编者按 回顾乐居房产电商，三年跨越四大步。从电商1.0的媒体事件营销阶段开始倡导效果化渠道化房产营销 ，到2.0的渠道营销阶段确立O2O的长效蓄客模式，再到3.0的平台化服务阶段彻底分离平台及服务，将营销自主权回归开发商。今年11月12日，在易居 中国2013年度创新峰会上，乐居电商4.0重磅亮相。
4.0平台率先将房产电商与金融服务进行有机结合应用，携手国内知名金融机构中信银行联合推出房产类个人消费金融产品乐居贷，旨在通过房产 抵押综合授信形式帮助消费者解决消费资金问题，进一步提高了开发商意向客户转化率，帮助项目更好的实现营销目标，继而盘活楼市存量房。目前，国内已有近 200家知名开发商与建材供应商在此会上共同领取了“乐居贷”首发标牌，与乐居房产电商并肩迈入电商金融化时代。
华南城市论语专家合影
第115期《华南城市论语》专家组与新浪乐居一起探讨电商4.0，敬请关注。
时间：2013年11月19日16:45—17:30
地点：新浪乐居
主持人：
姚育宾：广州新浪乐居主编
电商4.0介绍：
阳 文：新浪乐居电商总监
嘉宾名单：(排名不分前后)
王 瀚：华南城市研究院生态环境与低碳城市研究所所长
胡 刚：暨南大学教授、广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员
郑焕钊：华南城市决策咨询设计院文化产业研究所所长
谈锦钊：广州市房地产行业协会专家委副主任委员、广州市社会科学院研究员
曲少杰：广州大学建筑与城市规划学院 副教授
贡立华：广东省省情调查研究中心城镇经济运营研究所所长
姚育宾：首先，欢迎各位专家参与华南城市论语活动！本期主题是“房地产与金融跨界整合新趋势”。万科入股徽商银行，万达收购旅行社，恒大卖冰泉……最近房地产刮起一阵跨界风。另一方面，互联网金融领域也风起云涌，先是阿里巴巴推出余额宝，随后腾讯、百度也相继推出自己的金融产品。
在房地产行业日渐成熟后，这个领域中很多的竞争都变成了高位的竞争，需要有更好的眼界去做跨界与合作。 特别是随着房产电商的进一步发展，金融服务与房产电商的结合已经成为目前市场的一个主流需求。
在这种大背景下，房地产、互联网、金融三大行业跨界整合应运而生。11月，易居中国正式发布乐居房产电商 4.0平台，即乐居贷。乐居贷是易居中国和国内知名金融机构中信银行达成银企战略合作，共同推出的创新金融业务，旨在通过房产抵押综合授信的形式帮助消费者解决消费资金问题。
接下来，有请广州新浪乐居电商产品总监阳文，为大家介绍新浪乐居电商4.0产品——乐居贷。
阳文：各位好！
首先请允许我介绍一下乐居电商发展历程。现在大家看到的PPT是《乐居电商三年迈出三大步》。电商1.0主要是提升曝光量，更多走广告和营销、炒电商概念，帮开发商打知名度；电商2.0帮助开发商蓄客和锁客；电商3.0E信通则是倡导服务与平台分离，给开发商更多主导权。
我们的电商3.0 E信通已取得不错的成绩。第三季度，通过我们这个平台一共成交447亿，电商覆盖的城市有55个，全国处理购房定单共9.5万，房源大概是四万多套，E金券7.8万张。而广州占的比重非常大，因为3.0产品更满足南方开发商的需求，更符合南方开发商务实的精神，吸引他们的是营销费用、精准的蓄客等等。保利地产余英先生曾经评价：整个房地产行业来看，电商是一个趋势。
在3.0E信通的基础加上乐居贷，形成电商4.0构筑的结构。乐居贷是国内首个居家消费的抵押贷款，独家对接到电商，直接面对商户。它是由易居中国跟中信银行携手合作，通过有证现房抵押到银行就能拿一笔贷款。何谓“有证现房”？首先，这个房子必须是没有抵押和银行贷款，其次，需具有房产证，而且必须是现房。
乐居贷有三个特点：安全、便捷、有效
安全方面，易居和中信都是国内比较有品牌和知名度的企业，拿一个房子进行抵押，可以获得70%的额度。
办理之后，易居中国与中信银行将发两张卡给购房者。一个是类似信用卡的联名借记卡，里面有小于30万的额度费用，可直接进行刷卡消费。另外，可以享用中信银行白金客户的服务。另外一张是联名信用卡，该卡有大于10万且小于50万的专项额度，可用于大型综合消费，专项额度为房产估值的是30%。以上的两张卡分别设置了30万和50万的上限，剩余的款项可去中信银行的柜台额外进行申请。
以下是乐居贷的几个要点：
一、申请条件。抵押的房产需要是无抵押无贷款的现房，产权明晰，不能有产权的纠纷，且房产价值比较高于10万元。
二、贷款额度。最少10万，最高50万。
三、贷款利率。上浮20%，相当于二套房的贷款利率。
四、期限。最高是30年，也可以选择10、20年。
五、费用。代办费是500-1000元，评估公司评估房产会收取千分之一的评估费用，差不多为2000元。
六、办理时间。从申请到刷卡消费不超过18个工作日，从刷卡消费—资金—开发商的帐户是15到20个工作日。
姚育宾：感谢阳文对电商4.0产品详细介绍。刚才会议开始之前，王瀚先生还跟我们说，乐居电商发展很快，3个月之前，我们开会时还在研讨电商3.0，而这次已经升级到4.0。
王瀚：刚才我还和一个做电商的的朋友通电话说我们正在谈房地产电商，房地产、电商、金融是最热门领域。现在也看了一组数据，听了你们的介绍，电商已经开始在突破，这也肯定是未来的趋势。马云在“双11”拿了350亿之后，豪言要把房价打下去，从中也看到相关领域的信心。具体到乐居贷这个产品，我的观点有以下两方面。
王 瀚：华南城市研究院生态环境与低碳城市研究所所长
个就是我非常关心的商业抵押贷款年限。据我所知，原先最长是不超过5年的期限，而乐居贷延长到30年，在时间上拉长很多。实际上造成一种差别化的利率，这个趋势也是最近中央提倡的，未来可能是市场化的趋势，解决相关领域的问题要采取市场化的手段，差别化的利率也是其中的方式。我感觉，这次产品是通过这样的形式去做差别化的利率，因为贷款的时间长度也决定了贷款人的实际支出情况，这些是每一个消费者或者买房者需要考虑的因素。对比乐居贷和市面上其他品种的产品，需要考虑实际的支出，也是一个实际的利率。从介绍的相关时间段和利率来看，乐居贷已经有突破，另外，乐居贷在某种意义上把资本的效率提高了。
刚才姚育宾也说到了，我们在3个月前才说3.0版本，而现在已经提升到4.0版本，这说明事物发展速度非常快。现在是11月中旬，可能再过三个月左右，春节前后可能又有新的版本出来，可能是5.0，甚至是更高的版本，那我们就拭目以待，看一下未来的产品是什么样子。
姚育宾：互联网本身也是不断创新发展的行业，我们也很期待像王瀚先生说的，明年会有更多新产品出来。刚才阳文在介绍电商4.0的时候，谈老师私下里跟我一直在交流互联网金融方面的问题，他对电商和金融领域相结合的产品也挺感兴趣，接下来有请谈老师。
谈锦钊：现在面临的是信息时代和电子时代，网络在我们生活已经成为依靠的力量和组织。这次“双11”震惊了中国，阿里巴巴一家电商公司可以做到350亿，加上其他电商网站的话，一天成交500个亿，这就表明我们国家经济社会已经进入到信息社会的门槛。
谈锦钊：广州市房地产行业协会专家委副主任委员、广州市社会科学院研究员
第一个观点，我觉得发展电商归结起来有几点好处。
1、精简程序。马克思说过，一切节约都是时间的节约。我们现在可以通过银行的贷款，通过一定的成本，付出利息能够取得或改善居住条件，这等于节约劳动时间。现在银行业的改革，特别是利率市场化，对整个经济是很大的突破。我观察到这次李克强经济学，重点不是以往的行政命令的方法，例如限购、限贷、限年龄等等，调控是从需求入手，你要买，我就给你限，限制一套、两套。而现在是从供应方面，根据你的经济能力和需求，冲破了国有银行的垄断。
2、提高了效率，节省了经营费用，通过网络，也是节省时间，节省很多人力、物力。
3、有利于建立信用社会，市场经济就是信用经济，商家的信用就是无形资本，借钱要靠信用，从有形逐渐到无形的，所谓的有形，是房地产抵押，逐步演变成抵押你的信用，如果你不诚信的话，你走不通的，银行不借钱给你，你要就业要办证，人家不信你，信用是人、企业和商家重要的无形资本。
4、有利于促进商业金融和有关产业的发展，房地产是不动产，中国最大的财产还是房子，通过电商搞活经济，通过搞活信贷市场，放宽利率市场，不动产的市场就能够搞活。比如说易居把房产电商发展到4.0，应该是一个全新创举，乐居贷在好多大城市已经开展，但是需要不断摸索，不断改进。因为有了信用，整个社会就会比较稳定，人们就会安心创业。
第二个观点，要保证乐居贷稳定发展还需要前提，什么前提呢？取得房地产信贷的话，需要有房产，还需要这个城市的房价要稳定且逐步上升，你依托的就是将来三年以后出售房子的增值部分。
月供要有足够的资金，收入要稳定。按揭50万，加上利息3000多，按揭月供8000多，加起来就是1.1万，两个年轻人每个月能够赚到1.1万就不错了，可以进入中产。
第三个观点，希望我们的乐居贷取得政府和有关部门的支持。夹心阶层的问题很大，夹心阶层又不是低到只能申请保障住房，也不是可以高到可以买商品房，也倒逼了地方政府和企业为年轻人首次置业提供经济的保障和补贴。开辟了整个房地产市场，不是让少数人去炒房、投资，而是能够满足夹心阶层的住房需求。从这个意义来说，电商也是推动国家经济转型升级很重要的动力。
我希望乐居贷能够越办越好，既然你们开了头，能够冲破国有银行的垄断，下一步也要推动地方政府，推动有关的企业。现在是以实物的抵押，将来有条件了，应该用信用。比如，毕业以后就业，可以用未来的收入作为抵押，将来我们要发展要以信用作为抵押。从乐居贷看的话，确实可以做得到，将来的发展前景确实很广阔。
姚育宾：谢谢谈老师精彩发言！据我所知，贡所长从90年代开始，已经对于电商进行研究了，有请贡老师为我们解读电商发展历程。
贡立华：虽然很早就在研究电商，但还是没赶上电商发展的速度。特别是新浪乐居房产电商发展太快了，三年内从电商1.0到电商4.0，我猜在春节之前会推到电商5.0。第三季度的额度很大，有447亿之多，因为你们的速度比较快，这个是超乎我的想象。当前中国楼市正好到了大批改善的时候，早期80年代买房的人，现在都到了换房的时候了。数量非常大，这个市场你们抓得很准，我给你们加了个外号，叫做“颠商”，颠覆了市场。你们已经颠覆了整个房地产和产业链。
贡立华：广东省省情调查研究中心城镇经济运营研究所所长
下一个版本可能就做全产业链，在这个平台之上，代理公司不得不跟你们合作了，因为你们已经洗刷了市场，代理公司必须线上、线下同时进行，跟阿里巴巴的模式一样。到了全产业链的时候，乐居就了不得了，可能一个季度不单是四百多亿的问题，整个地产业发生了一次剧变，尤其是终端，这个量很大，我预祝你们在春节之前升到5.0，这个过程也是我们学习的过程。
姚育宾：贡老师很具有前瞻性，已经帮我们做好未来产品规划了。谈到“规划”这个问题，胡老师也非常在行，接下来有请胡老师乐居贷在个人消费规划上有什么帮助？
胡刚：新浪乐居房产电商发展很快！我记得2011年新浪乐居电商1.0的时候，我在发布会上说，以后像买书之类的小东西就在网上买，但像房子之类的大宗物品也在网上买的可能性还没有，接受不了。然而，我觉得，网上买东西比较透明化。房产电商发展到今天，取得很大突破。电商3.0的时候，相当于一个插座，是一个平台，把房地产相关企业都接入到平台上，共同为楼市营销服务。而4.0又有重大突破，把金融加了进去。
胡 刚：暨南大学教授、广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员
其实，房地产就是金融业，乐居贷是比较好，因为房产抵押最麻烦的问题就是消费贷，最多是20万、30万的额度，年底就得还，再得过手续，比较麻烦。所以，而乐居贷有50万的额度，不要太小看50万，可能就差了50万就可以改善自己的居住条件。
乐居贷是非常好的，机会也是难得的，可能量不会很大，迟了还贷不到。如果有200万房子作为抵押话，能贷出50万，还可以去买车。
姚育宾：刚才电商4.0产品介绍过程中，曲老师对大宗型的消费贷款很感兴趣，接下面有请曲少杰老师谈谈消费贷款的看法。
曲少杰：去年正好接触买房子的事，了解到外面也有中介公司的贷款，甚至银行也有装修类的贷款，大概也是50万的额度，但是没有达到30年，所以你们的年限很长，这点非常好。外面的金融机构一般是2年、3年，我觉得这是你们最大的优势。
曲少杰：广州大学建筑与城市规划学院 副教授
乐居贷解决了什么问题？我觉得需要思考定位问题，房地产搞了二十多年，特别是近十年的房价飞速上涨，每个百姓都在做房子梦，有房没房的人对房子是比较关注的。政府一直在做调控，但是调控过程中，有一个很重要的阶层，我们把它叫做“夹心层”。他们买不了商品房，保障房又达不到条件，是两难的境界，属于一线城市里最突出的阶层。
乐居贷跟夹心层能直接对接，夹心层是你们的客户群，解决了他们的难题。而且三中全会也讲了市场化的强化，夹心层以后成长起来就是中产阶级。虽然50万不是很的大数字，但是对夹心层或者刚刚工作创业阶段的年轻人，这个数字是很重要。乐居的版本是一级一级的做，更加的人性化，跟市场更能对接，你们肯定能慢慢做大，电子信息时代到来也是年轻人的领地，是很好的把握时期。
姚育宾：谢谢曲老师！曲老师提到中产、夹心层置业的问题，也是今天不少专家特别关注的话题，因为高房价可能会逼走不少人才。在座中的专家们，郑老师是年轻有为的青年学者，听说最近在考虑置业问题，请郑老师谈谈乐居贷对年轻置业者有哪些作用。
郑焕钊：刚才胡老师说到中产阶层，曲老师也提到夹心层，我正好是处于这个层面的人员。之前跟朋友讨论过得出结论：在中国你不能随大流，因为最大多数的群体那个往往是生活最不受关照的群体。最底层的群体能拿到保障房；夹心层因为工资高一点，没有保障的资格；最顶端的群体也用愁，他们有钱买房。所以说，夹心层的人数越多，生活越艰难，最好的政策优惠不可能对大多数人倾斜。
郑焕钊：华南城市决策咨询设计院文化产业研究所所长
年轻人为了买房子，要到处借钱，特别是在交首付的时候，除了工资以外，还要跟家里借一点、跟亲朋好友借一点，找人借钱是件很不容易的事情，但这恰恰是许多刚出来工作的购房者面临的借钱难题。而乐居贷可以让年轻人在买房子的时候更体面一点。
现在的工资普遍不高，赚的钱不多，但是为了还房贷，一个月大部分的钱用来供房、养孩子等等，你生活的其他需求会受到冲击。中国的年轻人就是被累得没有诗意的一代，没有时间做你喜欢做的事情、没有经济条件做你喜欢做的事情。但是，通过乐居贷，你的还贷时间足够长，所以能给你生活悠游转身的缓冲期。比如夫妻两个人要过结婚纪念日，或者要出去旅行，或者有了其他急需的需求，都能够通过乐居贷直接拿到这笔钱。
假如没有乐居贷，在原来的啃老、借钱状态下，忙于应付还贷，本身已经很窘迫了，你的经济会很困难，是不可能有其他生活。因此，乐居贷能给你更体面的生活方式，让年轻购房生活更有尊严。
姚育宾：任何产品创新，都需要社会各界的关注与支持，才能不断进步，非常感谢各位专家给乐居贷提供很多宝贵建议！由于时间关系，今天的《华南城市论语》就到这里，谢谢各位！
