??刘晓博：房地产将遭遇10年熊市 哪里逃过一劫
到目前，中国政府这一轮拯救楼市的行动，已经持续了整整一年。从去年3月零星的、犹抱琵琶半遮面的地方政府行为，逐步升级为全面的、中央部委直接出面的行为。那么，2015年，乃至更长一段时间，中国房地产市场将如何演变呢？
我的判断是：中国房地产长达10年的熊市已经开始，绝大多数城市的房价将跑输真实通胀(我个人对真实通胀的定义是：广义货币M2增速减去GDP增速)。
但必须指出，熊市里也有牛股，甚至NB的板块。北上深广的楼市，就是熊市里的“牛板块”，而且潜力还颇大。在这10年里，决定一个城市楼市前景的，是人口增量、资金增量。
我之所以判断10年熊市已经开始，理由如下：
第一，中国城镇化目前遭遇了最大的瓶颈，这就是如何提高农民工的收入问题。
2014年初，我曾经写过一篇文章，标题是“城镇化或许是个干瘪的红包”，根据当时官方公布的数据，算过一笔账：
2013年末中国大陆总人口为13.6亿人，城镇常住人口7.31亿人，城镇化率达到了53.7%。数据同时显示，2013年中国“人户分离人口”达到了2.89亿人，其中流动人口为2.45亿人。以中国的国情，75%大概是我们能达到城镇化率的上限。表面上看，我们仍然有21.3%的空间，按照目前的增长速度，还能享受这个增长蛋糕20年。
事实恐怕并非如此。中国人户分离的“市民”大概2.89亿，这些人大部分是进城务工的农民。如果仔细研究者一个个农民工个体，就会发现，他们要么是夫妻一起进城打工，要么是夫妻一方进城，还有的是单身汉进城。不管怎么说，他们的家庭中将近一半成员留在了农村。
如果农民工收入足够高，能够获得城市户口，他们肯定会像白领一样，将老婆孩子甚至父母接入城市生活，成为市民。这样，他们还能再为城市带来大约2.89亿的人口。(7.31 2.89)÷13.6≈75%。也就是说，只要经济条件和户籍管理制度允许，中国城镇化率马上就可以变成70%以上，也就是接近达到城镇化的极限。
所以，如果国家不能真正提高普通人的收入，让他们收入增长跑赢CPI、房价、医疗教育等服务的价格，那么城镇化的蛋糕就不可能继续做大。而事实上，现在农村里只剩下老弱、妇孺，青年劳动力基本上都出来打工了。在过去这些年里，政府为了保增长，常常使用泡沫来解决问题。其结果是，农民工距离在城市里置业安家越来越遥远。
第二：过去10多年中国所有的城市都疯狂扩张，各地规划了大量新区、开发区，加上民间如火如荼的抢建风，房子的确是大大过剩了。
国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”的课题组2013年调查12个省、区的156个地级市和161个县级市。结果发现，90%以上的地级市正在规划建设新城新区。此外，12个省会城市共规划建设55个新城新区，有一个省会城市就要新建13个城区。“有研究数据显示，全国新城新区规划人口达到34亿”。
34亿人，仅是未来几年可以容纳的增量人口。根据国家统计局的数字，到2013年年底，中国城镇人口是7.3亿，新区规划了34亿人口，加起来就是40亿人。也就是说，中国各地的新城如果按照规划建成后，可以把全世界的城镇人口全部装进去！
但我需要提醒大家的是，这些统计没有包含小产权房、集资房、军产房等五花八门的房子。在很多地方，小产权房、集资房的存量，甚至超过商品房。
第三，中国广义货币M2快速增长的时代结束了。
我曾将过去10多年的发展模式，概括为“印钞票保增长”。意思是说，国家通过货币超发，给购房者带来财富增长效应，给未购房者造成恐慌，从而推动房地产、城镇化高速发展，带动钢铁、水泥、汽车、家电等一系列相关产业增长，造就了过去若干年的“中国奇迹”。
这个模式必须结束了，因为房子过剩了，根本无法消化，击鼓传花的游戏必然结束。其次，中国企业负债率已经是全球最高，威胁着金融安全。人民币对内贬值对外升值也走到了极致，无法再这样走下去了。所以，回归实业，激活大众创业、万众创新，就成为新战略。
在当前大背景和新战略下，货币政策必须回归常态。M2增速如果继续明显超过GDP增速，几年之后人民币就不得不大幅贬值，到那时，通过货币超发实现的资产泡沫就彻底破裂。我们看到，自2009年以来，M2增速从27.7%的年增速逐步回落到目前的12.5%左右。这其实就是中国钱荒的根本原因。只要M2增速被控制住，资产泡沫的程度也就被控制住，楼市想反转就不可能。
第四，新一轮工业革命(工业4.0)正在重塑经济的方方面面。人类的增长方式正朝向更加低碳方向发展，很多资源被共享，城市正在去中心化，这将对房地产发生巨大影响。
如果我们的工作方式、教育方式、医疗方式、交通方式、购物消费方式都发生了革命，城市还会有明显的中心吗？学位房还有意义吗？传统商业旺区的天价商铺还值钱吗？中心区里高大上的甲级、超甲级写字楼还能租出那么多钱吗？
说实话，如果只有我列举的前三点发挥作用，我还能预测未来。当“第四点”介入的时候，很多事情都发生了变化，房地产市场的不确定性将更大，更难以预料。
但有一点我相信永远不会改变：有人口增量的地区，房价长远看还是向上的。
另外，需要说明的是，由于国家从政策上支持楼市，加上M2增速每年超过GDP增速5个百分点，所以即便未来10年房地产都是熊市，“有用的房子”(可以出租、出售或者自用的，而不是鬼城的房子)的人民币计价，仍然会缓慢上涨，只不过大多数城市跑不赢真实通胀而已。
十年楼市两茫茫：供需变天分化加剧
2001年7月14日，北京申奥成功的第二天，身在莫斯科的王石说，北京申奥成功，受影响最大的是房地产业。历史经验表明，奥运级别的体育赛事将带来大量的基础设施建设投资，而自2003年开始，中国房地产市场进入“黄金十年”。
14年后，北京再次获得了2022年冬奥会主办权。又一场国际体育赛事的举办，将给北京及周边区域房地产业带来哪些机会？能否造就新一轮房地产升势？
继2008年成功举办第29届夏季奥运会之后，北京与张家口再次获得2022年第24届冬奥会主办权。届时，北京将成为世界上第一个既举办夏季奥运会，又举办冬季奥运会的城市。
大型运动会不仅是体育的盛宴，更是地产资本的狂欢。2001年7月13日，北京获得2008年夏季奥运会主办权，年底成立组委会，奥运准备工作启动。2002年12月3日，上海获得2010年世博会主办权，次年上海世博会筹备工作正式启动。而2003年，正是国内房地产市场“黄金十年”的起点，这仅仅是巧合吗？北京再次申奥成功，能否造就新一轮房地产升势？
黄金时代
“需求 政策”双重驱动
国家统计局数据显示，1991~2013年，全国商品房平均销售价格从786元/平方米上涨到6237元/平方米，上涨了6.94倍，年复合增长率达10.16%。
从2003年起，房地产市场更呈现出前所未有的繁荣。2004~2013年间，全国商品房平均销售价格由2778元/平方米上涨到6237元/平方米，年复合增长率达11.57%，超过1991年以来整个时期平均水平1.41个百分点。
尽管自2005年起，为抑制市场过热的势头，房地产调控政策陆续出台，一度被戏称为“十年九调”，但这十年依然成为房地产市场发展最活跃的时期。
财富证券研究发展中心分析师王群向《每日经济新闻》记者表示，房地产“黄金十年”归根结底还是“需求增长 政策指引”共同作用的结果。
“中国在实施住房市场化改革之前，城镇居民住房实行实物分配制度。然而，相当长时间内国家对住房建设的投资规模都比较低，明显滞后于居民对住房的需求，导致城镇住房供给严重不足”，王群认为，随着中国购房人口群体增加以及人口从农村向城镇流动，民众对城镇住房的需求进一步增长，在住房需求积压、购房人口增加、农村人口向城市流动等因素叠加下，房地产需求端不断膨胀。
与此同时，过去十年，在中国经济的“三驾马车”中，投资一直是重点。房地产业由于具有产业链长和行业面宽的特征，对整体经济发展具有明显的拉动作用。
财富证券的统计数据显示，1991~2013年，房地产投资占全社会固定资产投资比重由6.01%增长到19.27%，尤其是2000年以来，这一比例保持在17.05%~19.84%，房地产也长期被定位为中国经济支柱产业。
白银时代
普涨结束，分化加剧
然而，牛市总有终结的一日。
2014年，房地产市场在没有任何调控政策的背景下出现深度调整。尽管自2015年二季度起市场逐步回暖，但在多位行业人士看来，与2003年相比，支持房地产“黄金十年”的两个关键因素——需求与政策正悄然发生改变。
新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，经历了“黄金十年”，房地产需求已经得到了较为充分的释放，城镇居民对住房的需求正在下降，供求关系发生逆转。
财富证券的统计显示，在目前世界主要国家中，人均居住面积最高的是美国，达到67平方米，这与其地广人稀的特点有关，其他国家的人均居住面积均在40平方米以下。2013年，中国城市人均住宅建筑面积达到34.7平方米，已经明显高于日本等国的水平，与法国、英国的差距也不到1个百分点，这意味着中国城市人均居住面积的上升空间有限。
王群表示，25~44岁的人口群体是中国房地产市场的主要消费群体。2004~2013年，该群体人口占总人口的比重由34.33%下降至32.57%。以20~39岁、15~34岁、10~29岁和5~24岁的人口群体数量来推测未来5年、10年、15年和20年后的购房人口比重，测算结果分别是31.97%、30.57%、28.33%和25.58%，说明中国购房主力人口比重将逐步下降。
但在供应层面，由于土地的过量供应，导致房地产库存居高不下。根据欧阳捷的预计，如果加上在建面积与土地储备，仅存量房地产便需要6年时间来消化，这意味着即使未来3~5年地方政府不再出让土地，也可以保证市场的足够供应。
至于在政策层面，欧阳捷预计，伴随经济转型升级，经济增长模式将逐步由投资驱动向消费驱动转变。但由于新经济增长点的形成还需要时间来培育，为了保持整体经济稳定增长，政府将继续采取措施维护房地产市场的稳定，这也是自2014年以来国家相继出台多项政策来刺激房地产的主要原因。
综合上述因素，国内房地产行业将难以持续过去的繁华，增长拐点已至，行业将进入中速而稳定发展的“白银时代”，房价普涨的时代终结，市场将出现明显分化。
未来机会
掘金城镇化、社区服务
尽管房地产“黄金时代”已经终结，但在“白银时代”，房企仍有大把机会。
“首先，中国仍处于城镇化阶段，据测算，每年还将释放出10亿平方米的基本住房需求，这依然是一块很大的蛋糕”，欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，根据国务院去年发布的新型城镇化战略规划，到2020年要将常住人口城镇化率从当前的53.7%提高到60%左右，实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，这将带来巨大的住房需求。
但欧阳捷提醒，随着人均住房面积超过33平方米，面积改善型需求将大幅下降，剩下的是品质改善型需求。在房价单边上涨时代终结的背景下，房子的商品属性会更加明显，谁的产品品质好，谁就能抢到有限的客户，这将更加考验房企的“内功”。
区域一体化是另一个机遇。王群认为，区域一体化在促进产业转移的同时，还能协调各城市间的产业布局，并促进人口的转移，从而为房地产带来新的机会。
三四线城市还会刺激楼市吗
部分三四线城市库存压力仍未解除，库存去化周期长期处于超过20个月的高位，因此在当前经济形势尚未企稳的大背景下，地方政府还有可能会在今年下半年加大对楼市的刺激力度。
地方政府再次出手
连日来，多个地方政府再次出手刺激楼市。
7月中旬，浙江省新一轮稳定房地产市场政策正式出炉。浙江省人民政府下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，主要从三个方面来对楼市进行正面刺激：
首先是严控土地供应，引导用地需求。《通知》要求，消化周期超过2年的市、县(市、区)，或在售、在建待售商品住宅和已出让待建商品住宅用地过多，累计消化周期超过3年的市、县(市、区)，暂停商品住宅用地供应。
其次是鼓励住房消费，引导购房需求。《通知》规定，继续推进公积金个人住房贷款支持证券化业务试点。
再就是完善长效机制，引导资金流向房地产开发领域。对于落实住房信贷政策的银行业金融机构，给予住房公积金、物业专项维修资金的储存支持。
在此之前，还有其他省份和城市也相继出台了刺激措施，地方连发利好。如长春市住房公积金管理中心出台新规，明确缴存住房公积金的职工，父(母)、子(女)可组合向中心申请住房公积金个人住房住房贷款互贷业务。宁波规定从今年7月1日起至2016年6月30日，在宁波购房，可省一半契税。江苏省更是直接取消商品房限价政策，由市场自住定价。
此外，广东省政府也在7月初正式印发《关于进一步推进我省户籍制度改革的实施意见》，其中提到全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开部分地级市落户限制，力争在2020年前实现1300万人口在全省城镇落户。
另外，包括武汉、金华等城市，也出台政策，以加大公积金对住房消费的支持力度。武汉规定放款租房提取公积金的限制条件，金华这明确从今年10月1日起，个人公积金贷款可贷比例最高达个人账户余额20倍。
库存压力仍旧存在
为了降低库存压力，并加快去化速度，是近期地方政府再次出台刺激政策的主要原因。
上半年多轮降准降息，降低二套房首付，中央层面以金融信贷政策为主的调整进一步刺激购房需求。在数轮刺激政策的作用下，三四线城市市场成交量有所回升，但由于供应量巨大，导致库存量长期居于高位，库存压力无法得到有效缓解。以浙江为例，包括舟山等城市，库存压力一直很大。据中国指数研究院监测的结果显示，截止到6月底，舟山市的库存去化周期超过22个月。此外，温州、宁波等城市，也因为过去几年土地开发过快形成的巨量新增供应，在近期转化为市场供应而集中释放，导致库存量出现不同程度的增长。
其实，三四线城市库存压力高企，已经持续了很长时间，一直没有找到很好的解决办法。上海易居房地产研究院通过对烟台、温州等11个三四线城市库存情况长期跟踪监测发现，高库存压力一直居高不下。统计数据显示，截止到今年6月底，三四线城市整体库存水平处于高位，库存去化周期仍然高达20.5个月。与之形成鲜明对比的是，近期持续转暖的一线城市，其库存去化周期已经降至15个月安全线以下，整体水平为11.6个月，几乎只有三四线城市的一半。而房价出现快速上涨情形的深圳，库存去化周期仅7.2，表现出供不应求状态。
而让人感到有些担忧的是，进入7月份以来，楼市成交放慢了脚步，这其实是各方都不愿意看到的现象。在CRIC监测的68城中，其中46个城市环比下跌，整体成交量较6月下半月下跌15%。虽然7月为传统淡季，成交下滑从某种程度上说实属必然，但如果因此而沉寂下去，显然会使得库存压力再次上升。
未来还会出手刺激
在2015年下半年，三四线城市有可能会出台新的刺激政策，以促进楼市成交量的回升。
专家指出，宏观经济走势疲软，是导致各地方政府愿意出手刺激楼市的根本原因。以浙江为例，据统计部门公布的数据显示，在今年1~5月份，工业增加值、投资、出口等各项经济指标与去年同期相比，均出现不同程度的下滑。房地产投资增速也较去年同期回落超过10个百分点。对此，中国指数研究院有关分析人士指出，在宏观经济下行压力下，地方政府将会更加重视房地产在促进消费拉动投资方面的重要作用。
上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于三四线城市来说，库存压力还是比较大，尤其是在中西部城市压力更大。因此未来出台新的刺激政策有望成为现实。当然，对于东部三四线城市来说，近期市场成交量持续上升，房价也有止跌反弹的迹象，此类城市的去库存压力还是不大的。
在此背景下，专家预测，地方政策仍将持续宽松。目前地方公积金政策已调整过半，未来调整城市范围和调整力度仍可能增大。另外，地方政府还有可能会在购房补贴、契税减免方面下功夫。同时，在响应住建部“327”通知允许调整土地供应结构等未来或将有更多城市效仿。福建、江门已取消限外，未来沿海侨乡取消外资购房禁令的可能性增大。
而从全国范围来看，货币政策仍将维持宽松基调，这对楼市也会一大利好。目前来看，宏观经济筑底企稳的基础尚不牢固，房地产在维稳经济增长的作用仍很关键，未来一段时期适时适度进行货币政策调整依然具备一定空间。因此可以预见，在货币政策方面，还会保持稳健偏松，以保证市场货币流动性。虽然上半年已经连续三次降准、降息，但在下半年，央行仍可能继续动用降准、降息的货币政策工具。
当然，楼市不会大面积放松。严跃进表示，目前大城市的库存规模并不能说压力太大，部分城市已经出现了连续3个月的下跌，反映了此类城市供求矛盾开始发生了变化。所以此类城市的库存去化周期收窄后，各类楼市政策继续宽松的可能性是不大了。甚至在房价上涨压力较大的城市中，可能会导致收紧，比如适度压缩信贷额度。
