??多位開發商人士對記者表示，2013年以來的地價暴漲，尤其是在一線城市，已經不能支撐開發商生產普通住宅，眾多專案被逼成為“豪宅”，眾多做慣高周轉剛需產品的開發商，也被迫變身為豪宅開發商。
??在對頂級豪宅進行梳理的過程中，令人驚訝的是，以開發白領住宅著稱的萬科，今年在京滬深竟有數個頂豪專案在售。
??這正是當前豪宅市場一個尷尬悖論的縮影：高地價導致的樓盤“被”豪宅，逼得萬科這樣的開發商也進入了這一市場。
??多位開發商人士對記者表示，2013年以來的地價暴漲，尤其是在一線城市，已經不能支撐開發商生產普通住宅，眾多專案被逼成為“豪宅”，眾多做慣高周轉剛需產品的開發商，也被迫變身為豪宅開發商。
??這帶來的結果是，豪宅供應突然暴漲，競爭白熱化；而開發豪宅重資產的流動性風險，也因此凸顯。
?3000萬級的豪宅暗戰
??在上半年北京白盆窯地塊出讓成功後，原萬科高級副總裁毛大慶便說，京城房價將進入6萬元時代。
??這說的是普通住宅的價格。水漲船高，豪宅的價格便順勢上漲到了10萬 。
??一般而言，豪宅的成交相對穩定。泰禾集團(000732,股吧)總裁助理兼品牌總監沈力男指出，在北京的豪宅市場中，3000萬元總價是個檻。總價3000萬元以上的頂級豪宅相對穩定，5000萬元以上總價的房源鳳毛麟角，去化速度也相應更慢。
??據克而瑞房價研究數據顯示，2011年-2014年總價在3000萬以上的頂級豪宅銷量均在180套以內，哪怕是年景最好的2013年也只是銷售了175套，其中2012年最低為127套，2014年與2011年基本持平為167套。
??以單價計，2011-2014年，北京均價10萬以上的頂豪專案，年成交量均只有16套，2011年最高31套，2012年最低7套，2013年8套，2014年也只有20套左右。
??然而，成交量波動較小，未來供應驟然放大。據中原地產統計，未來一年，北京將有20多個10萬 頂豪出現。目前在售的專案有：潤澤禦府、長安太和、中軸國際、上國闕、盤古大觀、霄雲路八號、碧海方舟、運河岸上的院子。最近入市或將入市的單價10萬 豪宅專案則包括：萬柳書院、北京壹號院、萬科北河沿、龍湖西宸原著等16個專案。
??整體看，北京待售的頂豪專案達到了2000套以上，其中10萬 豪宅則在1000套以上！按照此前年均銷售16套來算，要消化62年。
??克而瑞指出，目前，北京市高端專案存量偏高、去庫存週期漫長、價格不斷攀升等問題，2015年高端豪宅專案，最壞也是最可能發生的情況就是：有價而無市。
??深圳市場也是一樣。去年深圳還僅有一個單價10萬的豪宅深圳灣1號，今年便冒出了10個左右，且最高單價一路攀升至20萬以上。根據偉業我愛我家(博客,微博)的監測，目前深圳市單價超10萬元的在售專案存量在千套左右，在頂級富豪群體有限的情況下，去化速度較慢。
??宋輝說，過去兩年高價地王不斷湧現，加上之前幾年累積的豪宅產品陸續入市，現階段總價3000萬元以上的頂級產品競爭十分激烈。
??在上海，庫存問題同樣嚴峻。中原地產數據顯示，嘉定和崇明的豪宅庫存消化週期均超過了50個月，而普陀、浦東和虹口等區域的庫存消化週期與新房總體情況基本相當，僅為11個月，區域分化明顯。同時隨著年初以來遠郊豪宅成交低迷，預計嘉定、崇明等區域的豪宅成交情況將更加嚴峻。
??中原預計，2015年上海新房豪宅成交量將達到3783套，而目前上海新房豪宅的存量有約5500套。換句話來說，在供應零增加的情況下，目前上海豪宅的存量也足夠未來16個月消化。
?高價拿地後的尷尬
??看了豪宅供應的天量數字，會有一個疑問，為什麼要建這麼多的豪宅？
??在國內，知名的專業豪宅開發商並不多，如綠城、龍湖、融創、星河灣等。而當前京滬深眾多的豪宅專案，卻是由多個非豪宅開發商操盤。
??眾多開發商可以說是被迫進入了這個市場。“政府出讓的宅地越來越少，大家都在搶，價格就越來越貴。”深圳一大型開發商人士說。
??統計顯示，2013年4月截至2015年4月，北京合計供應包含住宅類用地地塊113宗，合計建築面積為2046萬平米。
??在這2046萬平米中，只有1350萬平米為住宅用地，而且其中有800萬平米左右是自住房及各類保障房。實際商品房住宅用地最近兩年僅供應了550萬平米左右。
??中原地產首席分析師張大偉分析認為，按照目前市場供應比例計算，這部分大部分將建設成為中高端物業，以獲得市場溢價，一線城市的商品房因此進入了豪宅化加速期。
??上海的商品房豪宅化趨勢也很明顯。2012年以後，上海出現了多個地王，並在2015年繼續出讓高價地。萬科總裁鬱亮指出，開發商已無力拿這樣的地，因此今年的土地市場上往往閃現著金融機構的影子。
??在深圳，去年龍華片區出讓的一幅宅地地王單價達到25000元/平方米，此前周邊的房屋售價也不過是這個水準；對開發商而言，後續產品售價必須達到5萬才能盈利，由此傳導到其他片區，導致整個城市房價也出現豪宅化的趨勢。
??萬科董秘譚華傑指出，由於一手地價在2014年出現了暴漲，目前一線城市地價普遍太高，去年四季度來看，14個主要城市的土地平均價格比一年前上升了71.9%；同時，一線城市地價占房價的比例上升到了66%，從全世界來看，這也是地價占房價比最高的水準之一。
??譚華傑說，尤其是北京一些區域的地塊，地價已經超過了周邊在售樓盤的價格，這個地價要求房價必須上漲一倍，而且必須在三年之內完成上漲，這個專案才有可能獲得正常的盈利。而萬科認為這種情況出現的可能性很小，因此在這段時間買這種地的公司，要承擔相當大的經營風險。
??與其他開發商不同，萬科目前的豪宅專案，並非是因為高價拿地，而基本都是收購所得或此前拿地較久。但市場發展至此，公司也覺得有機會就要進入這一市場。
??毛大慶指出，北京的住宅市場受到即將入市的大量自住型商品房影響。“北京市場是有的，著急買房子的人是大把在，但是這些人已經構不成對於高端樓盤的支撐。”
“偽豪宅”的流動性風險
??在樓市的黃金時代，做豪宅開發，慢慢賣，都是可以賺得盆滿缽滿。
??與一些老的頂豪專案不同的是，2013年以來的新增豪宅專案，都背負了高昂的土地成本。但想玩慢周轉，所付出的資金成本更高，與此同時，慢周轉帶來的土地增值溢價空間卻十分有限。過去兩年，中糧孫河地塊、融創農展館地塊專案一直遲遲未能入市，而香河園地塊也一直在尋找接盤者。
??對於開發商來說，流動性風險始終存在。一些標價10萬 的豪宅，最後成交價格可能很低。一些開發商操盤經驗不足，導致高價遲遲賣不出去，只有降價促銷，算上融資和時間成本，盈利很少甚至虧本。
??對於豪宅的購買者來說，流動性風險在於有價無市，想要變現的時候賣不出去。
??多位投資人士指出，一方面，我國房產依然有土地使用年限的現實問題，豪宅專案也並非永久產權，缺乏與國外同類產品之間的競爭力。再加上近年來房地產之外投資管道更加多元化，國內富豪人群資產向海外、其他領域分流的趨勢已經越來越明顯。
??即使在國內，頂級豪宅的購買人群口味也在不斷變化。他們不是很在乎豪宅的地理位置，因為人身自由度很高，投資也更理性，對於中國的精英階層來說，置業不僅僅會考慮京滬、香港。中國城市價值的重新排位，也會讓他們因為某個城市的創新、環境和生長力，而重新選擇城市資產配置。今年以來深圳的豪宅受寵就是一個例子。
??中聯鏈家調查數據顯示，近期購買深圳豪宅的一部分客戶則是來自一線城市的有錢人或港澳的高收入人群，他們的年齡大多在35~45歲之間，其中除了企業老闆之外，還有不少是高級專業人才，比如IT、金融業的高管階層等。
??此外，張大偉認為，傳統的豪宅區域觀念在變化，導致豪宅間的價值分化。比如北京，在過去思維中只有長安街是豪宅，但隨著土地供應的減少，過去的二手房豪宅從設施面積上又不匹配現在高端需求的要求，這種情況下西局、東壩、農展館這類城區地塊屢創新高，要求企業在高端產品上創新；過去的高端大部分是投資屬性，但現在的高端大部分要求具備第一居所的功能。因此，未來市場會逐漸差別化。
??易居中國聯席總裁丁祖昱指出，全國五大城市千萬級豪宅2013年總成交8545套，再加上其他城市零零星星一些量，全國千萬級豪宅量不會超過9000套，按國內2013年商品住宅大約1100萬套的總成交來看，占比不到千分之一（2013年商品住宅成交量為11億平方米，按每套100平方米計算，成交總套數為1100萬套）。
??就這個比例來說，豪宅仍舊屬“非主流”。具體到城市，2013年北京、上海的豪宅占比也僅有3%左右，還是一個“非主流”市場。
