新浪乐居讯(编辑 郑少琼)2013年，楼市异常火爆，各大房企竞相刷新销售业绩，千亿房企猛增至七家，不少开发商纷纷上调2014年销售目标。然而，楼市在2014开年遭遇冷场。据CRIC数据显示，在2014年1月前两周，各能级城市成交规模均较上月同期有所下滑。那么，楼市究竟进入马年后马上变冷，整个市场进入下行通道？还是价高难追、房贷收紧、限购加码、不动产登记加速推进等多重因素影响使楼市成交量阶段性回落？
2014年初广州货量成交双下滑 两周成交不足三千套
克而瑞数据显示，2014年1月上半月广州全市一手住宅的成交套数为2912套，与2013年12月上半月的2132套成交量相比，看似有所上涨，但12月上半月是政府”严格限签”时期，中心六区的楼盘几乎无一能顺利通过网签。而此数据与12月下半月、11月下半月、11月上半月相比较，分别出现42.6%、45.9%、33.2%的跌幅，相比去年同期的5056套成交量，几乎是惨遭“腰斩”。
从开盘数据来看，2014年1月1日至1月20日的货量和成交量环比双双下跌。据统计，2014年1月1日至20日，广州共有12个楼盘开盘，较之2013年12月同期的10个有所增加，但这12个楼盘的总推新货量仅为约1762套，环比减少34.5%，总成交仅为1045套，环比暴跌44.8%。
广州20盘年前降价促销 4盘降价为清盘
年关已近，不少楼盘也顺势打出“新春特价”的噱头。据新浪乐居不完全统计，广州约有20个楼盘年前降价促销，推出500-4000元/平不同幅度的优惠项目。其中，降价幅度最大的莫过于番禺的公寓盘——敏捷华美国际，同样户型同带精装的单位售价下降5000-7000元/平米，番禺市桥板块也有大盘号称“总价最高直减49万元/套”！
在新浪乐居抽样调查的20个楼盘中，其中有4个是为清盘而推出优惠。其余则是推折扣、回馈、特价单位等促销活动。对于楼盘打折促销的原因，有开发商表示，一是年底房企对于资金的需求较高，需快速回笼资金实现高周转；二是冲刺销售目标，使业绩报表更好看；三是“穗六条”出台，广州楼市限购加码，楼盘成交不理想，房企适当降低一些利润率，从而以价换量；四是开发商在年底愿意通过打折促销加速一些项目尾盘的去化。
然而，从新浪乐居全国网友的调查反馈数据上看，认为现在购房比较划算的受访者不足一成，有53.3%的受访者表示不受促销诱惑，只有16.8%的受访者愿意购房。此外，有楼盘销售透露：”虽然楼盘规定优惠是在春节前推行，但节后也能帮购房者申请到同等的优惠。”
2014年新年首月上旬，多数一二线城市房地产市场成交明显转冷，而一线城市跌幅最大，总体跌幅达到23.32%。其中，北京新建住宅和二手房住宅的成交量双双下滑，总成交量仅9941套，环比2013年12月同期下滑三成左右，较2013 年1月同期，下滑幅度更是达到了46%。而深圳楼市成交量在经历了新年首周成交量骤然下跌后，一手市场已连续两周平稳回升，而二手市场上涨势头更是猛烈，新年第二周成交大涨近50%，上周又继续上涨超过10%。
相比一线城市的成交波动，二线城市则相对稳定，二线城市跌幅控制在一成以内，而三线城市跌幅为15.23%。就当前项目销售情况来看亦是如此，在克而瑞研究中心监测的重点企业中，2014年1月前两周热销的项目也均处于二线城市。而南京更是全国成交转冷的情况下强势“逆袭”，截止至1月22日，1月份南京楼市总成交7094套，已超过去年1月全月的成交量，有业内人士表示，按照这一成交量，整个1月份南京楼市的成交量或将创历史新高。
克而瑞分析师杨晨青、马千里同时认为，二线城市成交未出现下跌是受益于相对一线城市较低的房价以及更大的城市发展空间，对于人口导入需求强烈的部分二线城市而言，当下城市新区的部分项目仍存去化机会。
新浪乐居全国网友调查数据显示，在影响个人购房决定的问题上，房价高企首当其冲。而受访者有47.4%看涨房价，在已决定买房的受访者中，有32.4%是认为房价还会继续涨，晚买不如早买。与此同时，也有41.4%的受访者认为房价将滞涨。另外，房贷趋紧和购房资格限制是另外两个重要因素，两者占比已近四成，而新年货量不多同样影响了一小部分人，占比接近13%。对于在各楼盘积极推出特价单位，认为现在购房比较划算的受访者不足一成，只有16.8%表示愿意购房。
克而瑞分析师也对2014年初楼市转冷做出分析，一方面是由于开发商惜售，年初供应规模有所下降，另一方面则是由于当前信贷仍未放松，2013年年底的调控政策效果也开始逐步显现，从需求角度来看购房者的观望情绪出现上升。
对于全国楼市整体成交的下滑，不少业内专家均认为只是阶段性遇冷。相关机构统计，近4年中有3年临近春节前一周新房市场成交面积出现环比下滑，下滑幅度在10%以上，其中唯一例外的是2011年，由于临近房产税试点方案推出，造成楼市成交高潮。而春节后一个月新房成交量都会出现成倍上涨，最低环比涨幅也高达97.5%。
克而瑞对2014年一线城市前景做出分析，一线城市供应仍旧相对不足，北京和上海2014年预期供应仅分别相当于2013年成交量的91%和85%，如果考虑到这两个城市本地巨大的购房需求，以及对外来人口的强大吸附力，其市场实际潜在需求应远远大于当前年度成交规模。多位业内人士也预测了2014年各地楼市，烟台3月初将出现成交小高潮，而昆明2014年仍然是一场火热的战斗。
此外，北京用中高端项目的预售证开闸给予了“楼市马上变冷”有力的回击，1月19日，北京市住建委连发四张新房预售许可证，结束了2014年1月前18天预售证“交白卷”的状态。两住宅项目以7万元/平方米左右的均价入市，正式宣告2013年北京调控重拳“4万元限价令”解禁。专家预测，随着4万元报价红线消失，今年或将成为北京中高端项目的供需旺年。
