文/克而瑞信息集团南京机构 分析师 蒋立忠
克而瑞信息集团旗下独立第三方房产价格指导平台“克而瑞房价”应运而生。系统在价格指数分析和房产定价的应用等多个方面实现了创新，是目前国内同类产品中唯一可以精准计算单套房屋价格的估价平台。克而瑞房价每周将推出实时评论，通过系统平台数据统计和分析，对市场变化和趋势做出评论。
周数据：
数据来源：南京克而瑞房价系统(7.29-8.4为第一周，8.5-8.11为第二周，8.12-8.18为第三周)
周评论：备战“金九银十”，各楼盘“谋定而后动”
进入8月的第三周，，从本周数据来看，全市上市面积为19.9万㎡，环比上周上升70%，上市套数高达1590套，整体上市量出现了大幅提高。成交面积为18.6万㎡，环比上周上升39.8%，成交均价为12583元/㎡，环比下降2.6%；受热点板块供应放量影响，本周供销量比上周均有大幅度的回升，成交价格则由于相对于前两周更集中于江北板块而略有回落。江北板块成交主力项目为东方万汇城，天润城，以及包括近期新推案旭日爱上城等。
从热点板块情况来看，热度最强的两江板块出现了“接力交棒”的态势，江宁板块整体上市量在连续攀升两周之后，在本周上市面积高达10.1万㎡，成为绝对主力，为下一轮成交热点转移和价格攀升埋下伏笔。
从产品特征来看，改善型产品的推货量激增，尤其是江宁板块，在中航樾府大平层产品上市之后，藏龙御景项目随即推出213套，200㎡以上大平层改善房源。而在热点区域麒麟门片区，富力城也调整了供应产品的结构，主打改善牌，推出86套房源，均为120平米以上舒适改善型房源；该片区即将开盘的中海国际社区带来了全产品线和高性价比的80平米两房产品，有望缓解片区刚需产品的供应不足的同时，实现项目“开门红”和快速回款。虽然江宁板块普通住宅由刚需为主华丽转身，向改善性需求伸出“橄榄枝”，然而购房观念和习惯并不是一朝一夕就能够改变的，因此作为该板块经典项目的代表-万科金域蓝湾适时推出257房源套，80-90㎡占比达74%，缓解了区域刚需的供需矛盾，同时也可实现企业快速回款和利润最大化，实为非常明智的选择。
从目前市场的特点看，供不应求的基调引导了各区域产品的提档升级，主城六板块主要的打法是变毛坯为精装，江宁、江北板块则以调整产品结构为主，主力产品由刚需向改善型转变。因而我司认为，短期内，至少今年之内，房价上涨是必然趋势。从企业逐利的立场来看，“金九银十”基本上是本年度完成或超额完成销售目标同时又能兼得最大化利润指标的最后一棒了。而对于购房者来说，理清自己的购房目的和目标，数好自己口袋的钞票，不盲从于“羊群效应”盲目出手才是最合适的选择。
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