全策机构董事长 刘宗海

　　主持人：我们下面进入下一环节，重庆写字楼未来市场应该怎么走。说到重庆写字楼，重庆写字楼最近一两年的空置率是全国第一的。想问一下全策机构的刘总，重庆的发展水平有没有差距？

　　刘宗海：我们做写字楼租赁比较多。成渝两地和北京上海差别很大，2012年专门到上海去学习。参加培训后发现在重庆不太适用。因为上海的写字楼是自持为主的，不适应我们重庆这种以散售为主的写字楼经营管理。很难在租金、入驻企业等方面统一策略。这就希望我们重庆本地的代理公司摸索一个好的方式方法。

　　2周前我们去北京参加北京写字楼行业年会，中原地产发布一组数据，一线城市写字楼的空置率都在10%以下，二线城市的写字楼空置率都在10%以上。其中北京的空置率才3.46%，上海的空置率在6.94%，广州是6.34%，深圳7.9%，成都是11.57%，重庆是16%。可能统计的标准不一样，与刚才嘉宾发布的数据有一些出入。我感觉重庆在写字楼方面与成都比可能有五年的差距吧，成都自持有的写字楼有60来个项目。比如中海地产在成都有一个写字楼项目，体量应该是80万方，整个楼沿着街道修了1.5公里。好像是10栋写字楼。我们重庆开发商自己持有的量太小，只有大都会商厦，瑞安企业天地3、4、５号楼整体卖给平安基金，江北嘴平安财富中心，再加上重庆高科和渝兴在北部新区EBD的写字楼，汽博中心的汉国中是大业主持有，其它基本都是散售。

　　从租金上来看，比如重庆的高端写字楼大都会商厦建面租金在120-130元左右，还含物管费，公摊水电费，瑞安企业大地大概在115左右，平安财富中心大概是在110-130。成都的高端写字楼价格应该在180左右，目前租金最高的写字楼是仁恒置地广场，他的租金达到230左右。与重庆档次相当的甲级写字楼，成都的租金价格应该在130-150左右，我们重庆大概是在80-90块钱。从售价来看，重庆高端写字楼的售价在2万以上，中端的1.5万到2万的价格。成都的售价差不多，在2万以的比较多。然而租金差别在四五十块钱。昨天晚上看了一个关于仁恒置地广场的统计，写字楼一共有82个租户，统计发现有30%多是属于金融服务业的。其中对入住企业进行采访，你们为什么选择这么高端的写字楼？他们说只有一个目的，选邻居。这种企业一定要看邻居是否相匹配，他们希望的邻居一定是世界五百强、大的外资、央企。

　　我们重庆像英利IFC、瑞安企业天地，从硬件配置上已经不亚于成都的高商端写字楼，为什么租金差距这么大呢？在高端写字楼重庆本身的客户量比较少的，比如世界五百强，虽然统计出来有200多家，更多不是第三产业的。比如IT企业，他们不需要高端写字楼。再加上大的外企，他们一般会从成都辐射到重庆。重庆的央企有，但是比较少，主要以制造业为主，他们可能更多的选择自建写字楼。

　　另外说个定价，当时英利IFC建面租金定价在120-130左右，我们当时想这么贵租个哪个？周边的国贸才租90多块钱，世贸80-90。后来经过八九个月的时间，英利IFC入驻率已经达到30-40%了。我就想并不是企业出不起这个租钱，只要写字楼品质高、服务好是会受到大型企业青睐的。

　　再说一下在写字楼的客户经营方面，上次参加北京写字楼年会，国贸中心负责经营管理的老总谈到如何留住租户？在北京写字楼同质比较普遍，硬件上大家差不多，只有比服务，更多的营造文化氛围，让在里面办公的企业家、白领爱上这儿，有一种归宿感，不愿搬到其他写字楼去。发现我们重庆高端写字楼的物业管理收费不低，现在15-20元一个平方，作为一个普通在写字楼办公的人，他感受的就是你的保安，你的保洁。一个平方你收20块钱物业费，能享受到什么服务？很少。我们重庆写字楼在硬件上一个比一个配置高，也期望物业服务方面也得到提升。这方面成都做得好些，可能是五大行直接管理的写字楼比较多的缘故吧。

　　刚才张总提到写字楼的销售，有些个人和团队整体拿下一层或几层写字楼，然后在分销出去。汽博中心有几个楼盘他们拿出去之后，交给像我们这样的代理公司来销售。其实销售的结果来看还是不错的。融恒时代卖得很好，可能在散售方面考虑得比较多一点。之前对未来国际，国贸、世贸的业主做了一个统计，这里面的业主其实40-50%不是重庆人，是外地投资人。可能是2004-2006年的期间，整个房地产投资环境比较好，一些投资客愿意买写字楼，当时的价格也不高，七八千，最贵不到一万。据我了解2012年出售的写字楼中自用占大多数，真正投资购买用于出租的比较少。可能因为现在的写字楼价格高、出售的户型比较大，重庆人或企业的购买能力有限，如果不是钢性需求就一直观望着。外地人受到房地产调控的影响又不敢轻意下手。如果说销售方面要突破，我想提一点建议，可以多考虑一下当下的够买力，适当的分户销售。从我们系统统计的数据看，重庆写字楼业主重复购置写字楼的情况还比较多，只要是投资总额不是太大，地段好的写字楼他们愿意投入。谢谢大家。