新浪乐居讯(编辑 李佩佩)RET睿意德执行董事聂绮冰堪称商业地产界的元老，涉足商业地产领域已20年有余，见证了中国商业地产市场从起步、到成长、再到高温的发展历程，先后参与北京新光天地、北京东方新天地等众多项目的操作。
多年的行业经验令她对商业地产市场颇有感触，接受新浪乐居采访时，她表示每个项目的成功都始于初期定位。作为传统开发商来说，转型商业地产项目最大的难点在于，开发模式、推广营销概念等方面的调整转变。
图为RET睿意德执行董事聂绮冰接受新浪乐居记者采访
瞄准河南市场 锁定高端综合体
2012年下半年，聂绮冰与陆逢兆、张家鹏等几个原戴德梁行同事组建RET睿意德。据聂绮冰介绍，公司有50多个人都来自戴德梁行，几个发起人合作多超过十年。或许因为怀揣着同样的行业梦想，有着长久的合作默契，RET睿意德的发展甚为顺利。
截至目前，公司已经进入40多个城市、服务60多个项目，不到一年，已经在北京、成都、上海、沈阳、西安以及郑州等地设立六间公司，完成中国区首轮布局，公司人数预计在2013年底突破450人。
新浪乐居了解到，RET睿意德在河南区域已经服务数个项目，今年还将启动驻马店一个高铁站前广场综合体项目。聂绮冰坦言河南是公司的发展重点区域之一，主要针对高端城市综合体开发商。“郑州是一个接近千万人口的大市场，高铁商圈所辐射的人口有三千多万，而且目前国际五大行还没进入到郑州，所以我们想把郑州高端综合体的市场做深。希望能在郑州做出一些标志性的综合体出来。”
聂绮冰说，为了更好的服务河南市场，RET睿意德汇聚商业地产专才逾300名，中高层成员70%以上来自全球前五大地产顾问公司和国内领先的房地产服务机构，使团队具有国际化视野的同时也兼备本土操作经验。
商业地产成功缘于定位 郑州打造升级版新光天地
多年前，新光天地现身北京华贸中心，迅速成为继国贸中心之后的另一个奢侈品聚集地，且人气渐超国贸，令业界大为震惊，北京华贸中心由此获得巨大成功。聂绮冰正是当时新光天地的主要招商负责人。谈起当年华贸中心掀起的行业震撼，聂绮冰认为每个项目的成功均始于其初期定位，招商只是促成成功的一个过程和环节。
聂绮冰介绍，早在项目规划前期，华贸中心已经确定项目定位。当时的情况是，华贸中心距离国贸仅一公里，大部分国际一线品牌已经进驻国贸，如何与成熟的购物中心竞争成为当时华贸中心面临的最大问题。“华贸中心是一个100多万平米的建筑群，涵盖有高级公寓、五星级酒店、写字楼和一个购物中心。最大的优势是华贸中心购物中心的体量超过国贸，硬件配套更为完善，比如有2000多个停车位，商业部分的层高、面积等也有进行了谨慎评估和设计。“相比之下，有十余年历史的国贸显然硬件略显滞后。
除了硬件过硬外，开发商还需增强商家信心，随后便找到对奢侈品运营有较多经验的新光天地。“他们的管理理念更成熟，商家对其经营管理更有信心，这些条件使得我们跟商家沟通的时候很容易。“聂绮冰称。
RET睿意德曾在进驻郑州时表示要在金林中心 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)项目上，复制新光天地的成功。聂绮冰表示不同于新光天地的百货形式，金林中心是以奢侈品为主的购物中心，后者在业态上更宽泛，除了零售，还涉及娱乐、休闲等体验业态，内部环境也更突出层次感、更契合消费者需求。
商业地产为B2B市场 传统房企需做好心理准备
在住宅市场频遭调控的大环境下，不少传统开发商纷纷转型至风险较小的商业地产领域。然而，对于多数传统开发商而言，商业地产“看上去很美“，一个项目的操作运营并非易事。在聂绮冰看来，最大的难点在于业务模式和理念的转变。
聂绮冰指出，商业地产开发模式、推广营销概念等均与住宅不同。住宅面临的是终端消费者，把产品建好之后，通过营销推广吸引客户实现销售即可，属于B2C的市场，而商业地产为B2B市场，面对的并非最终消费者。同时，从市场地位上面来看，过去几年在商业地产市场中商家占据优势，而在住宅市场，开发商更居优势地位，只要有房源出售，购房者就会过去。另一方面，对于商业地产来说，定位只是第一步。在招商环节，对于每个商家客户都要一对一进行拜访谈判，周期相对较长，传统住宅开发商需适应这一过程，以及逐步掌握与商家的沟通技巧，了解其开店策略等。
“在招商过程中，需要经历拓展部专员、总监、老板等几层沟通，包括了电话沟通、文件沟通、当面拜访等很多形式。在老板这个环节，光看场地就要三到五次。“聂绮冰补充道。
郑州大型综合体不超10个 培养本土品牌可避免同质化
据不完全统计，郑州城市综合体项目有50多个，这促使业界担心市场存在供应过度隐患。聂绮冰称，根据郑州人口数量以及辐射区域人口数量来看，目前供应量并不算高。目前类似金林中心、华润万象城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、万达广场的大型城市综合体数量不超过10个，而且每个综合体开业时间相对错开，比较有缓冲的时间。“有的商家开完第一家可能会等几个月再考虑第二家，只要各个项目的节点错过去了，地产发展还是比较合理化的。“聂绮冰称。
随着商业地产项目的日渐增多，同质化成为普遍存在的一个现象。在聂绮冰看来，郑州属于新型市场，一方面，有些品牌会观望着找机会进行拓展。另一方面，随着一些成熟房企、成熟项目的进入，也会引进好的品牌商家。“除了外来品牌的进来，还需要培养本土品牌。现在国内很多设计师品牌都在贴近国际品牌，只有自己的品牌发展起来的时候，商业地产才会更加兴隆，从而满足开发商的招商速度。”
人物简介：
聂绮冰，毕业于香港城市大学，获得澳洲Monash大学工商管理硕士学位，皇家特许测量师学会会员。是过去20年中国商业地产发展的见证者与参与者，全面掌握开发商业地产全程环节，拥有丰富的国际品牌资源。
加入RET睿意德之前，曾服务于零售商、百货公司、开发商及地产专业顾问公司， 深入理解商业地产各相关方的需求和发展策略。2004年至2012年，任职DTZ戴德梁行商业地产服务部，带领华北区团队实现了多年业绩的倍速增长；2011年，升任DTZ戴德梁行中国商业地产服务部主管兼董事，全面提升本业务在市场的地位与业绩。
部分服务项目： 北京东方新天地、平安集团、万科集团、俊思集团、华敦集团、迪生集团、太古集团、华润地产、中粮地产、利邦集团连卡佛
