新浪乐居讯 由新浪乐居、楷林置业携手克而瑞(CRIC)共同主办的“2012年房地产年报发布会”于1月24日在楷林国际四楼会议室举行【专题】。CRIC河南片区总经理赵爽现场发布《2012年房地产年报》，客观、全面地梳理了2012年郑州楼市表现。以下为2012年郑州房地产年报土地篇。
2012年郑州土地市场综述
供应方面
2012年政府土地供应计划2331.00万㎡，普通住宅用地、工矿仓储用地、基础设施用地居前三位。
2012年公告土地面积796.86万㎡，同比上10.4%；公告的建筑规划面积为2376.17万㎡，同比上涨30.3%。
供应地块分布以外环外居多，城市扩张较快。
2012年所有公告土地中，住宅用地为448.46万㎡，是公告土地的主力构成部分，占总量的56.3%；商办类用地公告量为113.95万㎡，占总量的14.3%。
成交方面
2012年，公告成交土地的土地面积为745.1万㎡，同比上涨20.9%；成交的建筑面积2057.6万㎡。
区域成交面积不一，郑东新区是主力成交区域。
住宅用地是成交主力，成交面积313.2万㎡，同比上涨118%；工业用地次之；商办用地的成交面积为80.0万㎡。
价格方面
2012年，郑州市成交土地单价为2797元/㎡，同比上涨18.8%；成交的楼面地价为1012元/㎡，同比下降6%。
2012年郑东新区土地单价7232元/㎡，居于所有区域的首位，其次是金水区，土地单价4897元/㎡。
2012年成交的土地中以住宅类土地用地价格最高，为4950元/㎡；其次为商务金融类用地，土地单价为4236元/㎡。
政府土地供应计划分析
根据郑州市国土资源局公布数据，2012年郑州市土地供应计划为2331万㎡，比2011年供应计划增加625万㎡，同比上升36.7%；其中基础设施用地732.64万㎡、工矿仓储用地732.14万㎡、普通住宅用地446.38万㎡，位于政府公告数量的前三位。
纵向来看，郑州市政府土地供应计划中，2012年普通住宅用地供给量较2011年出现增长，同比减少31.1%。商办类住房用地计划供给量同比上涨36.9%。
2012年郑州市土地供应计划结构(来源：郑州市国土资源局)
2010年-2012年郑州市土地供应计划走势(来源：郑州市国土资源局)
公告出让地块走势分析
2012年1-12月份，郑州市土地公开出让市场公告土地201幅，面积796.86万㎡，同比上10.4%；公告的建筑规划面积为2376.17万㎡，同比上涨30.3%。
2010年-2012年郑州市土地市场公告量对比(来源：CRIC)
2012年1月-2012年12月郑州市土地市场公告量走势(来源：CRIC)
公告出让地块区位分析
2012年1-12月份，郑州市土地公开出让市场公告土地面积为796.86万㎡。其中，二七区、郑东新区和高新技术开发区作为热点区域，供给量分别为154.49万㎡、143.09万㎡和129.64万㎡，占总体比例分别为19.39%、17.96%和16.27%，分列区域公告量的前三位，且三者占到总体的53.61%，土地供给外延趋势明显；供地最少的是金水区2012年土地供给量为45.19万㎡，占总体供给量的5.67%。
2012年郑州市各区域公告土地数量(来源：CRIC)
2012年郑州市公告土地区域分布结构(来源：CRIC)
公告出让地块性质分析
2012年1-12月份，郑州市土地公开出让市场公告土地面积为796.85万㎡，不同性质用地公告量相差较大。根据CRIC监测数据显示，2012年所有公告土地中，住宅用地公告量为448.46万㎡，占总量的56.28%，是公告土地的主力构成部分；工业类用地为234.45万㎡，占总量的29.42%；商业金融用地为113.94万㎡，占总量的14.3%。
2012年郑州市各性质土地公告数量(来源：CRIC)
2012年郑州市公告土地不同性质结构(来源：CRIC)
土地面积成交分析
根据CRIC监测数据显示，2012年1月-12月全市共成交土地183宗，同比上涨52.5%；成交的土地面积为745.1万㎡，同比上涨20.86%；按规划建筑面积计算，成交量为2057.62万㎡，同比上涨52.6%。从统计数据结构分析，2012年全市土地成交面积呈现上涨的态势，主要原因是商务用地成交量和居住用地成交量在不断的上升。从容积率变化来看，2012年全年成交土地的平均容积率水平为2.76，比2011年平均容积率2.1有较大上升。
2010-2012年郑州市土地成交量及容积率走势(来源：CRIC)
2012.1-2012.12郑州市土地成交量及容积率走势(来源：CRIC)
土地区域成交分析
从全市各区域成交土地面积来看，2012年1月-12月成交土地总量最大的是经济技术开发区，该区成交土地的建设用地面积达213.8万㎡，占全市土地成交总量的28.7%；其次是惠济区和郑东新区，其成交的建设用地面积分别为95.45万㎡和92.16万㎡，分别占全市土地成交总量的12.81%和12.37%；然后二七区和管城回族自治区，成交土地面积分别为83.3和81.45万㎡，占全市土地成交总量的11.2%和10.9%；除以上区域外，其余各区成交相对较小，总计仅占总成交量的24%。
2012年郑州市土地各区域成交量走势(来源：CRIC)
2012年郑州市土地成交区域分布(来源：CRIC)
土地性质成交分析
2012年，郑州市成交的土地中以工业用地的成交量最多，达351.76万㎡，占总成交量的47.21%；其次是居住类用地成交313.24万㎡，占总成交量的42.0%；商业金融用地成交80.1万㎡，占总成交量的10.8%。
2012年郑州市不同性质土地成交量(来源：CRIC)
2012年郑州市成交土地各用地性质组成(来源：CRIC)
土地交易方式分析
2012年，在成交的183块宗地中，以拍卖方式出让的仅为1宗，以挂牌(包括挂牌改拍卖)出让的为182宗。从成交的建设用地面积来看，2011年以招标方式出让的建设用地面积为4.39万㎡，占总成交量的0.6%，以挂牌出让的建设用地面积为741.71万㎡，占总成交量的99.4%。因此，不论从成交宗数还是从成交面积来评价，挂牌出让为最主要的交易方式。
2012年郑州市土地交易方式对比(来源：CRIC)
居住用地成交分析
2012年居住类用地共成交86宗，比2011年全年增加54宗；成交的建设用地面积313.24万㎡，同比上涨117.8%；成交的规划建筑面积为1136.33万㎡，同比上涨138.8%。容积率方面，2012年居住类用地容积率水平为3.63，与2011年相比上涨9.7%。
2010年-2012年郑州市居住用地成交量及容积率变化(来源：CRIC)
2012年，郑州市成交的土地单价为2797元/㎡，同比上涨18.8%；成交的楼面地价为1012元/㎡，同比下降6%。
2010年-2012年郑州市土地成交价格走势(来源：CRIC)
土地区域成交价格分析
2012年，各区域成交土地价格特征明显。从具体区域来看，郑东新区土地单价7232元/㎡，居于所有区域的首位，其次是金水区，土地单价4897元/㎡。另外，从楼面地价来看，区域之间的价格波动度相对较大，郑东新区楼面地价2865元/㎡，居于所有区域首位，其次为惠济区，为1276元/㎡。
2012年郑州市各区域土地成交价格走势(来源：CRIC)
土地性质成交价格分析
从各类性质用地的成交价格来看， 2012年成交的土地中以住宅用地价格最高，为4950元/㎡；其次为商务金融类用地，土地单价为4236元/㎡；按楼面地价评价，住宅类用地和商业金融类用地分别为1364元/㎡和1206元/㎡，位于各类性质用地中的前两位，而工业用地的楼面地价仅303元/㎡。
2012年郑州市不同土地性质成交价格走势(来源：CRIC)
居住用地成交价格分析
2012年，郑州市居住类用地成交价格为4949元/㎡，同比上涨4%；成交楼面地价为1364元/㎡，同比上涨4.8%。可见，居住类用地的价格比较平稳，与国家的宏观调控政策有紧密关系。
2010年-2012年郑州市居住用地成交价格走势(来源：CRIC)
居住用地溢价率排行
2012年，郑州市土地市场在溢价表现上，除了个别宗地出现一定溢价外，其余均以底价成交，排名前五名溢价率最高达到186%，最低为50%；从区域看，这些溢价高的土地主要位于郑东新区、经开区和惠济区，属于目前郑州房地产市场的热点板块；其中由于“竞地价、将配建”的土地竞拍原则有效的限制了高溢价的产生。
2012年郑州市居住用地溢价率排行前五(来源：CRIC)
2012年郑州市居住用地溢价率排行前五详细(来源：CRIC)
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