新浪乐居综合报道(编辑 甘淑君)上半年大亚湾商品房销售面积为143万平米，销售总金额66.4亿元，销售总套数17242套，平均销售单价4635元/平米，多项数据创下了历史新高。如此强劲的销售势头让人意外，但可以肯定的是，上半年大亚湾开发商普遍以价换量非常成功，市场消化率较大。而下半年随着龙光城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)和华润小径湾大批新货入市，业内预判未来片区商品房供应量较大，市场销售压力或将进一步增加。
半年交易宗数超2012全年 企业福利房贡献大
今年上半年大亚湾商品房销售总额为66.4亿元，相比2012年同期上升165%；销售面积约为143.13万平米，相比2012年同期上升177%；商品房销售17242套，甚至比2012年全年销售总套数超出1006套，上半年销售面积与销售金额都接近2011年、2012全年销售总数。多项数据均打破了大亚湾房地产销售的半年度历史记录。
2013上半年大亚湾区房地产销售情况
据大亚湾区房地产协会最新发布的市场总结称，2013年上半年大亚湾房地产市场较2012年同期对比，惯例下的寒冬不寒，1月份销售面积同比增长155%，2月份同比增长257%，上半年以暖冬开局。相对于过往的黄金5月，2013年上半年，片区房地产市场提前发力，3月份销售总面积就已达到近30万平米，同比增长286%，4月至6月销售面积同比去年增长214%、155%、89%。
其中，值得特别提出的是，由于比亚迪和中海油两个企业的员工福利房项目“亚迪二村”和“海惠花园”由去年年底开始大量对其内部员工销售，因此对大亚湾区上半年的成交量数据产生一定的影响。据统计，两个项目上半年的销售量分别为：亚迪二村777套共10万平米、海惠花园1349套共17.36万平米，约占全区总成交量的12%，在贡献片区成交的同时在很大程度上拉低了区内商品房总体均价。
数据来大亚湾区房产管理局
均价4634元/平量升价跌 开发商普遍以价换量
资深媒体人古优裕曾在近期某房产论坛上发表过关于上半年大亚湾楼市的见解，“上半年大亚湾楼市还是挺让人意外的，同比成交价格猛跌，成交面积却暴涨，说明大亚湾楼市上半年的以价换量特别成功。也由此说明，深圳依然存在大量的外溢需求，大亚湾只要公共、生活配套做好，价格合适，还是可以卖得很好。”从大亚湾房协统计的数据及分析来看，刚好印证了古的这一说法。
数据来大亚湾区房产管理局
数据显示，2013年上半年片区商品房销售均价4634元/平米，比去年全年均价下降4%。但如果去除“亚迪二村”和“海惠花园”的销售数据不计，其他商品房2013年上半年的平均单价约为5090元/平米，2012年全年的平均单价约为5237元/平米，同比下降2.8%。
大亚湾房协分析称，除“亚迪二村”和“海惠花园”占市场销售总量的12%外，致使大亚湾商品房销量大增的主要原因还有两个：
第一，开发商营销策略的影响。年初以来，开发商改变了往年推货的策略，在3月份即开始逐步大量推货，在整体政策较为平稳，流动性中等偏松的情况下，叠加开发商推盘激增，推出更多平民化、适合刚需族的产品，通过打折等营销手段进行促销，使得这些产品的市场消化率较大。
第二，深圳市场的影响。2013年上半年深圳房地产市场，价格呈现逐步上涨的趋势，截止6月份深圳一手房相比较1月份涨幅18%，促进了部分的深圳置业人群的外溢性置业。
后续供货强劲 市场销售压力或将进一步增加
2013年上半年，片区房地产施工报建面积共255万平米，较2012年上半年同比增长78.2%，其中龙光城和华润小径湾两个项目占全区新开工总面积的40%。可以预见未来片区商品房供应量较大，市场销售压力或将进一步增加。
报建面积快速增长，后续供货强劲
根据世联地产统计的数据，对比2012和2013上半年大亚湾购房客户置业目的来看，购房者用于自住的比例由去年的40%增加到52%，上升了12%，而纯投资客的比例由去年的25%减少至21%，同比下降4%。总体来说，购房置业目的向自住方向转变较明显；另外一方面，购房者置业后入住的时间有所减短，2012年，购房者一般2-3年才考虑入住，2013年，购房者普遍考虑置业收房1年内即会入住。
数据来自世联地产
而随着大亚湾片区发展，房地产市场出现分化，片区多极发展已出现。目前以龙光城为代表的樟树浦片区，在地理位置的优势引导了刚需的强力发展；以世纪城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、太东时尚岛 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)为代表的响水河以南片区，其商业的集群化发展已现雏形；以华润小径湾为代表的霞涌旅游度假物业，将会在下半年入市，其集中的片区效应随着大品牌的进驻开始显现；另以大爱城为代表的龙海二路片区，其临近淡水老城区与惠州南站的的地理位置，成为继樟树浦后第二个刚需主导趋势明显的片区。
政策交通利好兑现 下半年或集中推盘加速跑量
关于大亚湾楼市下半年的展望，大亚湾房协作了三点预判：
首先，金融流动性中性偏紧，片区供应量大增，下半年理性发展。受金融环境影响，当前国内流动性已转向中性偏紧，但是由于流动性对房地产市场的影响存在滞后效应，因此三季度房地产受其影响不会很大，不过不确定性陡升是不争的事实。开发商出于对大环境的担忧，加之今年大亚湾区商品房供应量大增带来的销售压力进一步增大，因此下半年集中推盘加速跑量的趋势将会显现；
其次，产生更加多样化，高端资源性产品带动市场。随着华润小径湾、合生滨海城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)二期、宏海海景城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、东能银滩 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)等沿海项目的入市，将进一步带动大亚湾片区滨海物业的发展，客户置业的选择性将更加多样化，滨海资源产品也将在价格上上一个新的台阶。
其三，利好兑现临近，片区房价迎来突破良机。厦深高铁惠州段施工顺利，将于10月份试运行，全线将在今年年底通车。轨道交通的开通有助于更多刚需客户的迁移。继09年沿海高速开通后，大亚湾房地产将在厦深高铁利好的带动下再次迎来突破良机。
最后，环大亚湾新区发展总体规划将为片区发展带来跨越性进步。2013下半年随着大亚湾经济快速的发展，调控政策相对稳定，政策的影响比较有限，另外惠州《广东惠州环大亚湾新区发展总体规划纲要》的出炉，走“以业兴区”、“向南向海”和“打造平台”的开发战略城市规划的优化调整，极大的加速了大亚湾城镇化建设，扩大了区域的辐射力，加速深圳半小时生活圈的形成，从而促进了房地产市场发展。
