“‘卖完红树林最后200套房子将隐退’是媒体的误读，我还是要老老实实地干，至少要用两年，集中精力把东西都做出来了，再花时间去做自己喜欢的东西，比如说拍电影。”
“我这个人看上去不务正业，对我来讲却是把艺术、文化和地产结合起来变成一个有价值的东西。”
“我那时基本不打广告，最多打个通告性的广告，我当时采取的策略不是最高利润，我追求最高性价比，给企业带来的就是资金流转特别快。”
“拿着小区的概念去做旅游产业，那不叫旅游地产，它是以销售为主体的，旅游地产是以运营为主体的。旅游地产基本都是雷声大、雨点小。”
“我认为现在市场上房价已经正常了，再也不会大起大落，它会随着我们经济发展稳步到一个合理的位置。还有一个因素可能会给房价带来一个冲击，让价格会突然冒上去，就是放开户籍制度。”
北京冬日的周末，阳光灿烂，在京郊昌平十三陵水库附近的山脚下，柿子红火，青竹摇曳，锦鲤欢游。逢周末，今典集团董事长张宝全就在京郊乡野柿子林会所里闹中取静，忙中偷闲，雅致生活。大家闲散而座，捧陈年普洱，听张宝全的艺术人生。
今典集团的发展一如张宝全的性格，不急不躁，杜绝急功近利，把人性的浪漫气质和艺术修养做到产品项目的骨子里。
安家主编：前段时间有媒体报道，海南红树林是您的收官之作，卖完红树林最后200套房子您将隐退。您真的准备从地产江湖中隐退吗？
张宝全：这是媒体的误读。我一直想拍电影，去年上半年就看了电影的外景地，在乌镇。去年下半年就打算拍了，后来想想还是停掉了，没拍。原因是什么呢？今年还有明年，这是今典集团转型很关键的一个时期。这两年，包括我的度假目的地项目、电影、艺术产业，都在开始慢慢成型了，这是最关键的时期。我去年上半年看场地、写剧本，但到年底时就发现集团正在做的事情有许多东西已经偏离了我的想法，所以我把电影停掉了。我想把我对于红树林度假世界的想法亲自带着职业经理人团队做完，做一遍他们明白后，再让团队来执行，继续往下做， 就不会偏离方向了。从这个角度说，我还是要老老实实地再干两年。
安家主编：所以其实您是放下了自己的爱好，从电影、艺术方面暂时隐退，把精力又聚焦在地产方面。
张宝全：本来我想把地产交给团队去做，自己还可以一边自娱自乐，但是现在看来还不行。因为拍电影要投入很大的精力，对几千万的投资要负责，所以我现在可能还做不到，还不能去自娱自乐，至少要两年来集中精力把想法都做实现了再花时间去做自己喜欢的东西，比如说拍电影。
安家主编：您在地产圈里的盛名是“不务正业”，正是大家看见您在地产外做了很多似乎与地产不相关的事业，比如今日美术馆、数字电影、红树林艺术汇等等，您接受“不务正业”的评价吗？
张宝全：对旁观者来说我这个人不务正业，但对我来讲把艺术、文化和地产结合起来，却是变成一个很有价值的东西。对房地产而言，现在是体验消费时代，艺术和文化就是体验的非常重要的素材、原料和机理。这些正好我很热衷，很多人以为我是那种地产商，拿文化和艺术去包装，其实不是，而是我把自己对艺术和文化的体会放到我的地产产品中让大众去体验。
其实我是最后选择了地产，最早我做的是贸易，在海南倒过钢材。当时处于中国全民下海经商的时期，我最早做的是倒石油。那时，我们公司是以贸易为主体，后来又做海运，那时候没有太多的钱，从小生意慢慢开始做。
安家主编：那您认为对您的地产人生而言，哪几个词是比较准确的评价？
张宝全：三个关键词：商人、艺术家、机遇。商人和艺术家有一点是非常相似的，就是创造力。一个艺术家没有创造力是工匠，作为企业家也是一样，没有创新思维就不可能引领未来。创新就不能用逻辑来论证，要凭直觉，艺术更是这样，按照人的感觉，心理来表达。
商人和艺术家区分而言，商人的本质是风险。我理解风险的概念很简单，做一件事，不要想着它可能的好处，而要想清楚从头到尾有什么坏处，有什么麻烦。想清楚了再考虑到底做不做。想象的时候是热情，做的时候要冷静，就要想到整个过程的风险。
另外就是机遇，中国在消费转型的过程中，艺术文化变成了很重要的商业元素。我们生活水平提高了，对消费有了新的品质要求，不再是要求功能上的满足，而是感觉上的满足。今典的红树林度假世界、电影产业和艺术产业都在顺应这种消费转型的趋势，又一次抓住了商业机遇。
安家主编：可以回顾一下，您从小画画，并且毕业于北影导演系，之后还写过小说，执导过电视剧，有着作家、导演、艺术家的多重身份。可能您从来没有设想过会以地产开发作为您的职业，也可能没有想到会因此创业成功，这是一种怎样的人生机遇？
张宝全：其实我是最后选择了地产，最早我做的是贸易，在海南倒过钢材。当时处于中国全民下海经商的时期，我最早做的是倒石油。那时，我们公司是以贸易为主体，后来又做海运，那时候没有太多的钱，从小生意慢慢开始做。本来我没有经营公司的经验，1992年在海南，我注册公司，用一个月时间把公司注册的事情全搞明白了。因为当时没有钱，所以凡事都自己跑。当时我到新华书店，把所有相关的书都买齐了，两三天看完就很清楚怎么开公司了，但是没有实战经验，又遇到了很多现实的问题，比如需要去公关，要去跑政府部门。当时也想做房地产，凭直觉也知道，地产就是机遇，但是它门槛很高，当时还没有那么多资金。金融机构也都看好海南大开发的机遇，想来海南做房地产。我刚刚把公司注册完，有家北京的金融机构就要到海南来做房地产，成立了一个房地产开发公司，不知道听谁说的，他们找到我，让我帮忙，于是，我和这家金融机构合作，开始进入房地产，这就是一个机遇。
艺术家的浪漫就是在那时候消失的。本来自己没钱，怕做错了事，所以就很慎重，当时请人吃饭花个三四百块钱对我来说都是大钱，就想着怎么挣回来，压力很大，所以就很谨慎。
安家主编：第一次涉足房地产学到了什么宝贵经验教训？
张宝全：1992年8月我们公司注册完，到第二年年初跟房地产公司合作，1993年6月开始金融调控，7月份海南地产一下垮下去，这半年时间我们曾做了三个项目，在海口、桂林和三亚的亚龙湾，都批到了地，当时准备开发，但调控来了，最后我资产上没有损失，还赚了钱。为什么？是因为我的合同写得非常清晰，有这个风险意识。
艺术家的浪漫就是在那时候消失的。本来自己没钱，怕做错了事，所以就很慎重，当时请人吃饭花个三四百块钱对我来说都是大钱，就想着怎么挣回来，压力很大，所以就很谨慎。那时候的海南真是个活课堂，你看见一些人怎么暴发了，他们在海南炒楼花，一下子就挣个几千万，一夜暴富，但是也看见了有些人是怎么一夜就完蛋了。他们挣了几千万之后心就很大了，一下子就拿下一大块地，几千亩，付两成款，银行付八成，当地价掉到一半的时候，彻底破产，银行的欠账也还不了。
安家主编：后来在北京您又抓住了一次机遇，开发了今典花园，奠定了在北京地产圈的地位。其实今典花园这种棚户区改造并不是什么好项目，但最后的结果却令人瞩目，包括空间蒙太奇，2003年当时都是很大胆前卫的建筑。
张宝全：因为没钱，我们就得啃这种骨头。当时北京市规定民营企业没有开发权，只有十家国有企业才有。所以我们找住总合作，这块地本是住总甩掉的，为什么我选这块地呢，因为当时要回迁，难度大，很辛苦，大企业都不愿意做，万一拆不动就搁在那了，他宁愿多花钱去买一块地。但我们钱少，有几千万就可以做这个项目。从今典花园开始，就把我们公司的内在气质给奠定了，比如他的外立面。我在北京转了好几遍，最后在电影学院后面的一栋楼找到了想要的颜色。当时在外立面上今典花园也算最酷的。老百姓觉得你素面朝天，但我在当时就要做出文化气息。当时稍微有点文化的人都很喜欢今典花园。空间蒙太奇的设计就更不用说了。但它真正的优势一直没显现出来，其实我花了很大的心血。空间蒙太奇的房子，中间没有承重墙，可以把几套打通，成为一套，所谓蒙太奇就是拼装，可大可小。
建筑本来是一件商品，把商品做好就没有问题，如果做出了很俗的商品，因为我是做艺术的，所以心里就会很不舒服，正是在那个时候艺术和文化的价值开始被人认可。
苹果这个名字当时是征名得来的。做艺术的有点完美主义，比如今典花园，用的这个“今”，感觉不俗。征名过程中当时也是想做一种文化营销，像艺术家做行为艺术。
安家主编：今典花园之后您在北京开发的项目中，是不是已经可以把您对艺术文化的想法融入到产品中去了，哪一个可以算代表作？
张宝全：苹果社区是一个非常有代表性的文化社区，分为南北两个区，南区是住宅部分，它有很多精华，当时北京没有其他项目能够做得到：例如楼间距100米，中央绿地相当于6个半足球场那么大。最重要的是这个房子的使用率，可以说是北京最高的，达到80%多。110平米的户型，所有厅是两面窗，所以空气循环很好，这是非常重要的。到了125平米以上的户型，客厅和主卧都是两面窗，除了别墅有，北京的公寓基本都没有。
安家主编：为什么叫苹果社区？后来苹果一度成为了今典集团的象征物？
张宝全：苹果这个名字当时是征名得来的。做艺术的有点完美主义，比如今典花园，用的这个“今”，感觉不俗。征名过程中当时也是想做一种文化营销，像艺术家做行为艺术。取“苹果”是因为我觉得苹果就是生命之源，活力之源，从亚当夏娃开始，从牛顿的苹果掉到地上，可以发现很多意境。我那时基本不打广告，最多打个通告性的广告，我当时采取的策略也不是追求最高利润，我追求最高性价比，给企业带来的好处就是资金流转特别快。我做项目基本不贷款，开盘后的销售速度也非常快。
安家主编：巧合的是苹果也是当今世界最著名的IT企业的标志，坦率地讲，在众多地产企业里，今典是起步较早，但业内人士也认为今典发展的步伐不够大不够快，错失了一些机会，没有迅速成长为像万科、恒 大那样的企业，这是为什么？
张宝全：这是因为我没有要求资金利润最大化，我做地产不是纯商人的做法，有艺术家的成分，追求完美，正因为这样，在前期发展慢，没有急于上市，但今典很早就开始了向多元化的扩张，02年建了今日美术馆，04年建了亚龙湾红树林酒店，05年成立电影集团。我知道未来需要什么，现在正在一点点证明我做的三个方向，全做对了。作为一个商人，前期可能不是最好的，但是要站在战略的角度。战略的核心部分是你的创新，对未来的把握和发现，你的坚持在未来会帮你的大忙。如果我当时做传统的楼盘，2007年我都可以上市了。这些年也有地方政府找到我，说想要苹果社区带二十二院街那样的文化社区产品，把最好的地最便宜地给我，但我们还是毅然转向了度假产业。作为艺术家和商人，战略和创新是最重要的。
延用建小区的概念去做旅游开发，那不叫旅游地产，它还是以销售为主体的，真正的旅游地产应该是以运营为主体的。在度假区建住宅项目最重要的还是违背了度假的本质，造成资源的浪费。
安家主编：最近几年，您的开发项目主要集中在度假旅游产品，以红树林为代表。当下地产界，旅游度假地产非常盛行，全国五分之一的地产投资都流向了旅游度假地产，您对这种现象的分析和评判是什么？
张宝全：我认为延用建小区的概念去做旅游开发，那不叫旅游地产，它还是以销售为主体的，真正的旅游地产应该是以运营为主体的。一个城市的物业是城市生活的载体，你要什么生活才有什么载体，而住宅区是用来睡觉的，你住在海边睡觉跟别的地方有什么区别？在度假区建住宅项目最重要的还是违背了度假的本质，造成资源的浪费。如果继续开发纯粹以销售为目的的旅游地产前景令人堪忧，因为买房人也会越来越成熟。
安家主编：那您是怎么来理解和实操旅游度假地产项目的？
张宝全：度假的目的是脱离现实。我们生活水平越来越高，但焦虑感也会越来越大，脱离现实的生活方式会越来越被推崇。像这几个产业，电影、度假、探险、艺术，它们的本质都是文化消费的最高境界——脱离现实。我一年到头都被老板骂，我这一星期就要当爷，看到好的就吃，看到喜欢的就买，还有平时默默无闻的人，旅途中希望找到艳遇。脱离现实让人充满各种各样的幻想。但是如果在度假的地方买一套房，等于购置了一个第二现实。还没去就知道房子是什么样的，更糟糕的是去了要从打扫卫生开始，完全没有脱离现实的浪漫，这本身违背了度假的本质。如果把酒店当做住宅的配套概念来做，不考虑长久的运营，八成也是要亏损的，有些项目本来不是想做酒店的，只是想把住宅卖掉，把酒店当做附加值。所以出发点决定了你的成败。我的出发点是，一定要给你创造三到五天不重复的度假生活。
我们能有今天这个果是因为我们有之前这个因，在房地产暴利时代的时候，你发展没别人快，你把很多的精力和钱花在“不务正业”上，而走到今天，房地产面临转型，以前所做的事情都为我积累了资源和经验。
安家主编：您对旅游度假地产的理解和把握能证明您的眼光成功之处的例证是什么？
张宝全：去年，国家旅游局对国内所有的酒店进行了16项指标的评比，包括平均入住率、平均房价、平均利润等等，亚龙湾红树林度假酒店全国第四名。这就意味着在中国所有的酒店里，红树林超越了大多数品牌。这凭什么？一个凭设计，红树林住的舒服，回头客多；再加上我们的运营团队非常的本土化，在成本的掌控上比国外的品牌运营成本低，这才使我们跻身全国第四。
我们能有今天这个果是因为我们有之前这个因，在房地产暴利时代的时候，你发展没别人快，你把很多的精力和钱花在“不务正业”上，而走到今天，房地产面临转型，以前所做的事情都为我积累了资源和经验。
安家主编：那么对目前转型时期的房地产市场，您还看好吗？
张宝全：我认为现在市场上房价趋于正常了，再也不会大起大落，它会随着我们经济的发展稳步发展到一个合理的位置。未来还有一个可能的因素会给房价带来巨大冲击，让房价再次激进，就是放开户籍制度，满足农村人进城市的欲望，这会是一个新的需求，但我认为放开户籍的可能性不大。
安家主编：除了房地产，您对艺术和文化方向的发展还有什么规划和打算？
张宝全：其实我们现在是三个产业，刚才聊过的是度假目的地。第二块是电影产业，除了数字放映设备，17.5电影院，我们刚做完了一个数字电影放映管理平台，这会给中国电影业带来革命性的变化。艺术产业方面，今日美术馆继续在中国做当代艺术的学术品牌、艺术出版，依托于红树林度假酒店的今日艺术汇，是今典艺术产业要着重发展的。今日美术馆以后也会有调整，今年仅仅关注了一些架上作品和空间作品，还没有关注一些建筑师的作品，将来会含电影、设计、建筑。将来可能会把全球的设计创意大师作品拿到中国来展览，这些现在在中国都没有落地，今日艺术汇可能会和他们签约。我做的这些也都超越了我自己。一个企业，能够承担这样的角色，对国家都很有意义，在商业上也会带来很大价值。当然，这其中必然充斥着一种理想。就像我们五六十年代受到的教育，理想是很重要的一部分。所以我们做事没有考虑企业利润最大化，如果我只是关注眼下。所以我为什么说再干两年，因为再过两年今典这三块基本都成型了。
安家主编：感谢张总人生、事业与艺术的经验分享。
责任编辑_刘光宇、林菁晶
摄影_刘洋
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