新浪乐居讯(编辑 刘清)业主和物管之间的纠纷和摩擦，屡屡登上新闻报道的版面，如业主平摊未售物业费、收费不透明、物业私自涨价、预交物业费、服务管理不到位……这些事件几乎在每个小区都有发生。藉3·15到来之际，小编与大家一起为各种违规的物业管理费拟一份“起诉状”，使得它们处于风口浪尖中，让那些“腌臜”事无所遁形。
案例：开发商商铺、商场和未售物业从未缴纳物业管理费
春节期间，惠城区鹅岭南路48号的泰富御山郡上演了一幕百名业主维权，业主细数了该小区的“十宗罪”。其中“物业公司长期未出示公摊明细表，开发商的商铺、商场和未售物业从未缴纳物业管理费”，惹来业主不满的声音，
“这对我们不公平。”业主阿良(化名)认为，未售部分不应由业主承担，并要求物业公司细化账目并合理分摊收费。
解读：空置房的物业管理费理应由开发商来承担
对于案例中阿良提到的，“未售部分空置房还没有卖出去，物业管理费用却由已入住业主承担。”业主有权拒交这一部分的物业管理费，因为空置房的物业管理费理应由开发商来承担。
根据国务院《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，空置房还没有卖出去，产权应属于开发商，物业公司应向开发商收取，而不应由业主承担。开发商对于未出售的空置房有义不容辞的交费义务。
案例：泰富御山郡物业管理费不透明
同样还是泰富御山郡小区，它还存在各种物业问题。据阿良称，新房入住后一年后即2009年12月份业主就曾因“物业管理费收取标准”和“公摊费用不明细”等问题进行过维权。
“物业管理费不透明已是多年的痼疾”，多年维权协商未果。
解读：物业管理费用应公开透明需定期公示明细
“物业管理费”是个大概念，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚，这与御山郡业主的遭遇相似。
对于御山郡销售时未告知相业服务收费的情况，根据《新建商品房销售明码标价》的有关规定，惠城区物价局已责令该楼盘开发商严格按照文件规定执行。而按照《惠州市惠城区普通住宅小区物业管理服务等级标准》，物业管理费用应该透明公开。
小编了解到，在惠州市内，多层不带电梯的普通住宅，每平方米0.6元到0.4元不等，而带电梯的高层住宅，每平方米0.70元起，最高不超过每平米1.1元。而各住宅小区在确定物业服务收费具体标准时，经物业管理企业与业主大会协商同意，可在相应等级基准价的基础上上浮不超过30%，下浮不限，并在物业服务合同中约定。
而在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。
案例： TCL雅园物管费欲涨45%
2月18日，TCL雅园物业管理处在小区门口保安亭处及每栋楼的电梯口、电梯内贴出通知，称因管理成本上涨，公司连年亏损，经80%业主同意，计划将物业管理费上调至1.6元/平方米/月。
相比目前1.1元/平方米/月的收费标准，TCL涨价率高达45%。
不少业主反映他们并有没成立业主委员会，也从未召开过物业管理费调整的业主大会。 “我们都被同意涨价了。”业主们苦笑。
解读：物业管理费调整需征得半数以上的业主同意
到底物业管理费调整谁说了算？根据物价部门相关规定，小区要上调物业管理费，如果是成立了业委会的小区，需要通过半数以上业主同意；无业委会的小区，则要通过全体业主的意见，才能向物价部门报备，且物业管理费不得超过政府限价。如果物业管理公司私自调整物业管理费，则是违规行为。
惠州市物价局表示，各住宅小区确定具体收费标准时，需在取得业主大会同意后，方可在相应等级基准价基础上上浮，但不得超过30%，下浮不限，同时应在物业服务合同中约定。但即便如此，该小区物业费欲涨至1.6元/平方米/月，超出政府1.43元/平方米/月([1.1×(1 30%)])的指导价，根本不可能备案。据了解，市区物业服务费实行分级别政府指导价管理，其中高层住宅(带电梯)的一级标准为1.1元/平方米。
另外，“TCL雅园并没有成立业主委员会，就算有80%业主同意涨价，也涨不了，因为程序不合法。”惠州市物价局市场监管科科长钟锦成表示，如果物业公司强行涨价，业主可以拒交物业管理费，也可投诉至惠城区物价局(投诉电话：12358)，经物价部门查实后，会勒令物业公司进行整改。
案例：未收楼先预交3个月物业费
日前，市民何先生爆料反应自己是河南岸东部铭座的业主，但在去年年底收楼时，他发现房子存在梁上有空鼓等问题拒绝收楼，并要求开发商先修补。
“我都没有收楼，物业却通知我预交物业管理费。”何先生说，房子存在的问题还在整改中，却要他从1月1日起就交物业费，而且还要预收3个月的物业费，这让他觉得很“霸王”， 很无理。
解读：房屋业主收房前的物业费由开发商承担
一些业主有过这样的经历，新买的房子还没到手，这里物业费就要花上一笔。对于案例中何先生的房子存在的问题还在整改，但是却要求收取物业管理费用。对于这种现象，是有法可依的，开发商违约未交付房屋业主收房前的物业费由开发商承担。
根据《广东省物业管理条例》第四十一条规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。”而市物价局也表示，物业费是物业公司在房屋验收、交付买受人之后开始按月收取。除了业主个人为了缴交方便自愿提前预交物业费外，物业公司无权强制要求业主预交费用。如果东部铭座小区物业有强制预收业主3个月的物业费，可向物价部门投诉，投诉电话为12358。
对于交楼前后的物业管理费用的纠纷，广东指针律师事务所主任律师曾越华表示：“物业费是工程竣工验收后，业主使用物业时应交的服务费用，你没有收楼，没有享受物业服务，自然不要交费。”针对一些业主提出的不验收是不是就不需要缴纳物业费的问题，曾律师说：“在合同约定的交楼时间，业主没有验收楼盘，那么根据合同约定，业主必须按照合约规定在开发商发出交楼之日，承担物业管理费用。”
