据国家统计局的数据，本年度11月，全国70个大中城市中，有33个城市的新建商品住宅价格出现环比上涨，比10月增加6个；二手住宅价格上涨的城市有40个，比10月增加2个。房价整体呈现出加速上涨的趋势。而随着楼市的区域分化，房价也呈现出分化态势。多家机构指出，这种趋势并未终止，未来一线城市的房价仍有上涨动力，二三线城市则会继续上涨乏力局面。
楼市持续分化,在地王频出的当下,在市场扑朔迷离的未来,房地产业的投资发展方向该如何界定?如何把脉楼市的发展,新浪地产借同策咨询旗下同海北京分公司成立研究结果发布会举办之际,专访了同策咨询董事长孙益功、同海咨询董事长张任远、同海咨询董事总经理黄云，一窥我国未来楼市的动向。
同策咨询、同海咨询高层采访
同策咨询董事长 孙益功同海北京分公司成立研究结果发布会上发表演讲
集中度增高 房企需强化核心竞争力
我国当下的房地产业是建立在政府收入与房地产业的强联系的基础上的，而对于未来的楼市走向的判断，很多业内专家的预期都是看涨的，但是，随着行业逐步的趋向于更为成熟的表现，现如今的房企，企业运行模式、集中度、竞争环境和利润率等都会有着一定的乃至剧烈的变化。
孙益功就此也表达的了自己的看法，他表示，现在的开发商依靠高周转、精细化管理、品牌进行规模化增长时代已经过去，未来应该调整发展节奏及布局战略，同时强化核心竞争能力：房企的金融化能力、运营能力与精准营销能力。
而基于房地产业内的角度来看，提高集中度则是大势所趋。
黄云在采访中这样谈到：现如今的开发商的集中度在增高，而目前在布局的重合度很高，在经过一定的深度整合之后，房企的保有量也会大幅减少，而随着大规模的合并兼并之后，一线房企也将成为主要的开发力量。而当前的经济环境、行业背景也决定了，房地产投融资价值链正在经历重塑，并创造了新的业务机会，如特投、并购重组业务，土地投融资，存量投融资及资产处置；同海也将运用自身的产业智慧匹配金融客户的投资智慧，在专业+资源+资本的发展道路上，为金融机构预判甚而化解风险。
同海咨询董事长 张任远同海北京分公司成立研究结果发布会上发表演讲
土地市场为镜 房企的高布局重合度
通过对今年的楼市的观察，存在这样一个现象，第一就是“地王”很多。而地王一般都集中在一线城市，另外一点就是通过土地市场的热度来看，拿地的房企的资金都还算充裕。据了解，今年房企销售回款也还可以，所以到了面粉比面包价高很多都已不在重要，因为要持续发展就要拿到有效资源。
孙益功就此有着不同的看法，他表示，今年的楼市，卖地卖得好是因为卖得高，并不是卖得多，一线城市所有的土地的出售的总面积相加和过去没有本质的变化，而供应量并没有上来，所谓的好是价格贵了，而不是面积大了，是心里的好，数字上并不是。
而通过与房地产项目休戚相关的设计院的兴衰的角度来讲，我们也可以看到，在如此高的布局重合度之下，一线城市的增量市场并不被看好。
孙益功说，据同策观察，现在设计院也已偏向颓势，中国前十名的民营设计院都需要裁一半的人，为什么如此？归根到底是因为项目开工量有限，而设计院自然就缺少合作订单了。另外一个，现如今的一线城市碰到的问题已不是量价齐飞，因为量已触顶，而供应相应的出触顶。
同海咨询董事总经理 黄云同海北京分公司成立研究结果发布会上发表演讲
楼市去库存分化严重 一线无忧 二三线发愁
12月18-21日召开的中央经济工作会议首次将房地产问题列为单独任务，将“化解房地产库存”作为重点要抓好的五大任务之一。不仅显现出当前房地产去库存的艰巨性，更为今后一段时期房地产政策走向定下基调。显然，去库存是当下房地产行业的第一要务。
张任远就去库存方面给出了这样的解答，他说到，就房地产行业来讲，房企的集中度在提高，同时也就意味着行业平均利润率在下降，一线城市有地价太高的问题，三四线城市有库存太高，房子可能卖不掉的问题。
而据同策咨询根据官方城镇住宅数据和人口普查数据估算，中国城镇住宅总套数应为2.1亿套左右，家庭户户均住宅套数约为1套，从总量上来说，城镇住宅全面短缺的时代已经结束。据测算，2020年中国城镇家庭户均住宅将达1.1套，按照国际标准，当户均住宅套数超过1.1时，城镇住房将全面过剩。
孙益功也就此谈到，最早我们为了把房地产刺激起来，大概用了98、99、2000、2001、2002年，用了5年时间才把房地产市场一点点拉动起来。而现在再想拉动一个市场不是一两年能够完成的，甚至需要三到五年的时间才真正能完成房地产“去库存”的问题。因为房地产的库存的问题，真正库存的突出是在三四线城市和局部的二线城市，这个库存很大。
而对于三四线城市的很多房地产商来讲面临的风险也很大，通过去库存，一些抗风险能力较弱的房企也将会被去掉，这就是“去库存”的一种方式。很多“去库存”就是死掉这些企业就“去库存”，而企业死掉了，产能也会相应的降低，库存的问题也会得到一定的解决。
同海咨询是国内首家专业的房地产投资风险管理机构，依托同策集团17年来在房地产市场的行业积累，致力于为金融机构完善房地产投融资全价值链化，在各类地产项目的特殊机会投资、资产处置、以及股权、债权类投资的业务领域中，为金融机构提供专业的投资决策参考及投资收益保障。在过去的一年多时间里，同海团队参与研判及管理的房地产投资项目总额已近千亿，项目覆盖全国近20个省、50个城市。现在，同海咨询将扎根首都，辐射京津冀，助力大资管时代下金融机构的地产投资策略。
