??昨日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，就个人住房贷款政策进行了调整。首套房首付由原来原则上的25%降为20%，首套房房贷未结清的家庭，二套房首付调整为不低于30%。
??此政策一出，政府去库存的力度又上升了一个高点。那先来看看，迄今为止，国家围绕去库存所采取的几个强有力措施的表现。
??一、史上最低的利率
??最新监测数据显示，目前5年期基准利率是4.9%，全国房贷市场利率持续下行，首套房平均利率为4.6%，创历史新低。据人民网报道，本月，房贷利率最低的十大城市为广州、北京、天津、上海、无锡、重庆、珠海、成都、青岛、南京。其中广州4.22%，北京4.25%，天津4.28%，上海4.31%。普遍预测，2016年央行将有两次降息，每次再降50个左右的基准点。
??二、首套房首付是金融风暴以来的最低，二套房首付也是接近史上最低。
??昨天发布的新政提到，首套房首付之前原则上是25%，现在可以向下滑动5个百分点。而对于首套房房贷未结清的家庭，二套房首付调整为不低于30%。而在这之前，许多城市的二套房首付是4至7成，少数城市是3成。
??三、对投资性需求的认可。
??这一点，至关重要。过去政府只允许一个家庭最多购买两套房，抑制投资性需求。2015年中央经济工作会议提出，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。这是史无前例的！
??四、购房入户，购房有财政补贴和免税等优惠。
??全国多地均已实行购房入户政策，多地也已出台财政补贴，甚至免税等政策。
??通过上面四点，足见政府出手去库存力度之大。那么在如此大力度去库存的背景下，全国最受益的非限购城市有哪些？
??还是和我之前地观点一样，最受益的就是强二线城市，例如南京、苏州、武汉、重庆与厦门。其次就是具有人口增量省会城市，例如合肥、南昌、济南、郑州与南宁。
??为什么这样说呢？先来看组数据。
??从图中可以看出，南京、苏州、武汉、重庆与厦门库存量消化周期都在平衡线之下。这几个城市都是经济实力雄厚的强二线城市，且这几个城市的这几年的人口增量除了武汉，其他都不弱，这在我之前的写的文章中都有数据说明。武汉，虽然人口有所下滑，但是其经济实力非常雄厚，湖北省2015年GDP总量为29550.19亿元，增速为8.6%，总量排名全国第八。且地理位置独特，是内陆地区最繁华的都市。
??合肥、南昌、济南、郑州与南宁，都是省会城市，去库存周期也比较短。再加上一线城市人口“天花板”的设立。这将使得全国人流量流向发生变化，中东部地区的省会城市具有绝对的人口竞争优势。人口是决定房价的首要因素。
??新政之下，一线城市的情况又如何？
??广州，最近正在研究取消限购政策。一旦，限购被取消就能直接享受得到新政福利。将对广州房价“推波助澜”。
??上海，基本上没什么库存压力。全国去库存周期最短排行榜第四。今年四个一线城市，最看好的就是上海。
??北京，楼市具有很大的不确定性。由于首都规划调整，许多行政机关都搬到了通州，人口也将向外迁移以减少北京中心的压力。这将给房价一个不确定性。据中国房地产报报道，北京正在酝酿换房零税费政策，若能顺利实施，对楼市将是一重大利好。
??深圳，新政虽圈定的是非限购城市，但是二三线城市楼市的整体向好对一线城市楼市具有支撑作用。2015年深圳房价涨得太猛太凶，2016年基本上不会再出现去年那样的局面。预估今年深圳房价会出现震荡。
