【1月长沙楼市销售报告】
新浪乐居讯(编辑 桑思)回想起曾经，房地产，是一个不被看好的行业。在人们都依靠单位分房子的年代，要让市民自己出钱甚至贷款买房子，就如同要古人相信“照相不会慑人魂魄”一样困难。到如今，几乎人人都有买房的梦想，而这个行业，更是从不被看好，转变成需要政策来控制其“过火”。政策的调控让房地产的前景看上去扑朔迷离，但是湖南金隅阳光投资有限公司营销策划部部长邓新辉却认为，那些房地产政策告诉了人们不少事。
湖南金隅阳光投资有限公司营销策划部部长 邓新辉
政策说“禁墅”
2012年，国土资源部两次下发管理别墅用地文件，下达别墅用地的“终极禁令”，限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定。
这一杯业内称之为“禁墅令”的政策，似乎切断了别墅这一产品的未来。事实的确如此，“禁墅令”一出，不会再有低容积率纯别墅大盘出现。但也正基于此，邓新辉认为，正是由于别墅用地的减少，让高品质别墅成为稀缺品。
而在山水洲城的长沙，别墅并不算稀缺产品，资源型别墅也好、城市型别墅也好，购房者的选择并不少。相对而言，被业内评价“站在别墅品质顶端”的绿城青竹园销售情况并不乐观。邓新辉分析，首先，该项目地处长沙北城，“南帝北丐”的印象深植于购房者心中，一时难以改观；其次，配套的缺失让购房者对北城望而却步。
对于长沙北城，曾有自身业内人士评价，“环境好！离主城区也近，所缺的就是配套。”配套不全，似乎成了北城区的硬伤，也让不少爱热闹爱吃爱玩的湖南购房者望而却步。针对这一弱势，邓新辉表示很快就会改观，一方面，茂华置业在青竹湖片区拿地，主要规划八百多亩商业。另一方面，他所供职的金隅阳光投资有限公司也进入该片区开发高端别墅项目，并辅以八千方的商业、五星级酒店、从幼儿园到高中的优质一站式教育。
政策说“调控”
就在众多开发商为2012年底的“暖冬”沾沾自喜，纷纷表示2013年的销售目标要翻番之时，2013年开年的“新国五条”以及长沙公积金贷款新政立马给泼下了一瓢冷水。
信心满满的开发商们开始退缩了。
邓新辉认为，新国五条的出台结合长沙政府的住房公积金贷款政策来看，其实对2013年的长沙房地产来说，整体影响不会太大，因为长沙不管是土地存量还是成品存量都较高，去化周期不是短期内能完成的。
另外，他还特别提出，公积金新政出台，从现期来看对长沙的刚需、一改客户(已有住宅120㎡以下)来说是较为有利。他分析，新的公积金政策限制了一批购房者的公积金贷款发放，但与此同时也会让政府所扶持的刚需以及一改购房者的公积金贷款得到较快发放，“而开发商就喜欢这样的。”
值得注意的是，新国五条规定二手房交易的个人所得税上调至20%，在邓新辉看来是为房产税实施埋下伏笔，“有多套房的业主在房租无太大利润空间的情况下，肯定会抛货，则政府可以收取20%的差价个税，如果不抛货，则可收大笔的房产税，卖，也有得收，不卖也有得收，反正税收不会亏。”
