??[本期嘉賓]
??心海州銷售總監 譚新
??時代地產珠海市場部主任 淩豔婕
??珠海世聯橫琴片區行銷總監 張凱
??忽如一夜春風來，繼去年華髮商都開業之後，今年5月前後，拱北的中海富華里和老香洲的揚名廣場相繼開業，一時間場面相當火爆。甚至有人說，珠海新潮的商業地產正在形成新“三足鼎立”的場面。商業的火熱，加上今年前5個月，全市商業地產各項指標均在上漲，導致不少市民把焦點放在商鋪的選擇上。那麼，商圈時代將為市民帶來哪些改變？下半年珠海各區域的商鋪市場如何？與其他產品相比，買鋪的優勢在哪里？目前是不是買鋪的好時機？本期《新聞會客廳》，南都記者請來珠海地產界三位嘉賓分析。
目前仍只有三大成熟商圈
??南都：今年5月份，珠海地產格局發生了很大的改變，中海富華里商業和揚名廣場都開業，是否形成了“三足鼎立”的商業格局？
??譚新：珠海的商業是在朝好的方向發展的，更多的商業出現表現了珠海消費群體是不斷增加的，從這些新建設的商業中我們至少可以得出，已有的商業形式以及消費習慣遠遠滿足不了珠海今天的發展了，所以才會有這麼多的商業出現。
??說到商圈，還是以區域性來劃分比較合理，我認為目前成熟的商圈還是以揚名廣場為核心的老香洲商圈，以拱北萬家及周邊為核心的拱北商圈，以九洲城為核心的吉大商圈三大商圈。南灣商圈以華髮商都為代表，是正在崛起的新貴，但我認為仍稱不上成熟商圈，在生活配套和消費娛樂上仍有很大空間。中海富華里商業區域位置競爭很激烈，東有拱北、南有華髮商都、西心海州，周邊消費人群基礎明顯不足。從總的格局來說，目前依然只有吉大、拱北和老香洲三大成熟商圈，南灣商圈正在崛起，前山商圈即將破繭。
??淩豔婕：珠海毗鄰澳門，與香港僅1小時航程，長期以來，因為珠海商業未能得到很好的更新換代，形成了住在珠海，港澳消費的習慣。近年隨著多家商業的開業，珠海的商業明顯正處於一個發展與過渡的階段，並加快了升級的腳步，這勢必將逐步改變整個城市的商業格局。
??張凱：從去年華髮商都到今年的中海富華里商業街和揚名廣場，珠海商業的業態有了更多元的變化，從過去比較單一的傳統百貨，逐漸發展成有購物中心，有街區式商業等越來越多元的商業形態，給珠海市場帶來了更多層次的商業體驗。
?新商圈注重多方位“體驗”
??南都：新商業體陸續開業，珠海的商圈形態將受到怎樣的衝擊？
??淩豔婕：區別於城市舊有的百貨形式商業，新商圈多為集購物、休閒娛樂、餐飲為一體的集中式商業。城市人更嚮往能在同一個地方，一次性滿足生活的便捷、日常及精神層面的需求。城市的舊有的、單一性的商業形態將會逐步被淘汰，升級為更加人性化、完善的一站式中心商業模式。
??譚新：商圈的成功有兩方面，一是支撐消費的常住人群；二是足夠的與時俱進的生活配套和消費娛樂。傳統商圈優勢體現在第一點，但若不在第二點上有所改變，其本身的短板就會越來越凸顯：體驗感弱，停車位少，業態組合跟市場脫節，建築結構的陳舊等，將導致越來越多的時尚高端消費人群流失。商業運營是不斷優化不斷完善的過程，新的商圈必然會出現，新商圈優勢在第二點，陸續開業對珠海商業來說是步入了更新換代，豐富了消費者消費選擇，較珠三角其他城市，珠海常住人口數量基數較小，且臨近澳門，各大商圈對內不得不直面競爭，對外又面臨澳門的競爭，加上電商的不斷衝擊，各大新商圈運營者必將使出渾身解數，採用引入互聯網消費、追求個性、增強體驗感等多種手段，解決體驗不足、消費單一等老問題，把人氣聚集，商圈做旺。
??張凱：在移動互聯網時代，實體商業無一不受到虛擬商業的衝擊，所以目前珠海新出現的商業形態，都不是單一的賣場，而是注重“體驗”的綜合型購物場所，除了本身的購物功能外，更多的是滿足人們社交、休閒、娛樂、公益等多方位的體驗，購物反而成了“順便”和“附加”的事情，這些改變對於珠海原有的作為單一賣場的商業形態是巨大衝擊，但是正是這種衝擊，可能會倒逼舊有商業形態創新和變革。
一般商業年收益率可達5%-8%
??南都：在你們看來，與其他產品相比，在珠海買鋪的優勢在哪里？目前是不是買鋪的好時機？投資商鋪還能有多大的獲利空間？
??淩豔婕：隨著港珠澳大橋的建成，珠海與香港、澳門的關係將更加密切，這個利好將帶動整個城市的發展，城市的發展也將吸收更多的人才引入，人口的增長無疑對市場與消費力予以了強有力的支持。珠海的人均商業僅為0 .6平方米，而各個新興的片區，要麼商圈在等待升級，要麼還沒有形成商圈，正在等待填補空缺。因此，在我看來，珠海的商業發展潛力還是巨大的。以我們時代香海彼岸商業來說，澳門人見證過商業的高增長，因此我們58平方米起的商鋪，低門檻，成了他們的高回報的投資佳品。在珠海各項政策、交通利好的促動下，我覺得投資商鋪，大方向來說、相對於股票來說，還是個穩健投資，也無疑是現在一個明智的選擇。
??譚新：俗話說：一鋪養三代。投資商鋪，如今仍不失為一個好的投資管道。現在就是買鋪的好時機，珠海商業正處於高速發展階段，面臨著城市升級機遇，以往珠海一直沒有像深圳高速發展，但如今隨著自貿區的掛牌、廣珠城軌的運行，加上2016年港珠澳大橋通車，珠海本身的城市屬性正在發生改變，三五年可能成為第二個深圳，珠海的商業前景將會呈井噴式的增長；從投資者的角度而言，投資商鋪無論是其升值速度還是租金收益，都是最優選的投資選擇。投資商鋪的收益要遠遠比投資住宅收益要高得多，一般商業的年收益率可以達到5%-8%，而一套同等價位的住宅年租金回報率則在2.5%-3 .8%左右，相差了1-3倍左右；並且目前珠海的商業地產遠未跟上消費者的需求，所以目前投資商鋪還是非常好的時機，類比其他城市，珠海商鋪正處於價值窪地，是具有長遠投資眼光投資者的首選。
??張凱：和其他產品相比，買鋪優勢主要還是在於成熟商圈之上穩定的租金收益，以及成熟商圈商鋪作為優質資產自身的資產升值潛力。珠海目前的商業層次和一二線城市相比，受制於人口基數和城市量級，還處於比較初級的階段，但是諸多區域和國家級的利好逐步兌現，使珠海有著比其他珠三角城市更大的商業發展潛力，同時珠海毗鄰橫琴，自貿區的制度創新和產業升級，為區域商業帶來了更多的可能性，所以如果在珠海投資商業，應該說是以當前一個相對較低的價格水準，在購進一個有著清晰預期的優質資產，這個資產未來可能甚至是國際級的。
橫琴商業政策優勢帶來廣闊外部市場
??南都：市區的心海州、斗門時代香海彼岸和橫琴蓮邦廣場等都將有新的商業出來，在目前的競爭下以及互聯網的大潮中如何突圍？會否再掀起一輪商圈革命？
??淩豔婕：這個問題我們也一直在思考。我覺得時代香海彼岸的優勢在於本身是一個集購物、休閒、娛樂的一站式集中式商業街區。可滿足自身社區的日常生活需求。加上專案位處於西城核心，周邊有將近20多個中高檔社區，覆蓋超過10萬的中高檔消費群，這些都是在競爭中突圍的優勢。
??譚新：目前商圈是很多，但是同時能夠滿足不同的消費群體的商圈不多，現在的消費群體講究的是個性化、差異化、便利化、多元化；心海州的業態是多元化的，從飲食、購物、遊樂、兒童體驗、唱歌、泡吧等業態來講，能夠滿足不同消費群體。
??張凱：橫琴的商業有著比較特殊的地位，這個特殊性在於毗鄰澳門同時又是國家自貿區的雙重背景，在地緣和政策優勢明顯的前提下，橫琴的商業同樣面臨挑戰，尤其是受制於橫琴島內人口基數導致的內部市場的不足，同時我們應該看到，橫琴是全國的橫琴，橫琴商業擁有的巨大政策優勢，給它帶來了更多的可能性和更廣闊的外部市場，例如離島免稅、進口商品直銷、車輛的平行進口等，商業創新的天地廣闊，所以橫琴的商業如果要突破是一盤更大的棋，需要政府和開發企業多方共同努力，伴隨著制度創新帶來的產業升級，也會為島內的商業物業帶來巨大的升值潛力。類似於蓮邦廣場這類位於橫琴C B D，有良好金融核心區商圈背景的商業物業，或許將是橫琴商業在自貿區背景下受益的第一批全球硬通貨資產。
