●200海外楼盘参展深圳房博会，有人没看房就买了两个英国仓库
●海外置业近两年呈两位数增长，绝大部分为移民
“五一”深圳房博会现场，显然已成了海外地产商和移民中介们的主场。“抄底欧洲房产，全家移民欧洲”等醒目广告牌下，穿梭往来的深圳市民拿着从 各个展位拿到的海外地产项目及移民宣传广告。“未来5-10年，出国置业就跟出国留学一样，以前还很稀罕，现在非常普遍。”中国综合开发研究院旅游与地产 研究中心主任宋丁如此分析。
参展商们的情绪也是显而易见的。深圳房博会刚结束，就有来自塞浦路斯、澳大利亚等国家的开发商来哈考特位于香港的办公室放盘，签了代理合同。“就在今天，我们还签了一份代理协议。购房者对海外物业的热情，更是出乎意料。”哈考特置业(中国)有限公司董事长黄粤堂说。
“没看就买了两个英国仓库”
“超预期”、“出乎意料”，亦是此次房博会的海外地产参展商对国人出海置业热度的评价。
在哈考特举办的移民投资讲座之后，走下演讲台的律师就被要求交换名片，台下展场就已经有了成交。在房博会的最后两天，其他展位的海外开发商也来 “串门”，咨询委托放盘事宜。“房博会期间平均每天都有上百个客户到展台登记咨询，现场推介的英国仓库就有了成交，其中一个投资者一次买了两个仓库，他们 都没有去现场看过就签了合同。”黄粤堂说。
同样第一次登陆深圳房博会的世贸通，也收获颇丰。世贸通相关负责人告诉记者，目前已经有一部分客户签署了出国考察团的协议，展会现场接受的咨询量更加超出预期。“如果成功购房，将会退还往返的费用。”上述人士说。
来自塞浦路斯的一家参展开发商，也在组织购房者前去“踩盘”，而且已有部分买家意向前往。意向买家只需要支付往返的机票费用，开发商承担在塞浦 路斯的住宿及接待费用，还可帮忙办签证。如果最终购房者签了买卖合同，往返机票也可报销。“近两年中国购房者对海外地产项目的热情是很显见的，估计每年都 保持了两位数的增幅。从移民中介在国内蓬勃发展就可见一斑。”黄粤堂说。
全世界开发商都在抢中国客？
相比国人对海外项目的热情，海外地产商对中国市场的热情更甚一筹，他们的橄榄枝早已争先伸过来。首次开设海外展的深圳房博会，就吸引了近200 个海外地产项目展览。哈考特下周末的上海推介会还未开展，就收到澳大利亚、新西兰90多个房地产商的委托，要求在推介会上被介绍给中国投资者。鉴于海外开 发商和国人的双重需求，该司开始每个月在中国的五大城市巡回设展。
还有不少别墅在设计环节即已在指向中国客。在深圳房博会上，一来自塞浦路斯的开发商就表示，他们有专门针对中国人喜好的风水别墅；另一参展商告 诉记者，他们代理的项目多数由中国人购买。“2008年国际金融危机之后，我们海外房产受到了广泛重视，大量国家与地区都来中国开始兜售房产。尤其是最近 两年日益发展，欧洲数国、北美、澳大利亚、新西兰开发商纷纷涌入中国市场。”悦纳投资执行副总裁曾世俊说。
不仅如此，中国的开发商也看准了这一机遇。在华人聚集的国家、城市、区域，已在慢慢出现国内开发商的身影。包括万科、万达、碧桂园等十余家大型房企，在海外拟投资规模已达上百亿美元。
来自中国河南、2007年就在纽约上市的房地产商鑫苑置业在纽约拿下一地产项目，该司就明确表示，所建楼盘的40%左右将卖给中国投资者。
投资海外物业，机遇与风险同在
在葡萄牙实地看房之后，赵女士买下了那栋靠海的“美得惊人”的别墅，总价不过50万欧元。“我就是为了全家移民买的。”赵女士坦承。但移民不移居的她现在面临一个问题：如何把这栋美得惊人的房子租出去，避免空置浪费，降低持有成本。这显然只是一个小麻烦。
接受南都记者采访的业内专家表示，近几年的全球经济危机、人民币升值、中国移民潮、一线城市限购等诸多外在因素，令更多中国人将投资、买房目标瞄准国外。不出国门买下国外巨额房产的报道时常见诸报端，海外置业的巨大风险并未被国人重点关注。
他们认为，出海置业的购房者必须在知晓房产所在地的移民及房地产政策，了解房产持有、转让成本，并做到实地看房了解房产本身及周边区域之后，才 考虑出手购房。除此之外，甄别在出海置业热潮中涌现出来的大批良莠不齐的移民中介公司也至关重要。除了中介指定的给购房者准备资料的律师以外，购房者还应 该另聘请律师对置业内容进行风险评估，把关全程。
“购房者在海外置业前应该首先搞清楚自己置业的目的，如果说是纯粹去投资，趁着目前经济不景气抄底，那么在国外经济负增长、人口增长也有限的大环境下，房产升值空间有限的。”兰德咨询总裁宋延庆说。
房企出国
房企出国开发，海外项目定位三成卖给中国人
胡润2012年11月一份报告显示，目前中国高端消费者中拥有海外资产的比例高达1/3，海外资产占到其总资产的约19%，而海外资产中，房地产又是这部分群体最主要的投资领域。一个稳步增长的市场，势必刺激供应方的生产供应，于是反过来也引领了国内房企的海外布局。
“3000元参加新加坡马来西亚四天三夜游，入住四星级以上酒店，再送2000元贴心大礼包！”2013年4月底，碧桂园针对旗下首个国外项目 ———马来西亚金海湾展开全国宣传，只要是碧桂园业主或者准业主都可以报名参加。而金海湾只是碧桂园在马来西亚的三个项目之一，未来碧桂园还将推出吉隆坡 周边的两个大型别墅项目———加影碧桂园及万挠碧桂园。
此前约两周，中国房企龙头万科地产也与新加坡吉宝置业签署战略合作协议，高调宣布双方将共同在新加坡和中国开发房地产项目，首个合作项目位于新 加坡新樟宜路上段，预计下半年即将推出。这是万科出海之后涉足的第二个国家，2个月之前，万科集团美国拓展小组与美国铁狮门集团高层在旧金山的铁狮门办公 室里签署了旧金山富升街201号的合作开发协议，未来将共同开发这个高层住宅项目，合计655套公寓。
“只要想想有那么多东北人会去三亚买房，有那么多大连人去上海买房子，你就会觉得附近这些国家的市场是值得期待的。”光耀地产环渤海区董事长李 丁认为未来必然有一部分购房需求会从三亚、上海等地挤出，而时间成本、经济成本与之相当的韩国、新加坡、马来西亚等东南亚国家将成为承接的主力军。光耀集 团在接受本报记者采访时亦表示，济州岛项目未来的客群结构为4：3：3，国内客户至少占到30%，另有30 %为赴韩旅游的客户，剩下40%才是当地人。
绿地集团董事长张玉良谈及韩国济州项目亦同样表示，看中该项目对长三角地区特别是上海地区客源的辐射力和吸引力，建成后的济州健康医疗城，将把 中国消费群体作为主要目标客户之一。而颐和地产在悉尼的Sum -m erC ourt公寓，除了当地人和投资客户外，留学生占了业主很大比例。
风险提示
1甄选正规中介
选择一家规模较大、有国外背景、熟悉房地产行业、资质较好的中介，将能避免很多纠纷。
2实地考察房产
齐全的资料和解说并不是全部，认真考察房产及所处区域才是必不可少的。另外，有些海外项目通过代理商层层分销进入中国，实地考察将能令你的决定更理性。
3熟悉当地移民及房地产政策
各个国家包括同一个国家的不同州，如美国和加拿大，他们的移民政策及房地产政策都是不同的。不动产投资政策各国也大不同，如塞浦路斯买房办理过户需要3- 5年。
4意向购房国家的政治经济风险
塞浦路斯、葡萄牙、意大利等欧洲国家，这些非传统移民国多是深陷欧债危机之后才推出置业移民政策。买房移民者不能在当地打工，部分国家甚至不提供医疗教育等社会福利。
5了解购房税费成本
你需要了解成为业主后，持有房产、房产后期维护以及再转让出售时的成本。在部分国家，尤其是大面积的别墅单位，长期的房产持有成本甚至高过房屋本身价值。
6专业律师把关
除中介指定的给购房者准备资料的律师以外，购房者还应该另聘请律师对置业内容进行风险评估，把关全程。这样能避免部分中介与律师“勾结”的问题。
对话开发商
未来客户结构为4∶3∶3
Q南方都市报：光耀为何出海开发？
A光耀：光耀未来几年战略性产品是旅游度假类产品，进驻韩国更多考虑的是该产品线下“全球候鸟度假地”系列的对外拓展。韩国项目落地后，一方面 可以满足国内外客户对高端度假产品的需求，拓展新的市场；另一方面，“候鸟”系列的配套服务也将获得较大的提升。光耀已和韩国乐天集团高尔夫球 场，skyhill济州岛、釜山等高尔夫球场签订了合作协议，会员可共享球场所有服务。
Q南都：为何最终选择韩国和马来西亚？
A光耀：在旅游度假产品方面，韩国的优势非常明显，除了非常好的旅游自然资源外，还有7年免税的税收优惠，本地置业的外国人可共享当地的教育资源，投资50万美金就可以拿绿卡，享受本国民同等待遇等。
马来西亚则是东南亚主要的华人聚居区之一，当地经济80%左右都控制在华人手里，房地产市场比较成熟，但在开发理念、产品创意等方面跟国内还有较大差距，机会很多。
这两个地方都离中国很近，华侨很多，国内人也常去。
Q南都：韩国项目的市场定位是怎样的？
A光耀：韩国项目整体上定位为“中国城”，涵盖购物中心、星级酒店、观光娱乐设施、展览馆、高端度假别墅等，是具有浓重“中国文化特色”的综合性旅游度假项目，也将成为未来韩国人以及来韩国旅游的外国人了解中国传统与现代文化艺术魅力的一个窗口。
Q南都：未来客户结构有怎样的预期？
A光耀：我们预测未来的客户构成是4：3：3的结构，即韩国客户占40%，国内客户及到韩国旅游的外国客户各占30%。
