新浪乐居讯(编辑 罗金婷)9月份广州二手楼市略显淡静，人气及交投量较上月均有所下滑。不过，9月换房改善需求的占比，自2011年“新国五条”政策以来首度突破三成。合富标准指数监测阳光家缘二手住宅网签数据显示，2013年9月广州二手住宅网签2866套，24.4万㎡，较上月减少7%，但较2012年9月份增加三成，总体交投量大致仍属正常。
据合富置业首席市场分析师龙斌博士表示，部分买家对高楼价的追涨热情减弱，或有所观望或转投外围。由需求结构看，市区低价的楼梯旧楼，仍受迫切性首置追捧；而实力较强的改善型买家则青睐地段较好的优质贵价盘。
越秀区学位房叫价已超5万/㎡
据合富数据显示，2013年9月广州合富标准指数为1790点，较8月上涨0.6%，较去年同期上涨17.5%。由各区域以及板块的价格看，中心区以及外围大部分区域和板块的价格以高位企稳、略有走高为主。
尤以“老四区”的表现更明显。9月份业主心态持续走强，议价空间缩小、惜售、反价、试价现象时有发生。如越秀区部分优质学位房的两房单位，叫价已经超过5万元/㎡。此外，部分板块的价格升幅也较大。
部分外围及城乡结合部的低价片区，如原芳村、南洲、大石洛溪等板块，本月的指数升幅均在2%以上，总体呈有所补涨的态势。此外，芳村的规划利好、南洲的地王因素等，也是二手楼价继续走高的重要因素。
市区核心地段，如东风东—东山口、中山八—陈家祠等板块，无可比拟的地段价值，是楼价持续小幅走高的重要支撑。
需求十分旺盛的地段，如工业大道、天河北—体育中心等板块，地段较好、需求十分旺盛，二手楼价仍继续保持小幅走高的态势。
市区部分买家转投外围楼市
据合富标准指数监测显示，2013年1月份以来，单价2万元/㎡以上，总价200万以上的高价物业占比有逐渐增多的趋势，主要是实力买家增多，市区较优质贵价二手盘源受到这部分买家青睐。受此影响，9月份中心六区的二手住宅套均总价高达200万，成交均价接近2.4万元/㎡，较上月有所上升。
单价1万元/㎡以下，总价100万以下的低价物业占比不大，却较为稳定，单价1万元/㎡以下的占比基本保持在一成左右；而总价100万以下的物业一直维持在三成左右。据悉，这部分物业大多集中花都、番禺、萝岗、原芳村、白云等外围及近郊片区，面积多为70㎡以下的小户型。“老四区”则多为素质不高、楼龄偏旧、面积偏小(40㎡左右)的楼梯楼。
相对应的，单价1—2万元/㎡，尤其是1—1.5万元/㎡；总价100—200万的中端价格物业，占比则有缓慢下降的态势。主要是部分素质一般，此前价格在1万元/㎡以下的单位，价格快速上升至1万元/㎡以上，由于性价比降低，市场接受度也有所下降。部分价格承受力在1.5万元/㎡左右，总价200万以内的中端买家，在市区难觅性价比较高的合意单位，或有所观望、对高楼价的追涨热情减弱，或转投外围楼市。受此影响，9月至“十一”黄金周期间，番禺、南沙、萝岗、新塘、花都等外围区域、售价在2万元/㎡以下的新盘逐渐成为市场焦点。
换房改善需求首超三成
合富调查显示，9月份，市场的主流预期以看涨为主，买家信心充足，总体购房积极性较为高涨。由买家结构看，9月份二手楼市仍然以迫切性首置刚需为主，但换房改善型需求入市明显增多。
据合富标准指数监测显示，2013年9月广州首次置业二手买家的占比为59.2%，较上月有所回落并首次低于六成。相对应的，换房改善型买家的占比为33.5%，较以往明显上升，自2011年“新国五条”政策以来，改善需求占比首次超过三成，其中“老四区”的改善买家高达四成以上。
龙斌表示，换房需求增多，以往首置买家独撑楼市的格局明显改善，显示市场信心明显恢复，总体楼市回暖向好的趋势基本确立。
