引言：高波，南京大学经济学系教授。博士，经济学教授，博士生导师，任职于南京大学经济学院；现任南京大学不动产研究中心主任，国家教育部人文社科重点研究基地－南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心教授；兼任世界华人不动产学会常务理事，中国房地产研究会和中国房地产业协会经济政策专家委员会专家，江苏省房地产经济学会副会长，江苏省经济学会副秘书长等职。
新浪乐居讯(编辑 李申伟)“在2020年前，只要中国城市化率每年提高1个百分点，那么未来10年，每年会有1700万人进城，10年内将新增1.7亿城镇人口。这些潜在的购房需求，就是未来中国房地产市场最大的推动力。”【热点新闻：新年首期退房公布 城北大户型单价便宜了2500元】
新年伊始，楼市里又多了一位坚定的“春天派”。1月16日，在主题为“高峰论剑 百万大盘”的翠屏城公开仪式暨大盘模式论坛上，南京大学不动产研究中心主任高波提出，新型城镇化释放的需求力量，将为中国房地产业带来新“黄金十年”。
农民工市民化 新型城镇化下楼市机遇巨大
十八大后，新型城镇化成为国内热议的焦点。尤其是对中国房地产业来说，它又会带来怎样的机遇？
高波认为，在中国经济的刘易斯拐点到来后，意味着农民工的收入会大幅增长，这是新型城镇化乃至中国房地产市场长期发展的原动力。【热点新闻：雾锁房产税真假分不清】
按照高波的测算，根据过去十年中国的城市化速度，到2030年中国的城市化将基本完成，达到70%的城市化率。这样的话，中国经济会在2030年进入第二个拐点。在第二个拐点没有到来之前的十年，2011到2020年如果按照人均住房面积30平米计算，新增的城市人口是1.7亿，这也可称作是“农民工市民化”，新增的住房需求超过50亿平米，和过去十年最大不同的是这轮城镇化的主要动力主要是在中小城市、小城镇。
“这股动力之所以会落到中小城市和小城镇，是由目前的大城市现状决定的。以南京为例，未来十年南京老城里能用来开发的土地会更少，但南京的城市规模却会越来越多”，高波说。
高波进一步指出，南京现常住人口是800万，按照规划到2020年常住人口将达到960万到980万，未来十年南京要新增人口160万到180万，这是最直接的住房需求。【热点新闻：新房库存仅4.3万套 暂时短缺后市供应量很充足】
然而，现实的情况是，主城里已经没有土地可开发了。正如高波所说，南京要扩大规模，只能向中小城市和小城镇转移，像南京周边的卫星镇、都市圈都会是新的房地产开发空间。“今天的翠屏国际、碧桂园都市圈这样的项目将是那时的南京主城区，如今南京大规模的轨道交通建设就是为了城市半径的外围延展”，高波预测到。
不单是住宅，在高波看来，第三产业集聚和升级后，像旅游地产、写字楼这些非住宅房地产需求同样巨大。在此基础上，又有地区大交通框架的形成和发展，这将推动城市群的成长，并促进房地产业发展。像南京城市群就会以大城市南京为依托，以中小城市为终点，大中小城市和小城镇协调发展，新的城市化地区都会得到大城市的辐射带动，小城镇一样能享受到中心城市提供的公共服务。
“这也是新型城镇化区别于以往的最大不同，可想而知，这将对房地产业带来独特并且巨大的发展机遇。抓住这个机遇，中国的房地产业一定还会有新‘黄金十年’。”
百万大盘将是房地产业转型后的新模式
在新型城镇化的驱动下，房地产业得到的不仅是增长空间，更是进入了一个转型升级轨道。高波表示，在新型城镇化下，百万大盘会是一种高效率的开发模式。
“因为百万大盘对开发商的要求更高，需要其具备更为专业的城市综合开发能力，能够对城市区域进行整体的成片开发。这样，一个小镇有一两个项目就会满足需要，从而让资源得到高效利用。”高波解释了这种模式的高效原因。
此外，他强调在转型升级中，做好产品、提高性价比是决定转型成败首要因素。开发商和政府必须紧密合作，共同构筑全城镇功能，配备一系列的购物、医疗、教育等生活设施。
高波还建议，在拥有良好基础设施的条件下，传承文化，促进文化创造，营造独特的小镇文化和小镇风情，创造文化遗产。
同时，高波指出，在新型城镇化背景下，房地产业转型也要做成资源节约型、环境友好型社会，实现生态文明的城镇化，所以要求开发低碳地产。而要达成这些目标，要有房地产金融业的发展，使它和房地产业发展相适应。
对于新型城镇化对经济的作用，高波更为乐观。他预测，经过层层推进，中国房地产业，不但会和新型城镇化形成良性互动发展，还将一同促进中国经济结构和质量的“双转型”。
经济现状倒逼新城镇化出台释放需求
事实上，大家对新型城镇化乃至房地产市场的走向如此重视，也是由于这个行业在国内经济中的地位和经济现状决定的。
高波透露，南京市去年的税收当中，更是有三分之一左右来自于房地产。而他在江苏宿迁调研时，从官方得到的数据显示，宿迁市2012年40%的税收来自于房地产。足见房地产在当前中国经济中的重要性。
一方面是房地产在经济中举足轻重，另一方面却是未来的经济增长面临挑战。
高波用一组数据说明了现在的经济形势。
根据国家统计局公布的数据显示，2012年的中国的GDP增长率，一季度为8.1%，二季度是7.6%，三季度增长7.4%，前三季增长7.7%。与此同时，CPI却在走低，一季度是3.8%，上半年3.3%，前三季2.8%，他认为这意味着中国经济正处于新旧周期的交替期。
“但是短期内要把所谓的战略性新兴产业培育起来，并不现实。要推动经济稳定增长，仍然需要从现状着手”，高波说。
根据市场预测，2013年的国内的通胀会保持温和上行，因而可能内需仍不旺盛。内需不增，另一方面外需却还是疲软。过去十年，出口一直是中国经济的强大引擎，但受到全球经济的低速复苏影响，外需不可能有太大的改善。而且人民币汇率升值后，劳动力成本在上升，中国产品的竞争力在下降，出口形势不容乐观。
“这样看来，现实就在推动着领导层继续改革，释放新的市场活力。”十八大后，中央领导层的表态也在印证了高波的判断。
在2012年的经济工作会议上，李克强特别强调了新型城镇化。高波指出，正是看到了城市化对经济巨大的促进作用，才使决策层如此关注新型城镇化问题。
高波也用数据展示了新城镇化的“威力”。
根据高波的估算，在新型城镇化的带动下，从2011年到2020年的十年，城市化进程下，每年新增城镇人口为1700万人。
他解释说，“这带来的不仅是住宅需求，更会创造大量的投资需求，以每个人将会带来10万元的长期投资推算，每年都会有1.7万亿元的基础设施投资。加上增加的公共服务投资和消费需求，会从根本上提振内需。而且这个过程也有利于提高居民收入，进而实现十八大提出来的收入倍增目标。”
同时，高波指出，新型城镇化也将会推行产业的集聚和升级，并且会令大中小城市、小城镇和农村社区的协调发展，实现城乡统筹、城乡一体化，大大缩小城乡差距。因此，新型城镇化将会是未来十年中国经济增长的新引擎。
在这种环环相扣、紧密相连的市场和政策带动下。高波说，他坚信，有了新型城镇化的带动，中国房地产业一定还会有一个新“黄金十年”出现。
