??自2011年开始，我国将二套房商业贷款首付提高到60%，部分城市后来还提高到70%。3月30日傍晚，中国人民银行、住房和城乡建设部、银监会联合发布通知，将二套房商业贷款首付比例降到40%，同时下调住房公积金贷款的首付比例。据测算，这次调整后，以购买总价为100万元的二套房来算，首付金额至少可以减少20万元。业内人士分析，在两项政策的叠加效应下，购房者尤其是改善型置业者的购房门槛和成本将大大降低，可以扩大购房需求，转变市场观望情绪，带动楼市回暖。
??政策：意料之外情理之中
??对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定；另外，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%……此次出台的"3·30新政"犹如一场迟来的春雨，让干涸已久的房地产市场重新焕发出活力。
??对此，不少业内人士分析，房贷之所以大幅松绑，与去年以来楼市偏冷有关。不仅绝大多数城市的房价处于下跌态势（部分城市房价跌到几年前水平），而且房地产开发投资、房屋施工面积、企业土地购置面积及房地产销售面积等多个行业指标，也出现增速下滑。与此同时，很多城市房屋库存量积压较多，占用着资源和资金。
??从具体数据来看，今年头两个月，全国房地产开发投资8786亿元，同比增长10.4%，增速回落；土地购置面积2773万平方米，同比下降31.7%；土地成交价款699亿元，下降30.2%；商品房销售面积8764万平方米，同比下降16.3%；商品房销售额5972亿元，下降15.8%；房地产开发企业到位资金21613亿元，同比增长1.6%，但销售回款持续下降。
??"全国房地产运行关键指标持续回落，政策之手急需发力。"合富辉煌中山公司市场研究经理谢仲娟表示，在这种背景下，无论是很多地方取消限购，还是这次松绑房贷等政策，都在情理之中。
??然而从这次三部委联合通知来看，房贷松绑的程度比之前传言的还要大。"这要么说明之前的市场传言不准，要么说明救市决心又增加了。"谢仲娟说，此前，很多城市二套房首付比例为六七成，这次突然就降到四成，多少也有些意外。
??钱：首付省了 利息多了
??房贷新政看上去挺振奋人心，但实际能给购房者带来多大的实惠？记者为此算了一笔账：按照中山城区6000元左右的均价来算，面积在140平方米至160平左右的改善型住宅总价大概在100万左右。
??假定购房者的购房条件满足新政，即首套住房贷款未还清，又需要贷款购买二套住房，并且买的还是套刚满两年的二手房，房价100万。新政实施前，购房者需要支付首付款的比例是60%，也就是60万。同时，假定购买的二手房距上次售卖已满2年不足5年，还要承担二手房价5.55%的营业税，约5.55万。也就是说购房者要买第二套房，光首付和营业税就要一次性付出65.55万元。而新政实施后，购房者的首付款只需要付40%，也就是40万元，免征减征营业税期限从5年改为2年后，营业税的5.55万元直接免掉，购房压力明显降低。
??不过，值得注意的是，虽然购房者的首付款大大减少，房贷则会相应增加，购房成本也会相应增多。如按商业贷款进行计算，那么20年期、等额本息、最新的基准利率的贷款条件下，购房者的还款总额为68万元，月供2842.7元。而新政实施后，按照4成的首付比例进行计算，那么首付款是40万元，需要向银行贷款60万元。如按同样的贷款条件进行计算，那么还款总额为102万元，月供4264.04元。
??由此可见，降低首付比例，对于改善型购房者而言，并不意味着贷款成本降低了，实际上还增加了。比如说，7成首付下，首付和按揭贷款的总金额为60万 68万即128万元。而在4成首付下，首付和按揭贷款的总金额为40万 102万即142万元。这样对比，要增加14万元的费用。
??入市门槛降低 利好或使优惠提前
??对此，有业内人士分析认为，购房成本看似增加，但这背后却有一笔资金在节省。虽然购房者需要多付14万元，但可以分期按20年的时间进行支付，而且首付可以少付20万元，考虑到可能的通货膨胀和房价上涨因素，长远来看，这实际是降低了购房者入市的门槛和成本。
??考虑到支付能力是制约刚需和改善型人群的重要因素之一，在绝大多数的业内人士看来，该项政策出台之后，有助于提高购房者的资金杠杆，撬动更多住房消费。"目前，中山的高库存一直是业内担忧的问题，放松二套房贷首先让部分改善型刚需停止观望加快入市的脚步，而对中山购房者来说，也营造了购房的热烈氛围，让高压的库存稍稍再喘口气。具体来看，中山的大户型在去年的销路不是很理想，在目前针对改善型提出优惠政策的情况下，大户型可以趁机促销，加快大户型的消化速度。"谢仲娟说。
??面对以上利好，市场又会激怎样的波澜呢？谢仲娟表示，虽然第一季度的中山楼市成交同比去年都有了双位数的增长，但由于库存高企，在年后开发商推货都比较慎重，在利好消息传来后，市场有了有力支撑，开发商或将加快推货速度，五一将成为重要的销售节点。部分楼盘甚至会提前优惠节奏，把原计划在4月底才推出的优惠，乘着新政利好的东风提前实施，不过最快也要到过了清明节才会有动作，"毕竟业内对这个节点还是比较敏感的"。
??谈到政策对成交量的直接促进作用，中山中原地产市场拓展总监植建军表示，相比之下，一二线城市在短时间内量价都会有明显的好转，不过如果就中山而言，库存量大，且主要集中在120至140平方米，未来还是会适当以价换量，平稳发展。
??二手房市场有望得到进一步活跃
??自征收营业税以来，二手房市场一直受到限制，此次政策调整中，二手交易营业税从5年降为2年，无疑直接降低二手房产交易的成本，让二手房市场看到了一丝希望。
??中山满堂红地产总经理陈晓华介绍，二手房成交一直以来税费种类较多，其中营业税按照总房价的5.5%进行征收，对于刚需购房者来说也是一笔不小的数据，即使是改善型购房者也会在乎这笔费用，新政的推出必然会刺激二手房市场的成交量。
??此外，新政的出台也让购房者在二手房市场上有了更多的选择，“原本只能购买5年以上房源的购房者，现在可以考虑2年楼龄的房源，对于客户来说是一个福音。目前我们也正在商讨接下来如何衔接政策的利好，做好预判和相应的应对措施。”陈晓华说。
??在谢仲娟看来，新政的影响力并不仅限于此。“由于广大人民群众居住理念的传统性，有能力购买新房的人，宁愿多花些钱也不买二手房，而收入较低的人群则成为购买二手房的主体。”谢仲娟表示，一般情况下，二手房市场越活跃，对于一手房市场越有利，因为这两种市场共同形成了针对不同收入群体的梯度市场，拥有二手房的人，如果能顺利将持有的二手房转让，就能够用转让的收入进入一手房市场，购买功能更好、面积更大的房子。
??“这是一种良性循环的作用，目前中山一手房存量高，二手房购房成本降低后，不排除会影响到部分人，从一手流入二手。”谢仲娟说。
??银行暂无新动向政策落地尚需时日
??为何市场如此关注二套房贷款政策？谢仲娟解释，因为二套房贷款政策曾是2013年楼市收紧的标志政策，而今首付降至四成意味着政策方向的全面调整。如果二套信贷松绑，她认为各地方政府将出台更积极的松绑政策。
??但记者调查发现，此次新政后，银行的房贷政策或许并不乐观。某国有大行个金部人士介绍，房贷有额度控制，但一般用不完，由于房贷赚钱效应较低，在借贷背景下一般会被银行压缩额度。“从执行层面而言，我们当然希望在不增加风险的情况下，增加贷款投放力度，但最终还是要看文件细则。细则还没出来，接下来怎么执行，现在还不好说。”上述银行人士说。
??而由于业务策略和侧重不同，如何实施监管政策，各家银行也需要总行政策和额度明确之后，才能最终确定如何落实，包括额度是否增加、贷款是否要调整，都要等总行通知。记者在采访中山各大银行了解相关政策落地情况时，得到的回复也均类似。
??不过据谢仲娟透露，到目前为止，中山已有建行开始实行“3·30新政”，即二套房贷最低4成首付，但利率上浮10%，“按理说中央落实到地方需要一个月的时间，这次的脚步比预想中快，可能银行也在抢客户吧。”
??对于政策中提及的公积金贷款细则，中山市公积金中心相关负责人表示，中山目前首套普通自住房 (面积小于90平方米)的首付比例均为2成，改善型自住房 (90-144平方米)的首付比例为3成，与政策并无冲突。对于第一套房产贷款已结清，再购买一套房产首付为3成的新政，需要等文件下发后才能确定中山将如何执行，目前中山公积金贷款二套房首付方面只有第一套是商业贷款，后期将房产出售，再用公积金申请贷款，这样首付最低3成，其余情况购买二套房首付均需5成。
??二套房贷利率下降空间恐有限
??二套房首付比例调整之后，是否会对贷款利率产生影响，也是各家银行最为关注的问题之一。按照最新规定，银行虽然可以根据客户信用状况决定利率，但仍有银行担心，如果大规模增加贷款投放，会对其利率水平产生冲击。
??对于房贷利率水平，银行人士并不乐观。上述银行个金部负责人也表示，目前银行贷存比高企，银行资金仍旧偏紧，而且面临净利润增速放缓的困境，实际利率下行空间有限。
??而银行业内人士梁先生对此则较为乐观，“预计新政后楼市成交量会有较大幅度提升，银行二套房的按揭利率也会加速下行，第一目标是基准利率。”梁先生预计，四大行的二套房利率将首先出现下降。
??据悉，现在的二套房利率政策仍执行2011年1月26日国务院常务会议推出的8条房地产市场调控措施，其中规定二套房贷款利率不低于基准利率1.1倍；去年9月30日，央行和银监会发文，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷政策，这是房地产政策自2010年以来首次出现松动。
??根据中金公司提供的数据，2014年6月接受调查的23座城市，有超过一半的城市二套房利率上浮幅度超过10%，2座城市上浮30%及以上，3座城市停贷，“如果二套房利率下行，对部分人群是非常有吸引力的。”谢仲娟说。
??挖坑或圈套？房产税没那么可怕
??几乎当大多数人还沉浸在政策利好的喜悦中无法自拔时，有一部分人却显得格外清醒。
??“二套房降首付，是刺激消费，还是挖坑等着出房产税捞一笔？”众多网友眼中，这次的政策放松背后似乎有让他们迷茫的地方。
??对此，谢仲娟表示，此次降低二套房首付主要是鼓励改善性需求，并非支持投资性与投机性需求。“作为改善型购房者，再买一套房是为了拥有更好的居住条件，基本上都是用来自住的，原先那一套大多数人会用来出租或者单纯地放在那里以供不时之需，即使未来要收房产税，按照国际惯例也不高，一年征收一个点左右，大部分房东完全可以将费用转嫁到房租上”，谢仲娟给记者算了一笔账，按10年征收10%的比例，100万的房子10年下来也就收10万，而10年前到现在房价至少涨了一倍，相比之下，要论货币保值，房子还是比较好的产品。“就拿中山这座城市来说吧，10年前的房价在3000左右，10年后也上涨了一倍，所以综合来看，房产税的出台并不是为了打压，更多是一个规范性政策。”
??的确，自3月1日开始施行《不动产登记暂行条例》起，房产税好像有种呼之欲出的感觉。据了解，除了此前在重庆和上海试点开始征收的房产税，目前我国尚未对房屋保有环节征税，其中的一大原因正是产权登记不到位。
??“连你到底有多少套房都不知道，那怎么对你征税呢？”关于征税进度问题，原财政部财政科学研究所所长贾康此前曾表示，产权登记2015年很难完成，就算按照媒体报道的内容来看，2016年城镇区域要完成不动产登记，2018年全国城乡全部登记完毕，这也是个漫长的过程。可见，房地产税不可能立马开征，因为登记不是一朝一夕就可以完成，征税也不能一蹴而就。
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