二手房交易人数减少
4月1日，“国五条”细则落地后，房地产大厦办税大厅里呈现了与政策空窗期不同的场景，咨询台没有人排队，存量房交易窗口不再拥挤。
沈阳“国五条”细则一锤定音之后，中介的生意也比刚出台时冷清了不少。
3月10日芒果二手房交易中介的成交量环比增长64.71%。17日成交量环比下降17.35%，24日，环比下降23.46%。
记者从中介了解到，部分卖房者低于销售价的5万~7万销售。记者从某中介了解到，浑南新区的长白一房源登记的二手房售价是95万元，由于卖房者着急出手，该销售者最后以88万销售出去，价格直降7万元。本报记者 宋雪
采访嘉宾：
住房和城乡建设部工程管理专业指导委员会委员、辽宁省土木建筑学会工程管理专业委员会主任委员、沈阳建筑大学教授刘亚臣
辽宁社会科学院WTO研究所战略新兴产业研究室主任姜岩
沈阳市出台的国五条细则对沈城楼市会构成怎样影响？新政实施后，一手房会不会变得更抢手了？房价会呈现怎样的走势？
带着这些疑问，记者采访了业内专家。
对比国内其他城市：
沈阳细则更符合本地实情
问：沈阳的细则与国内其他城市相比，是相对温和还是相对严厉？
刘亚臣：各地的细则之间其实没有太多可比性，因为都是结合各自城市的实际情况，比如说单从内容上看，北京的细则明显比沈阳的要严，但问题是北京的房价和沈阳的也没有可比性，购房群体也截然不同。而沈阳要求“新建商品住房价格涨幅低于当年城市居民人均可支配收入实际增幅”是恰当和符合市场规律的。
对比过去调控政策：
更加严厉但不伤刚需
问：沈版国五条细则内容中，将原本2011年提出的“二环内限购”改为“市行政区域内全面限购”，其对沈城楼市的影响有多大？
姜岩：全面限购的影响力要明显大于之前的二环内限购，这是沈阳细则的重要一项，调控的力度比之前更严厉。但沈阳的房地产市场和北上广深等一线城市不同，主要还是以刚性需求为主，投机性买房的比例占少，而刚需多数都是首套房或改善性的第二套房，因此，这种调控手段可以进一步抑制投机行为，同时并不伤害刚需购买力对楼市的推动。
对房产市场影响：
主要抑制投机炒房
问：细则是否会导致购房者更倾向于购买一手房？更倾向于购买大户型一步到位？
姜岩：限购、差额所得税征收都是打击投机性炒房的措施，而自住型购房者在买房时，主要是结合自己的需求来选择，不会因为某一个政策就更加青睐一手房。更青睐大户型的情况也较难出现，因为首先购房者要考虑自己的经济实力。而且以现在的政策，购买大户型的交易税也比购买小户型的要高，比如超过144平的房子，契税就涨了，购房人一步到位未必划算。
对外地人购房影响：
多是首次购房，影响不大
刘亚臣介绍：以前外地人口在沈购房占到楼市成交量的30%~40%左右，要求外地人购房需提供在本市1年以上纳税证明或社会保险证明且限购一套的政策。
细则确实波及到了这个群体，但这个影响并不大，因为外地购房者也多是有了稳定工作之后产生居住需求，绝大多数都是首次购房，也就是首套房，新政不会影响到此类群体的购买力。
对今年房价影响：
不会出现大的涨幅
有业内人士认为，沈阳市政府工作报告中提出2013年沈阳城市人均可支配收入增幅目标为11%，这意味着沈阳新建商品房价格涨幅最高不会超过11%。
刘亚臣认为：收入增长幅度只是调控房价的一个参照，并不能说因为这个参照值沈阳的房价就会涨11%。总体看，2013年沈阳的房价不会出现大的涨幅。
本报主任记者 于涛
数据解读
调控的同时兼顾
居民收入消费能力
辽宁省社科院经济研究所专家张万强认为，沈阳市“国五条”细则中将房价调控目标设定为：“新建商品住宅价格涨幅低于城市居民人均收入涨幅”，充分体现出房价调控政策的民生角度。
张万强认为，比起将调控目标设置为具体的数字，以居民收入涨幅作为房价上涨极限，更将房价的调控与百姓的收入消费能力联系到一起。
沈阳今年的房价调控目标能否实现？参考过去五年的经济数据可以发现，沈阳房价整体处于小幅上涨状态，最高涨幅出现在2010年，为9.2%，其余年份同比涨幅均为超过3%；相比之下，沈阳城市居民收入则以最低9.1%，最高18.4%的年增速快速增长。因此，沈阳近五年房价的涨幅基本未超过城市居民收入涨幅。
沈近五年房价总体波动较小(同比变化)
日期 新建住宅 新建商品住宅 二手房
2008年12月 1.1 -0.7
2009年12月 2.8 1.3
2010年12月 9.2 8.2
2011年12月 2.4 2.4 1.4
2012年12月 -0.3 -0.3 -0.3
2013年1月 1.3 1.3 0.3
2013年2月 2.9 2.9 1.2
(数据来自国家统计局及媒体公布。注：2010年以前无新建商品住宅价格，可参考新建住宅价格)
房地产商
全面限购后，要精准定位
刚需、改善型住房
沈阳九州福尔房地产开发有限公司总经理孙国和表示，他并不认为二手房交易严格征税会让一手房更抢手，甚至推动一手房涨价。
购房者面临新政所产生的观望情绪会在某种程度上对冲掉一手房的优势。孙国和认为，对地产商影响较大的是细则中限购范围从二环内变成了整个沈阳市，这就需要开发商调整策略，更多关注改善型住房的特点进行开发，首次购房、改善型住房的标准都将提高，只有迎合这一需求，才能在限购环境下满足更多购房者的标准。
沈阳新峰地产咨询有限公司总经理助理于岳雅认为，60~120平方米的户型销售量占楼市整体销量的60%以上，也是刚需的主要目标，后市新建楼盘需要在这方面下足工夫。本报主任记者 于涛
外地市场
南充二手房白菜价
119㎡房4万成交疑避税
3月29日，四川南充市存量房网上备案系统上，二手房交易明细中出现惊人的“白菜价”，一套119平方米的住房成交价竟然只有40500元，平均每平方米仅为340元。
无独有偶，该套房屋所在的路段，当天成交的多套84至120平方米的住房，均以不到13万元的价格成交，最高价格仅为1500元/平方米。
“这些白菜价可能是买卖双方想耍小聪明避税导致的。”南充市房地产管理局一名姓陈的调研员在听完记者的叙述后说。据《华西都市报》
