??商住用房，既可以居住，又可以注册公司办公，是适应一线城市发展政策和年轻人生活发展的新型居住形式。在商业不断发展的今天，商住用房的市场发展空间如何，值不值得投资者的投资购买，商住用房的客户接受程度又如何？近期部分热点二线城市房价疯涨会不会波及西安？“郑州炒房团”进西安到底是真是假？今天我们就邀请两位专业人士，一起来探讨这些相关问题。
??本期话题：《普通住宅严格限购城市，商住是否还具有购买价值？》
??邀请嘉宾：克尔瑞市场分析师、咨询顾问 蔡瑞亮
? ?美城机构顾问部总监 杜龙
??本期主持：乐居刘梦阳
??时间：2016年9月21日下午15：00
??以下是现场实录：
??主持人：新浪乐居的网友，大家好，欢迎来到乐居直播间，本期《盟主汇》的主题是《金九银十大辩论》，跟大家聊的话题是普通住宅严格限购城市，商住是否还具有购买价值。今天我们有幸邀请到了两位大咖级嘉宾，他们分别是：克而瑞市场分析师、咨询顾问蔡瑞亮，美城机构顾问部总监杜龙。
??主持人：首先非常欢迎两位的到来，讨论开始之前，很多人不是很清楚商住用房的概念，我们先请两位嘉宾给大家普及一下什么事商住用房，商住用房跟住宅有哪些区别，有哪些优势和缺点？
??杜龙：谢谢主持人，原则上商住用房没有一个固定的定义和概念，住房随着城市的发展改变了他的居住属性，可以发挥办公的功能，这就是商住用房，我认为市场完整后，商用肯定要和住宅分开。
??蔡瑞亮：我认为商住用房和普通住宅用房最主要的区别就是一个产权问题，一般住宅是70年产权，商住用房可能是四十年，可能是五十年的产权。商住用房在规划以及配套设施来说都是按商业的来规划配套的，舒适度和普通住宅是不一样的，容积率偏高，绿化率偏少。大多数属于点式结构，采光和通风都会受到限制，水电费物业费比一般的住宅高，而且商住用房原则上是不给落户的，安全性也比较差一点。
??支持人：原来是这样，那目前在西安的房地产市场，商住用宅的市场发展空间和客户接受度如何？值得购买的价值有多大？
??杜龙：西安的办公市场起源于商住市场。随着城市的发展，商品经济的成熟，住宅和商业用房肯定会剥离开，这时候说的商住用房属于比较低端的模式。像高新区这种商业氛围比较浓烈的地区，商住用房的市场前景还是可以的，所以从这个角度来说有些投资属性在里面，在西安的城市核心区主干道沿线，商住用房价格不是很高，回报会比住宅好一些，但是怎么投资、往哪投资、投资多少还是要甄选。
??蔡瑞亮：投资回报率还是要根据具体的产品、地段、产品的设计、配套都会影响到回报率。最近城市综合体不断的出现，很多里面含有商住用房，所以来说商住用房供应量还是挺大的。
??主持人：那在考虑购买商住用房的时候，购房者需要注意哪些问题？
??杜龙：第一，要考虑商住用房的交通和区段。第二呢，产品本身整体素质、物业费、周边的租赁价格都是要考虑的因素。
??蔡瑞亮：还是刚才那句话，每个人的需求是不一样的，考虑的因素就不一样。比如你要买住宅可能首先要考虑产权问题，如果纯考虑投资的话，第一考虑地段，目前高新区还是比较好的。
??主持人：还是具体问题具体分析对吧。最近西安楼市开始流传“郑州炒房团来西安炒房”的说法，有媒体甚至统计了一份中秋期间外来购房者来西安买房的详细数据，购买力惊人，您是如何看待这个事件的，未来是否会存在炒房团炒热西安楼市的情况？
??蔡瑞亮：最近大家是都在传，不能否定这种现象是存在的，也不能全面肯定，这是各别项目，各别情况，而且主要集中在一些品牌企业。西安的房价确实偏低，但是政策支持和交通的完善，在这些因素的引导下肯定会有外地客户来购房，也许这是未来的一个趋势。
??杜龙：西安的市场还是外地人的市场，七八十的份额还是外来人口购买的，他这个购买不是用来投资而是用来居住，这股热可能因为洼地效应，我认为西安土地还是供不应求，楼市应该会热。
??主持人：西安目前的房价不足7000，在省会城市中是一个洼地，很多外来购房者来西安买房就是因为房价比较低，看好西安市场的投资潜力，但其实近两三年来西安房价涨幅很小，您觉得西安楼市未来的投资价值有多大？
??杜龙：我觉得还是非常有投资价值，西安还是处于一个洼地。今年的联合开发趋势非常明显，这能看出来品牌房企对西安到认可，所有还是很有投资价值的。当然我说的还是住宅的投资，暂时不包括商业用房。
??
蔡瑞亮：我也认为投资前景还是有的，具体的问题还是要具体看，从纵向来看，和周边城市的比较来说是一个洼地，从发展前景，交通的完善和政府的支持，一定程度上都会促进楼市的热度。
??主持人：非常感谢两位的到来也为我们解答了这么多疑惑，谢谢两位老师。
