忘了激进的伤，不算卖房的账，融创、新鸿基抢走“地王之王”
编者按：人们对地王的关注，总是跟不上地王刷新的脚步。继9月4日北京农展馆地块拍出7 .3万元/平方米的楼面地价纪录后，9月7日上海徐家汇中心地块再度拍出217 .7亿元的总价，成为近4年来的中国总价地王，此前在2009年12月22日，由富力、碧桂园、雅居乐组成的“民企”联合体以255亿元总价拍下广州亚运城地块，成为迄今为止无人突破的终极地王。就在9月7日当天，杭州、苏州的城市地王也同步诞生。
更为戏剧化的是，融创拿下中国单价地王的当天，万科董事会主席王石在其实名认证的微博上写了一句话：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”而2009年广州亚运城地王诞生的当天，王石也曾表达对中国房地产市场的忧虑，认为中国房地产市场已经产生泡沫，而这个泡沫终将破裂。
单价地王7 .3万元/平方米
曾折戟激进扩张，今又强收高价地王
9月4日，北京的农展馆地块争夺战中，孙宏斌携融创中国再度震惊市场。鏖战69轮竞拍，击败中海地产、合景泰富、住总集团等，以地价款21亿元、配建异地医院22 .24亿元，总价43亿元的代价将北京农展馆北路8号0304- 622地块强收囊中。该地块溢价率为16 .6%，折合楼面地价超过7 .3万元/平方米，刷新北京拍地单价，成为目前全国最高单价“新地王”。
竞价前一天已经收到8次报价业内估算入市价必过15万元/平方米
资料显示，农展馆北路8号0304-622地块为住宅混合公建用地，建筑规模不超过5 .9万平方米，位于三环边上四环以内。地块紧邻原北京军区总医院东院，就在医院大门的右手边，对面是枣营西里居民楼。
←2013年9月4日，北京市国土资源局，农展馆地块正在拍卖。C FP供图 “医院牌子去年11月已经撤掉了，医院有些部门也搬迁了。”一位附近居民说，这块地原来有楼房，但早都拆掉了。整个地块呈长方形分布，地上有不少杂草，还有好几棵大树，散落着不少碎石，停着几辆轿车，显然临时充当了停车场。
地块紧邻东三环路，步行至燕莎商场仅需20分钟左右，距离农业展览馆和亮马桥地铁站都很近。此外，整个地块不临主街，非常安静，地块周边有两三层高的独栋别墅和低层居民楼，私密性非常好。
从地块本身而言，的确是一块清水出芙蓉的靓地。
无怪乎，截至9月3日晚间，也就是现场竞价的前一天，该地块就已经收到8次报价，最高报价为18.7亿元。实际上，该地块早在去年11月27日挂牌入市时，就被称为北京的“准地王”。同年12月19日，在挂牌开始竞价两天之后，又被“因故暂停”。有市场人士表示，叫停原因是为了稳定调控政策，以免该地块拍出高价后，带动周边楼盘快速上涨。
如今看来，有关部门对这块地的预见还是准确的。
“5 .9万平方米的建筑面积，按照土地出让惯例，起码有10%左右的不可销售公建面积，如此算来，该地块的实际楼面地价成本将达到8 .12万元∕平方米。此外，叠加建安、管理、税费、资金成本等，该项目的成本将高达10万元∕平方米，若剔除其中不可销售部分，入市的成本价已经达到12万元/平方米以上。”中原地产市场研究部总监张大伟称，可以说这一价格已经全面超过北京在售的所有物业，销售价格必须突破15万元/平方米。
面粉贵过面包，显然是地王的共性。目前地块周边在售的维多利亚花园公寓、首开铂郡等楼盘，售价在60000元/平方米-70000元/平方米之间。
前8个月拿出逾六成销售额去买地新增土地多位于一、二线城市中心
仔细分析融创年报，不难发现如今融创中国相对稳健的财务状况，与顺驰时期紧绷的资金链形成了鲜明对比。截至2012年底，该公司净资产负债率为78.9%，与其他内地房股相比，仍属较高水平。
与谨慎的投资者不同，孙宏斌本人实际并不看重净负债率这个指标，他用销售额覆盖有息负债的比率来衡量现金流的安全与否。若按照这个计算方法，融创的财务健康程度处于行业前列。所以他坦言，在现金流安全的前提下，融创并不打算降低净负债率。
为了延续高速增长的惯性，过去一年，融创新增了总建筑面积742万平方米的土地，其中权益土地储备约346万平方米，权益土地金额为124亿元，均集中于杭州、天津、上海、北京、重庆等一、二线重点城市，形成了京津沪渝杭五大区域的发展格局。2013年仅是第一季度，融创就已通过合作或并购深化上海、杭州、天津等地的布局。在标普的评级报告中，2012年和今年以来实现业务增长和进行大规模收购以后，融创的经营规模已经大于大部分类似评级的同业公司。
2013年，融创的目标销售额是450亿元，同比增长26 .4%。德银认为，在存货降低、2012年新开工量减少的情况下，今年市场整体供应减少，开发商将因此重获定价能力，特别是市中心地段的项目较多的开发商。据了解，融创90%的土储位于市中心，如此看来，北京农展馆地块被孙宏斌强收囊中也就不难理解了。
9月9日，穆迪投资者服务公司在香港表示，虽然融创中国控股有限公司的合约销售优于预期，但该公司近期积极进行土地收购，此举具负面信用影响。本年迄今，融创已订立合约的土地收购总计人民币173亿元，占2013年前8个月人民币275亿元合约销售的63%，远多于2012年全年的人民币124亿元，亦多于新土地已承诺订约销售40%至45%的估计历史平均水平。
楼面地价已经接近香港叶檀认为“这种地价是疯狂的”
9月10日，知名财经评论家叶檀表示：“北京新地王已经接近香港，如果上升1 .5倍，将与香港高地价看齐。在每平方米产出的单位G D P远不如香港的情况下，这种地价是疯狂的。”
2013年9月5日，上海徐家汇中心项目地块上，一名停车收费员正在悠闲地玩着手机，他的身后，是一片停车场。当天，该地块被新鸿基以217.7亿元的总价获得，成为中国新地王。
除了“拿地冲动”的质疑，一些地产观察家们也纷纷为农展馆项目未来的命运惴惴不安。他们认为，不停歇的房地产调控势必会让这个地王项目受到阻碍，因为类似压制预售许可证发放、限价等手段很可能再度出现。
融创中国则并不为此担忧。毕竟，高端住宅与普通住宅有所区别，面对人群也不尽相同。同时，目前融创中国并未确定该项目的具体规划与开工时间。
融创回应地王：心理价格为每平方米7万到7 .5万元
中国房地产行业从来不缺乏财富奇迹、从杨惠妍到许家印，再到王健林，但似乎没有谁的经历比孙宏斌更具戏剧化：先是在20多岁因过早地表现出领袖气质，成为联想公司的不安定因素，并因挪用公款罪名入狱服刑4年；出狱后创立的顺驰曾一度让他无限接近首富光环，但激进扩张带来的管理稀释和风险失控最终让其成为中国房地产规模崇拜的悲剧标本。然而，孙宏斌的地产职业生涯并未结束。2010年，他带着融创中国在香港联交所挂牌上市。
融创对农展馆地块的认知显然是足够的。“在拍卖过程中，很多竞拍房企都在7万左右的心理价上纠结，融创对这块地的心理价是7万到7.5万元。”融创中国方面事后对媒体称，“北京今年拍了那么多地，五环内仅有三块地出让，四环以内没有地出让，三环边更加不可能。”这位负责人称，由于农展馆地段绝版，要用发展的眼光来看待。
该公司给出的一份通稿显示，业内人士分析预测该项目入市售价将超过15万以上，该地块即将被打造成北京乃至全中国最顶级豪宅。“这块地私密性较好，非常适合做豪宅。”参与竞拍该地的开发商曾向媒体表示，“加上精装修成本后，售价达20万元/平方米也是有可能的。”
正当孙宏斌为拿下农展馆地块而与下属弹冠相庆之时，王石则在实名认证的微博上写了一句话：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”这条微博发布的时间则正是9月4日。王石的这句话，将关于北京新出炉地王的讨论迅速升级到对未来形势多空对决的高度。
“很多媒体问我，我说一是我对王总的判断和判断依据很惊讶；二是对市场的判断有分歧很正常，我们继续看好北京上海，尤其是北京上海的稀缺地块；三是感谢王总的提醒，我们会以如履薄冰如临深渊态度。”孙宏斌在微博上的公开回应显然让业界对这场对决更加关注。
总价地王2 17 .7亿元
总价地王的背后，新鸿基加速内地扩张
正当李嘉诚抛售内地物业转战欧洲时，新鸿基地产却以217.7亿元的总价拿下了今年全国总价地王。尽管这一价格低过2009年广州亚运城的255亿元总价，但当时拍下地块的为富力、碧桂园、雅居乐三家组成的联合体。因此，新鸿基这个全国总价地王仍实至名归。
港企拿地向来谨慎，新鸿基此次重金拿地，加速内地扩张的雄心可见一斑。
去年内地销售额60亿港元地王价格已接近新鸿基5年卖楼收入
一般来说，拿地金额占到全年销售的50%以上便算激进，更何况只为一块地。9月5日，新鸿基地产通过全资附属公司威万国际以217.7亿元人民币竞得了上海徐家汇中心项目地块。
南都记者查阅新鸿基地产2011-2012财年报告发现，新鸿基一财年在香港和内地的销售物业总额为380亿港元，其中内地约为60亿港元。而此次徐家汇地王的地价折合港币约为276亿元，这也就意味着如果延续2011-1012财年的销售额，新鸿基内地5年的销售额才能抵回这一块地的地价。
在中国历史上，这一总价仅次于2009年广州亚运城地块的255亿元，但当时是三家房企联合拍得，而新鸿基此次拿下的地王，则是历史上单个开发商拿下的总价地王。
6年间内地业务量攀升24倍大手笔迎接内地布局收货季节
5年销售额才能抵回一宗地价，显然过于激进。但查阅新鸿基地产近十年来的年报变化，便可知一二。
2007年以前年报还表述为“主力发展本港物业”，财报中也不会将内地市场单列出来，而2012年年报中，关于中国内地地产业务的内容已经长达8页之多，并称“集团将继续在内地寻求发展机会”。
6年间，新鸿基地产在内地的物业销售额从2.5亿港元，一路攀升到了60亿港元，翻了整整24倍，而同期新鸿基在自己的大本营香港，物业销售额则是从183亿港元增长至320亿港元，翻了不到一倍。
近期新鸿基在内地的多次新闻发布会上，高层都会强调“经过多年的耕耘，新鸿基在内地将迎来收获的季节了”。
不过尽管这些年来在内地发展迅速，但是60亿港元的年销售额在内地而言显然算不上“大巫”，同时新鸿基在内地的拿地策略也向来略显保守。
“新鸿基在内地拿地比较保守，但一出手都是大手笔。”一位业内人士透露，早些年新鸿基规定内地投资比重占集团资产不超10%，限制了其发展，不过这两年这一策略已有所调整，变成3：7。
记者了解到，新鸿基地产在内地市场主要集中在华北、华东和华南三大板块。2005年6月，新鸿基以31.85亿元的价格拿下上海潍坊新村地区顶级滨江地块，在当时创下了上海土地实施公开招、拍、挂出让方式之后的最高出让总价。不过除此之外，这家港企巨头在土地拍卖市场上极少现身。
即便是在最靠近香港的华南地区，新鸿基开发的诸多项目如广州的猎德项目、林和项目、宏城广场项目、佛山澜石项目，基本都是旧改或者合作的项目，而不是单枪匹马在土地招拍挂市场上拍回来的项目。
香港市场近期受调控影响显低迷加码内地市场土地储备已有914万平方米
在不少业内人士看来，此前在土地市场上表现保守的新鸿基，这次突然在内地掷下重金，一方面该地块确实地段较好，有发展前景，另一方面则可能是近期香港房地产市场因调控变得低迷，因此更加大了集团开拓内地市场的决心。
去年9月13日，新鸿基公布2011至2012年度全年业绩，当时新地副董事总经理雷霆表示，集团2012至2013年度合约销售目标为350亿港元，其中70亿港元销售将来自内地。
但是到了今年的3月份，新鸿基公布2012-2013财年中期报告时却表示，由于港府屡次出招调控楼市，只能将售楼目标由350亿港元降至320亿港元，降幅逾8%。未来9个月，集团将重点推售中小型单位，预期在新调控下，高总价单位交投难免下跌。
从最新的半年报来看，新鸿基2012-2013财年半年录得合约销售总额为152.09亿港元，而上年度同期为248.97亿港元，跌幅达到了39%。但是其在内地市场的发展未见颓势，上半财年内地录得合约销售额逾40亿港元，反而完成了年度计划的六成。
此前新鸿基地产代理有限公司执行董事周国贤接受南都记者采访时就表示，香港遇到楼市调控政策，香港市场显得不适应，而内地尽管连年调控，但客户的适应能力强，对内地市场依然有信心。
新鸿基地产华南区一位高层亦表示，香港G D P增速较低，政府一调控就会马上往下跌，而内地G D P增速都在7%以上，就像一个洪流一样，小石头肯定挡不住。从土地储备上来看，自从2007年新鸿基在内地的土地储备超越香港之后，便不断地拉开差距。最新的半年报显示，新鸿基在香港土地储备为517万平方米，但其中发展中物业仅为197万平方米。而在内地其土地储备为914万平方米，其中发展中物业为809万平方米。
业内人士指出，相对于新鸿基在香港商业和住宅投资5：5的比例，多年来其内地销售物业显然大大多于持有型物业。南都记者从新鸿基年报中的储备用地用途看到，新地目前在内地的发展中物业中，77%的储备用地是住宅，而商场、写字楼和酒店仅占23%。
对于内地出售物业为主的问题，新地主席兼董事总经理郭炳江曾表示，如果有适合的项目以及能够有合理的价钱买到的话，我们是会做的。
新鸿基回应地王：成交价格合理，将增加内地物业持有比例
“我们实力是有的，但之前我也没想到集团会拿那么多钱在内地拿下一块地。”在新鸿基拿下徐家汇地王之后，新鸿基广州一位员工向记者感叹。
拿下地王后，新鸿基很快以通稿形式回应媒体。郭炳江表示，徐家汇地块位置优越，极具发展潜力。“我们对投得项目感到非常高兴，成交价格合理，符合公司及股东的整体利益。”同时对内地经济的长远前景充满信心。他表示，上海IFC及上海IC C的写字楼及商场租务一直表现卓越，并得到各界赞赏和认同，今次购入地块贯彻集团投资内地主要城市的策略。
地王会否太贵？张宏伟称 ，尽 管 有24.21%溢价，但楼面价只有37264元/平方米，就周边市场而言，不算高。记者了解到，如果按照楼面价格来算，上海华侨城苏河湾项目5.2万元/平方米的楼面价远超徐家汇地王。记者了解到，目前上海徐家汇地块周边新建住宅和商办均价约为6万- 7万元/平方米，新鸿基拿地3.7万元/平方米的楼面价确实不算太高。
从目前新鸿基在内地的土地储备情况来看，已落成的投资物业中，上海占了内地总量的69%，可谓独占鳌头。但是从发展中物业来看，珠三角城市占了内地总量的66%，上海的发展中物业仅占5%。由此可见，新鸿基在内地最看重的上海市场上缺地已是不争的事实，此次购地补仓也是情理之中。
此次拿下徐家汇地王，新鸿基透露，将建集写字楼、商场及酒店于一身的综合项目，初步用途比例为写字楼约占70%，商场及酒店约占30%。显然，拿下这个项目，新鸿基亦可提升其在内地的持有型物业比例。该司并表示，徐家汇中心项目地处优越位置，预期可以加强集团稳定的经常性收入，并进一步增强集团在内地物业市场的地位和品牌。
相关链接
终极地王2 55亿元
广州亚运城地块
曾被称为土地市场的“国民之争”
2009年12月22日15时35分，在历经48次举牌后，富力、雅居乐、碧桂园组成的民营房企联合体“力挫”保利、万科、中海组成的国企联合体，以总价255亿拿下了占地面积263.952万平方米的广州亚运城地块，折合楼面地价5821.9元/平方米，这也是国内有史以来总价最高的土地出让项目。
竞拍伊始，广州市国土房管局临时将增价幅度由1000万大幅调高至2亿元，引发现场一片惊叹。拍卖会在网上报价180亿元的基础上开始，此后竞拍在7号富力联合组与88号保利联合组之间展开。当竞价飙升至236亿时，富力地产开发中心负责人陆毅举手要求广州市国土房管局交易中心调低增价幅度，拍卖师随后妥协，将增价幅度从2亿下调至1亿元。
竞价超过250亿后，国企联合体现场耳语，随后在万科一位人士做了一个抬手姿势后，举牌人士勉强加价至254亿。民企团队则出价255亿，保利方举牌人士无奈摆手，示意退出。拍卖会结束之后，保利联合体方面有人表示，其心理预期并没有达到254亿元，举到这么高，有现场气氛的原因，也有富力联合体步步紧逼的原因。
特别有趣的是，拍地同一天，万科董事长王石表达其对于中国房地产市场的忧虑的言论，再次被全国各大媒体广泛报道。他称，目前中国房地产市场已经产生泡沫，并且这个泡沫终将破裂。
