第一篇 市场背景篇
一、政策法规
(一)金融、财税政策
1、银监会：明确小微不良容忍度，下半年银行信贷收紧
2、财政部部长：个税改革考虑将按揭贷款纳入抵扣
(二)土地政策
1、济南赋予街办宅基地审批权 审批更快更规范
2、山东组建土地储备中心 用市场机制配置国土资源
(三)其他政策
1、2013年济南调整公积金缴存基数
2 证监会：房企在融资审核细则最快月底制定完成
3、国务院：中国明年试点以房养老：住房抵押银行领养老金
二、市政动态
(一)内部交通
1、济南齐鲁大道北延高架18日贯通
2、济南5条公交线路今起延时运营 33路调整路段
3、济广高速天桥收费站出入口拆除 车辆需绕行
(二)城市发展
1、济南提出“泉城电车复兴计划” 打造“6环9射”电车网络
2、济南市电子政务服务平台建成并通过验收
(三)区域发展
1、轨道交通推动济南城市发展 房地产或成省会城市圈风向标
(四)市场资讯
1、全国保障房开工率达89% 完成投资7200亿元
2、济南"金九"开局楼市表现平平 新政出台购房者观望加剧
3、央行调查：近7成居民认为目前房价高难以接受
第二篇 市场分析篇
第一章 土地篇
一、本月公告土地分析
(一)土地供应分析
1、土地供应走势分析
■ 土地供应走势：继8月份土地供应量回升后，9月份土地累计供应量减少，环比下降55.79%，供应土地26幅，供应面积114.8万平方米，其中14幅为住宅用地，12幅为商业用地。
2、土地供应结构分析
■ 土地供应结构：9月份土地供应以住宅为主，槐荫区供应量最大，用地规模均在5万㎡以下。
(二)土地成交分析
1、土地成交走势分析
■ 土地成交走势：成交土地量出现井喷，成交经营性用地48幅，成交面积239.59万平方米。其中14幅为工业用地，11幅为商业用地，23幅为住宅用地。
2、土地成交结构分析
■ 土地成交结构分析：9月份成交土地属性主要以住宅用地为主，成交区域集中在槐荫区和天桥区，成交规模在5万㎡和5-10万㎡之间。
第二章 商品住宅市场
一、市场综述
2013年9月，济南商品住宅市场供应量为81.79万平方米，较上月环比上涨41.26%；成交量为58.52万平方米，环比上涨9.38%。
二、商品住宅供应市场走势解析
(一)商品住宅批准供应总量走势
本月济南房地产市场商品住宅供应量较上月有增长，9月济南普通住宅市场新增供应量为77.28万平方米，环比上月上涨33.47%；公寓产品本月供应1.57万平方米；别墅市场本月供应为2.94万平方米，较上月有大幅度上涨。
? 普通住宅
2013年9月济南普通住宅市场新增供应量为77.28平方米，环比上月上涨33.47%。
? 公寓
本月公寓供应量为1.57万平方米，比较上月有大幅度的提升，供应项目为长清区大学科技园商业商务公寓二期项目。
? 别墅
2013年9月济南别墅市场新增供应2.94万平方米，比较上月有大幅度的上涨，仅中海国际社区有别墅供应。
(二)商品住宅批准供应区域分布
? 普通住宅
9月份，从普通住宅批准预售的区域分布来看，本月槐荫区为主力供应区域，供应总量为20.47万平方米，占济南市供应总量的26.48%。
? 公寓
9月份，济南市公寓供应分布仅有长清区。
? 别墅
本月仅市中区有别墅供应，供应项目为中海国际社区，供应80套房源。
(三)商品住宅批准供应形态分布
本月普通住宅、公寓及别墅均有供应，其中普通住宅供应量为77.28万平方米，始终是房地产市场的主力大军，占比为94.49%，公寓和别墅一直作为补充类型存在。本月普通住宅供应量走高，市场供需两旺态势依旧明显。
(四)商品住宅批准供应项目分布
从新增供应的项目数量上来看，本月共有28个项目有新增供应，较比上月供应量有所增加，供应区域主要集中在槐荫区和历下区。
三、商品住宅成交市场走势解析
(一)商品住宅成交总量走势
从本月成交情况来看，本月普通住宅成交量为55.29万平方米，环比上涨3.35%；成交均价为8033元/平方米，环比上涨1.48%；本月公寓成交量为2.59万平方米，环比下跌5.82%，成交均价11466元/平方米，环比上涨5.44%；别墅市场本月成交量为0.64万平方米，环比上涨88.24%，成交价格为15065元/㎡，环比下跌8.72%。
? 普通住宅
2013年9济南普通住宅成交量和成交均价较比上月均略有涨，本月成交面积55.29万㎡，环比上涨3.35%，成交均价8033元/平方米，环比上涨1.48%。
? 公寓
2013年9月济南公寓成交面积2.59万平方米，环比下跌5.82%，成交均价11466元/平方米，环比上涨5.44%。
? 别墅
2013年9月济南别墅成交面积0.64万平方米，较上月有大幅度的提升，环比上涨88.24%，成交价格为15065元/㎡，环比下跌8.72%。只有市中区有成交。
(二)商品住宅成交区域分布
? 普通住宅
2013年9月，济南市7个行政区域均有普通住宅产品成交。其中、历下区、槐荫区、高新区的成交面积依次占据前三位。
? 公寓
从本月区域成交结构来看，区域成交量受单体项目影响较大。历下区仍是本月公寓成交的主力区域，占总成交面积的50.58%。
? 别墅
2013年9月，济南别墅市场仅市中区有成交。
(三)商品住宅成交面积结构解析
? 普通住宅
本月主要以80-100平方米两室和120-144平方米三室户型为主。
? 公寓
9月济南公寓成交面积集中在40-60平方米面积段，占总成交面积的39%，主要受诚基中心，祥泰广场和卓越时代广场项目成交产品的影响。
? 别墅
本月济南别墅成交面积集中在300-400平方米的户型，成交量占成交总量85.42%。
(四)商品住宅成交单价结构解析
? 普通住宅
本月8000-10000元/平方米单价段成交量最大，达24.71万平方米，占全市成交量的44.68%。
? 公寓
从公寓成交单价结构来看，本月济南市公寓成交单价在10000元以上区间的成交量占据榜首，成交面积占比为43.54%。
? 别墅
从成交单价来看，9月别墅均价在12000-16000元/平方米价位段的成交量最大，占比为65.01%。
(五)商品住宅成交总价结构解析
? 普通住宅
9月普通住宅成交总价集中在50(含)-80万元之间，该区间成交量占本月商品住宅成交量的37.83%，其次为总价在100-150万元之间房源，占本月商品住宅成交量的26.93%。
? 公寓
本月公寓成交总价在各个区间均有分布，成交总价主要集中在30(含)-50万元和50-80万价位段，分别占29.09%和30.18%，比重相当。
? 别墅
本月别墅成交总价在500万元以上总价位段的成交量最大，成交面积0.30万平方米，占本月别墅总成交量的的46.77%。
四、成交均价分析
(一)普通住宅市场
■ 9月成交均价较上月有所上涨
■ 历下区成交均价最高、市中区次之
■ 120-144平方米面积段户型均价最低、大于180平方米户型成交均价最高
(二)公寓市场
■ 成交均价较上月上涨
■ 历下区成交均价最高
■ 小于40平方米户型公寓成交均价最高
(三)别墅市场
■ 别墅成交均价环比下跌8.72%
■ 本月仅有市中区有成交
■ 500平方米以上面积段成交均价最高
五、热点板块
■ 板块解析——济南市槐荫区
槐荫区位于济南西部，北与德州市齐河县隔黄河相望，南与市中区相邻，东与天桥区、市中区接壤，西邻长清区，是省会济南四个中心城区之一，总面积151.48平方公里，其中建城区面积80平方公里， 辖区村庄93个，常住居民约38.25万人。京沪高铁的正式通车，给槐荫区带来了千载难逢的发展机遇。坐落于槐荫区的京沪高速铁路济南西站于2011年6月30日正式启用，作为全国五个始发站之一，从济南站到北京约1.5个小时，到上海约2.5个小时，使得济南到北京、上海这两个中国政治、经济发展极地时空极大缩短。济南西站片区总面积约50平方公里，规模约5000万平方米，将建设成为全市最具活力的新的经济增长点和省会城市新形象的标志性区域，成为“山东新门户、泉城新商埠、城市新中心、文化新高地”。 槐荫区面临着济南西部新城发展建设、槐荫区面临着济南西部新城发展建设、第十届中国艺术节即将举办、棚户区改造深入推进等重大历史发展机遇，提升了该区发展房地产业的独特潜力与价值。目前，槐荫区在售项目有绿地国际花都，外海中央花园，中建锦绣城，阳光100国际新城，金科城、恒大雅苑、龙腾国际花园等。
■ 恒大雅苑
济南恒大雅苑由全国知名房地产开发商恒大地产集团开发，总占地20.6万平米，总建筑面积约66万平米，其中首期建设用地约6.6万平米，总建筑面积约22.2万平方米，共8栋15单元，住宅共1749套。恒大雅苑定位为高铁新城•御湖精装豪邸，是一座集居住、休闲、购物、文化、教育于一体的高铁新城首席中央居住区。
项目拥有约6000平中心内湖，近50000平欧陆皇家园林，为高铁新城首席湖景生态大盘，周边遍布大型成熟居住社区、中央绿轴景观带与腊山河景观带、城市休闲主题公园也在陆续建成中，环境优美，居住氛围十分浓厚。
项目主要有以下价值点：
1、品牌价值
恒大地产集团是中国最具领导地位的现代化全国性大型综合房地产开发商，公司于2009年11月5日在香港联交所主板上市，是中国标准化运营的精品地产领导者，连续五年荣登中国房地产企业10强，中国房企品牌价值N0.1； 恒大地产集团在山东拥有恒大名都、恒大绿洲、恒大城、恒大雅苑、恒大帝景等10个项目。
2、区域价值
恒大雅苑项目位于济南高铁新城核心片区，将形成以金融、会展、总部经济为主导，以商贸休闲服务业为辅助，以房地产业为基础的现代化城市新区。
项目紧临济南市城市景观大道——经十路，5分钟可达京沪高铁西客站，10分钟可达济南市西部生态区，15分钟可达京福高速济南段，30分钟可达泉城广场；规划的地铁1号线与6号线途径此地；目前经过本项目的公交车有19路、133路；项目所在高铁新城片区规划2条地铁、7条交通要道、4条公交线，1个高铁西客站，1个长途客运枢纽站，实现了高铁与其他交通工具立体交通网的无缝接驳。
3、产业价值
高铁新城依托交通枢纽中心、文化会展中心、商业商务中心打造站前商务区、文化会展商务区和商业商务区三大功能区。
4、配套价值
恒大雅苑拥有5200平米的会所，规划有超市、餐饮、艺术娱乐中心和儿童活动中心。由全国一级资质的金碧物业有限公司提供国际水准的贴心服务，赋予业主无上的尊崇与荣耀。
高铁新城现规划有十大商业商务综合体，如西客站站前广场综合体、荣宝斋文化艺术广场、恒大中心商务综合体、文化会展中心综合体、华润置地综合体等，能够满足周边居民购物、休闲、娱乐需求。
距项目较近的超市及购物广场有和谐广场、世购广场、世购华联超市、广友华联超市、银座购物等；距项目较近的专业大型医院有济南市立五院、济南儿童医院、省立医院西院、济南市妇科医院等。
教育方面，项目北靠饮马小学，南有育华中学、济微中学，更有省实验中学强势入驻，初步选址为雅苑项目东北方向，总建筑面积约10万平方米。高中三个年级里，每个年级开设20个教学班，共计60个教学班，相关设施条件、师资配备等，在整个济南市都将处于一流水平。
5、产品价值
规划户型面积区间85-135平米，分别为85-95平米的两房，100-115平米和120-135平米三房，4.45米五星级入户大堂，户户均享180度至270度开阔景观，超宽楼距，南北对流，空间奢华极致。五星级超豪华会所等。
恒大雅苑产品为精装房交付，满屋名牌，9A精装，使用全球知名品牌家装，如索福、老板、美标、奥珀等，把恒大雅苑打造成一个高品质的精装臻品。
优惠活动：一次性付款95折，按揭贷款98折，另有老带新优惠，买房还送1500元/㎡精装。
卖点：地段、交通、品牌、产品
■ 9月槐荫区商品住宅成交情况
本月历下区普通住宅成交1117套，成交面积在116726.04㎡，成交金额846515147.2元，成交均价7252元/㎡。公寓成交11套，成交面积为849.36㎡，成交金额9011353.8元，成交均价10610元/㎡。
六、项目解析
解析：
从9月份成交排行前十的项目来看，TOP10项目成交金额和面积分别占到市场总量的48.69%、45.36%，集中度依然明显。万科城、中海国际社区和华润中央公园都三项目领跑市场；项目分布于历下区和市中区，显示济南各辖区刚需仍是市场主力。
从销售金额榜单可以看出，名企名盘项目能够合理控制项目存量与去化速度，适时顺应市场推控制推售节奏，再进一步依靠品牌形象，对潜在客户进行精细化引导，进而保持其稳定业绩，比较有代表性的万科城、中海国际社区和华润中央公园。从销售面积榜单可以看出，9月份刚需型产品项目仍然占市场主力，持续8月份的刚需市场走势，市场预期良好，开发商多随着市场行情调整其主力产品。
第三章 办公市场
本月济南办公市场供应面积为8.71万㎡，供应1185套，供应量较上月涨幅83.37%；成交面积为1.5万平方米，成交量环比下跌33.63%，成交套数为172套，本月办公物业成交均价11662元/平方米，环比下跌7.95%。
一、市场供应量分析
2013年9月济南办公市场供应8.71万㎡，供应1185套。
二、市场成交量分析
本月济南市场办公市场成交套数为172套，成交面积为1.5万平方米，较上月成交面积下跌33.63%。
三、成交均价分析
本月办公物业成交均价为11662元/平方米，环比下跌7.95%。
第四章 商业市场
2013年9月商业用房市场新增供应量为4.9万平方米，供应套数为427套；成交面积为1.2万平方米，成交145套，成交均价为19130元/平方米。
一、供应量分析
2013年9月商业用房供应量较上月有所上涨，本月新增商业用房供应量为4.9万平方米，供应套数为427套。
二、成交量分析
本月商业用房成交套数为145套，成交面积为1.2万平方米，较上月下跌20.53%。
三、成交均价分析
本月商业用房成交均价为19130元/平方米，环比下跌21.36%。
第三篇 区域数据篇
一、历下区
二、市中区
三、槐荫区
四、天桥区
五、历城区
六、高新区
资料来源：CRIC
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