨國企業的新動力引擎。
??王健林表示，萬達文化集團成立僅3年，每年收入都以百億元數量級增長，2015年，萬達文化集團收入已是行業第二名到第十名的總和，而且今後差距還會進壹步拉大。
??據悉，萬達文化集團2015年收入512.8億，同比增長45.7%。王健林表示，2016年，萬達將重點發展文化產業，萬達文化高速增長，關鍵靠創新和知識產權。基於萬達文化集團超額完成目標，萬達將進壹步上調目標，將2020年文化集團的目標調整為收入1500億、凈利120億，5年後進入世界文化企業五強。
??同時，王健林還表示，作為文化產業標桿項目，萬達文化旅遊城2016年將要落戶1至2個發達國家，項目已基本確認，且都是是輕資產模式。“全世界除了美國迪士尼，還沒有其他國家的重大文化產品能向全球出口。而且迪士尼做了半個多世紀，全部項目加起來沒到兩位數。萬達城品牌壹定要超越迪士尼，走遍全世界”。
??而此前，在萬達並購傳奇影業的發布會上，王健林曾透露，今年內萬達將完成電影制作、發行的資本化。目前，萬達旗下，五洲電影發行公司2015年發行票房67億，占國產電影市場份額的1/4；收入16.5億，成立僅壹年，票房及收入已排名民企第壹。萬達影視傳媒公司2015年票房61.5億，收入5.8億，投拍系列電影。若2016年萬達電影制作、發行成功啟動IPO，著實將為資本市場引爆更大想象空間。
??對於旅遊產業，王健林表示，2016年將繼續做大。“萬達建立了完整的旅遊產業鏈，擁有多個大型旅遊目的地、線下旅行社、線上網絡平臺，做到了互聯網 ，現在就差壹個航空公司”。據悉，2016年，萬達還將完成兩家旅遊企業並購。
??“萬達的O2O這兩年壹直在探索，也走過彎路。”王健林表示，2015年，萬達金融集團成立，收入208.9億，完成年計劃的697%。“萬達搞網絡金融，要有收入和利潤，能養活自己。萬達搞O2O，不能照搬他人，壹定要利用萬達線下資源的巨大優勢，創出獨特模式。”
??除了萬達，不少房企進入了房地產行業外的新領域拓展，房企多元化布局速度正在加快。據不完全統計，2015年，TOP 50企業中有16家開始了多元化運營，TOP 100企業中約有25家。像壹些龍頭標桿性企業，如綠地確定了大金融、大基建和大消費三大板塊，金融方面定位“投資 投行”，意圖獲取保險、證券等全牌照，基建方面主要是地鐵投資和上蓋地塊建設，消費更是包含了進出口商品、汽車、酒店、旅遊等多個領域；恒大又進軍了保險業、大健康和社區O2O，並將原有的足球、文化、快消等業務分拆上市。同時，也有不少房企進入其他領域，如碧桂園和陽光城進軍教育、中天城投進軍互聯網保險等。
??創業地產走紅
??值得註意的是，隨著國內創業創新的浪潮越來越受到關註，相應的配套服務產業也有了迅速的發展。眾多的房地產開發商也開始嗅到其中的商機，試圖借力雙創轉型、盤活存量。
??創業地產主要是指為創業企業服務、提供長短租業務，立誌於打造創業服務生態系統的壹類商業地產。國內創業地產屬於新興產業，是創業服務體系新成員。與傳統創業服務機構相比，創業地產與孵化器、創客空間均有其不同的服務側重點，主要體現在服務對象和企業自身的發展定位兩方面。
??在服務對象方面，孵化器主要服務於IT、高科技企業；創客空間主要服務於創造發明類的創造者；而創業地產重在提供辦公共享空間，對於入駐企業的行業是無限定的。
??在發展定位方面，孵化器的定位是孵化科技型初創企業，待創業團隊畢業後，需撤離孵化器；創客空間，重在為壹些有想法的發明創造者提供壹些硬件設施，使許多草根創客的思想得以實現，能夠創造出市場產品；而創業地產，重在打造生態式創業辦公環境，為初創企業提供共享辦公服務平臺。
??2015年，WeWork以100億美元的估值完成了9.69億美元的融資，成為全球估值排名第11位的創業公司。這讓人們再次看到了創客模式所蘊含的市場空間與能量。
??WeWork模式也引來壹批中國企業跟風。
??《國際金融報》記者從清科研究中心獲悉，創業地產相較於傳統地產而言是創新性的壹步，市場規模尚未形成。因此，目前真正屬於創業地產項目的案例也是屈指可數的。國內主要典型的創業地產案例包括SOHO創始人潘石屹創辦的SOHO 3Q、萬科前副總裁毛大慶創辦的優客工場以及萬科集團旗下的萬科雲工坊。
??“2015年全國兩會上，李克強總理提出了"大眾創業、萬眾創新"的號召，"雙創"由此成為未來中國經濟發展的新引擎。與此同時，經濟結構調整與產業升級並駕齊驅。地產行業的轉型也已經走到了縱深，行業庫存壓力倍增，亟需盤活資產。在這樣的背景下，房企選擇業務模式轉型，轉向物業持有型經營，主動盤活資產已是大勢所趨。”清科研究中心分析師指出，“但目前，國內創業地產處於剛起步階段，運營模式及盈利模式均尚未成熟，運營商也正努力嘗試摸索，去尋找更能適應市場的運營模式和盈利模式。”
??然而，任何新事物的發展都有其自身經濟文化的影響因素，尤其在經濟領域。價格、文化和使用習慣是影響中美兩國創業地產發展的主要因素，這也是業內人士普遍擔心WeWork在華水土不服的關鍵因素，能否處理好上述問題是走出第壹步的關鍵所在。
??對此，清科研究中心指出，首先，服務溢價很難被國人考慮進成本。WeWork收費並不低，包含了公共服務的工位月租是350-400美元，折合人民幣約2200-2500元。即使不考慮中美兩國人均GDP比例和位置因素，其租金也高於北京普遍創業場地的工位價格。而當價格高於自己心理預期時，中國人習慣嘗試用“每平方米價格”來計算租金成本，而忽略服務增值的部分。如果照搬WeWork的定價方式，必然形成門檻，更無法吸納“大眾創業”。
??其次是開放精神在國內的挑戰。清科研究中心分析師指出，目前國內，似乎只有科技孵化器才具備“聯合辦公”的基因，相同或關聯行業信息對稱，同壹類人從了解到信任後的開放合作。而中國版WeWork如果不能產生多元化的行業聚集疊加價值，只是把五花八門的公司湊在壹起，那僅僅是合租。
??最後，碎片化辦公，移動辦公的使用習慣國人是否擁有。對於美國壹人公司和自由職業者來說，全日制、壹周7天可使用的辦公地點可能意味著節省成本，但這種趨勢在國內不知需要多久才會形成主流。
