文/新浪乐居 沈珏
编者按：随着中国经济持续乌云笼罩，以及住宅市场仍处于深度调控状态，国内大量资金集体面临无处可去之境地。根据新浪乐居市场调查，在其他投资渠道纷纷关闭最佳窗口，甚至黄金投资仍存可疑风险的情况下，手持重金的投资客们正在积极寻找商业地产的投资入口。
随着楼市进入传统的住宅交易淡季，加上杭州多个大型城市综合体即将入市，辅以地铁强大效应，杭州商业格局正在发生改变。而众所周知，巨大的商机往往隐藏于变数之中。
为此，新浪乐居重磅推出《乐居投资季》系列高端访谈，直接对话商业地产专家与杭州商业地产项目操盘手，以独到、全面的视角，审视杭州商业地产真正的投资机会，为仍在迷途中的资金把握方向。
杭州万国投资管理有限公司总经理 金宇峰
杭州万国投资管理有限公司总经理金宇峰认为，整个经济活力下降势必会造成包括商业地产投资开发增速和商业地产销售增速下降，扩张放缓。但这也会带来结构性调整的机会，而城镇化和消费习惯的转变会带来不同城市和不同区域的商业地产布局的重构，升级和创新将成为商业地产未来10年的发展关键点。
在调控问题上，金宇峰表示，房产是现有为数不多具有群众门槛且能有效应对通货膨胀的投资品种，调控限购了住宅，商业地产自然会吸引其中部分投资需求，同时调控也会逐步引导民众树立从投机转向长期投资、收益性投资的理念。
金宇峰认为，现在杭州的商业地产处于补课和结构完善阶段。他指出，杭州商业地产的明天将是一个竞争激烈的未来，同时，杭州商业地产的结构会日趋完善。
最后，在对网友的投资建议方面，金宇峰表示，投资商业地产首要的是找准城市发展的节拍，跟着城市发展的步子走。他总结了三点建议——一是要有长线投资的理念，要结合自己的资金、专业度等实际情况，二是要看项目周边是否有现实的或增长的客群支撑，要看区域的规划和发展前景，三是要看项目的具体运营管理模式，这会影响项目的前景。>>《2013投资季》系列高端访谈汇总
新浪乐居：这两年整体的经济形势不是太乐观，金总您认为这对商业地产的发展有没有影响？
金宇峰：从宏观面来看，作为整体经济的构成部分这个影响还是很大的，整个经济活力下降势必会造成包括商业地产投资开发增速和商业地产销售增速下降，扩张放缓。但这也会带来结构性调整的机会，比如经济增长模式的调整会推动消费增长，产业转型升级会增加楼宇商业资产的需求，投资渠道的缩减会增加具备保值增值功能的商业地产对资金的吸引力；同时城镇化和消费习惯的转变会带来不同城市和不同区域的商业地产布局的重构，升级和创新将成为商业地产未来10年的发展关键点。
新浪乐居：金总刚才也提到了城镇化的转变，我们知道，现在领导层提出了“城镇化”的发展思路，您认为对商业地产而言是不是一个好的机会？
金宇峰：区域“消费力”的集聚和提升确实是商业地产圈地发展的根本，也是判断的考量标准。
新浪乐居：现在很多调控政策比如限购、限贷，都是指向住宅市场，商业地产比较少受到波及。您怎么看调控对商业地产的影响？这有没有促使一部分投资住宅的人转移到商业地产来？
金宇峰：我觉得国内的投资渠道少，房产是现有为数不多具有群众门槛且能有效应对通货膨胀的投资品种，调控限购了住宅，商业地产自然会吸引其中部分投资需求，同时调控也会逐步引导民众树立从投机转向长期投资、收益性投资的理念。
当然商业地产投资有其自身门槛和特点，所以这种转移也将呈现“局部开花”的状态，在杭州一些地铁上盖、综合体地标等保值避险性较强的项目才会更受青睐。
新浪乐居：您觉得现在杭州的商业地产处于怎样的发展阶段？
金宇峰：补课和结构完善阶段。杭州的商业地产前几年相对其城市地位相对滞后，目前处于迅猛发展和结构完善同步推进的阶段，中央商圈、区域中心、社区商业在未来的3-5年内将逐步形成共存互补的局面。
新浪乐居：随着万达的入杭、印象城的开业与银泰在杭州的遍地开花，杭州的综合体越来越多，那么您觉得就综合体的数量会不会太多了？这个市场会不会饱和？
金宇峰：这个问题可以从四个方面来看：
首先是一个城北、城西对于商业地产的饥渴度促成了像万达、印象城的进驻，包括整个下沙对于金沙湖商业的需求，同时综合体他有着一个集聚和替代区域原有散布零星商业的功能；
其次各个综合体根据不同区域的巿场需求和自身特性，其业态组合比例也不尽相同；
三是经济发展的自身规律体现，在人均GDP达到杭州这个水平，其商业需要有个跳跃式发展；
最后围绕周边新商圈的住宅增量又将刺激新商圈产生二次发育，辐射各自板块的消费需求。于是我们会看到杭州各个板块的商圈发展，它是按照“缺少——接近饱和——再生长”的发展轨迹。
新浪乐居：你如何判断下半年杭州商业地产的发展？万达的进驻能否带来杭州商业格局的改变？
金宇峰：商业地产预计供给会加速放大，需求会缓步稳定增长，杭州商业地产的明天将是一个竞争激烈的未来，这点不用怀疑，同时我相信杭州商业地产的结构会日趋完善。
可以肯定的是，在这样的发展背景下，无论谁的进入，都无法撼动整个城市的商业格局。单个项目只能在整个生态链中选择一个环节并在这里发挥作用，当然，作为全国商业地产规模上的龙头，他会带来一些建设模式、订单生产等值得大家学习的地方，也会带来一些新的品牌商家。同时竞争也必将产生蝉变，我们一定会发现，未来各个区域的商业体，将逐步完成自身的个性化塑造，在功能定位做差异，这也是我们希望看到的。
新浪乐居：很多网友想问，如果要投资商业地产，现在是不是好时机？您觉得现在哪一类商业地产的投资回报率最高？
金宇峰：机会永远存在，当然从发达国家的经济发展历程来看，在一二线城市目前是商业地产发展最快的阶段。
投资商业地产首要的是找准城市发展的节拍，跟着城市发展的步子走，杭州已经进入地铁时代，新城市圈的机会还有很多。
新浪乐居：能否给投资者一些建议？您认为投资商业地产的风险与技巧有哪些？
金宇峰：商业地产还是有一定的门槛和专业性，简单来讲一是要有长线投资的理念，要结合自己的资金、专业度等实际情况，二是要看项目周边是否有现实的或增长的客群支撑，要看区域的规划和发展前景，三是要看项目的具体运营管理模式，这会影响项目的前景。
