文/南京房地产开发建设促进会秘书长 张辉
2012年，是南京别墅市场逐步复苏、恢复活力、群雄逐鹿、时势出英雄的一年。
这一年，南京别墅市场的季度成交量持续增长，从一季度月均48套的低迷，到二季度月均58套的复苏，再到三季度月均84套的活跃，走出了一条稳健有力的上升曲线；这一年，全市新推房源别墅项目不下30个，新增供应量波动性攀升，累计在售项目不下六七十个，可谓群雄逐鹿；这一年，南京别墅市场诞生了五矿九玺台这样的领跑型项目，也涌现出高科荣境、栖园、中粮颐和南园、融侨观邸等数个热销型别墅，可谓时势造英雄。
今年一季度，是南京别墅市场跌入低谷的一段低迷岁月。3个月的时间，全市别墅新增上市129套，去化144套，供应量和成交量双双创出5年来的最低值。主要原因在于，一是楼市整体上处于淡季，并且处于本轮调控以来的最低点；二是，限购令和限贷令抑制了高端需求以及改善性需求的释放；三是，开发企业推盘热情不高，供应量及推广力度均处于低谷，整个季度只有7个别墅新推房源，单个项目推盘量也不高，以试探性推盘为主。由此造成一季度销量创下近5年新低的惨淡，较2008-2012年平均值低66.42%。 【相关阅读：顶级别墅年内入市仅20套 别墅全面回暖言之过早】
二季度之后，随着刚性需求爆发带动楼市整体回暖，别墅市场同样迎来复苏，供销两端都开始恢复性增长。其中，一季度受到抑制的上市量在二季度开始释放，上市量由一季度的129套急剧增长到309套，新增房源的增长和理性的定价也刺激了交易量的回升，成交量增长到175套，月均58套，较一季度环比增长21%，开始了温和的复苏之路。
到了三季度，随着楼市回暖向纵深发展，由刚需市场向改善和豪宅市场传导，别墅市场也迎来了久违的高度活跃期。整个季度共上市新房源240套，虽然较二季度环比下降22%，但是比一季度依然增长了86%，其中，联排、叠加两种产品占据绝对主导地位，分别达到52%和35%。在高端需求释放的推动下，三季度的成交量同样创出年内新高，达到353套，月均84套，较二季度环比增长45%，迎来了爆发期。
10月份，受整体楼市回落的拖累，别墅的成交量较9月份也出现了一定程度的下滑。到了11月份，在楼市重回暖冬以及五矿九玺台热销的刺激下，成交量迅速止跌回升，成交额达到6.54亿，重新恢复年内高点水平。【相关阅读：】
总体来看，别墅市场与整体楼市的走势趋同，已经逐渐走出低谷，重新恢复了活力，进入了活跃期。但是在限购令、限贷令等调控政策的高压之下，别墅市场依然呈现出结构性回暖的基本特征，经济型别墅的热销依然无法掩盖高端独栋别墅市场低迷的冰火两重天现象。要想重回昔日巅峰，别墅市场依然要寄望于政策面的宽松变向。
今年前三季度，全市新推别墅房源678套，加上10、11月份2个月，也不到千套。虽然数量不多，但是今年有个特征，就是推盘项目多，每个楼盘推盘数量少，累计的上市项目不下30个，纯新盘十大几个，可谓集体井喷，群雄逐鹿，说是别墅年一点都不为过。
(1)板块全覆盖。除了城中以外，从城东到河西、城南、城北以及江宁、江北、仙林甚至溧水、高淳、都市圈，几乎都有新房源上市。即使在尧化门以及板桥，包括传统的三山板块，都有别墅房源推出，例如玛斯兰德和复地朗香等。江宁、仙林自然不在话下，这是上市量最大的两个区域，也是今年的主导板块，江北则有所失势，新推项目不多。
(2)全产品系列。从位于金字塔尖的独栋别墅，到双拼和联排产品，以及叠加和平墅，同样房源辈出。独栋产品如山河水、绿城玫瑰园、中豪天禄等，联排产品如中粮颐和南园、融侨观邸、柏悦澜庭、高科荣境等，叠加和平墅则以五矿九玺台最为独领风骚。
(3)城市别墅大扩容。随着二环—绕越高速东南段的开通，以及多条地铁线的深入，南京主城区的城市框架由一环内的300多平方公里拓展到接近800平方公里。二环以及地铁沿线的新城区板块在交通上已经快速化融入主城，经过多年发展，生活配套设施也日趋完善，已经逐步形成了城市建成区的生态系统，这些板块的别墅也具备了城市别墅的特征，例如九龙湖板块、方山江宁大学城板块、仙林板块等。由此，城市别墅迎来了大扩容时代，五矿九玺台、中粮颐和南园、高科荣境等城市别墅集体井喷。【相关阅读：】
(4)纯新盘与老盘开花交相争辉。今年，既涌现出五矿九玺台、高科荣境、中豪天禄、夜泊蓝山等一批纯新盘，同样一大批别墅老盘也老树开花，推出新房源，例如中粮颐和南园、玛斯兰德、复地朗香、金马郦城御园等。
