距离3月1日国发17号文件公布已超过两个月，但国务院提出的“限购区域应覆盖城市全部行政区域”的要求仍未得到有效执行。记者调查发现，广东省广州市、珠海市目前未落实国务院政策，仍在执行“分区限购”政策。
截至目前，广州市行政区划管辖范围内的增城、从化两地仍未执行限购政策；珠海市的限购政策也仅在主城区香洲区执行，横琴等行政区划管辖范围内的区域，至今仍未被列入执行限购政策的范围。
广东省是2011年以来执行限购城市最多的省份，按照国务院要求，广州、深圳、佛山、珠海四城市均开始实施限购政策。不过，当“限购”这一“不得已”的政策在执行两年之后，又面临被“强化”局面时在广东所遭遇的境遇，折射的却是在全国范围内，限购政策正在遭遇着尴尬。
广州珠海回避
3月25日，广东省政府下发《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(下称“广东细则”)。针对限购政策，“广东细则”明确要求“广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发(2013)17号文要求不符的，应立即作出调整”。
然而，在被“点名”要求“立即调整”超过一个月之后，广州和珠海仍在悄然执行着“分区限购”的政策，与以往无异。其中，珠海市仅有城区香洲区实施限购政策，辖区内被各方看好的横琴新区等区域，仍未执行限购政策。广州市行政区划内管辖的增城和从化，至今亦未执行限购政策。
“我已经下了诚意金了，只要开盘价格不是涨得太离谱我肯定会买。”在珠海斗门区的一个待售楼盘门前，记者遇到了蔡丽丽。作为一个急需换房的“刚需”，这两个月蔡丽丽心情颇为忐忑。“关键是不知道什么时候政策有变。”不过，截止到她“下定”之日，这个归属珠海市管辖的区域，还尚未实施限购。此外，金湾区也尚未限购。
在“广东细则”下发后，市场普遍认为这是珠海限购全区域覆盖的“军令状”。由于买房资金还没筹集到位，当时的蔡丽丽憋屈得几天睡不着。不过，珠海房管部门以“尚在研究阶段”为由，细则一拖就是一个月。
4月27日，记者致电珠海市住建局，希望就此问题寻求解释并进行采访。珠海市住建局予以记者的答复是，珠海市相关细则正在拟定当中。由于相关负责人正在开会，故不能接受记者的采访。
“开发商开始说‘五一’就能取得预售证，并立刻对外销售。”蔡丽丽表示，但说好的预售，却迟迟未见。“可能要推到六月了。”蔡丽丽了解到的最新消息是，这让她颇为担忧。记者从该楼盘的登记表上看到，登记并缴纳了诚意金的客户已经超过了楼盘首期的可售数量。“政府一直不放预售，我们也没办法。”该盘的销售负责人抱怨道。
与珠海市的情况类似，归属广州管辖的增城、从化，截至记者发稿时，也仍未执行“统一限购”的政策。
“不统一限购”逻辑
珠海政府的知情人士告诉记者，珠海细则之所以迟迟未出，珠海向上级陈述的理由是：不需要将限购覆盖全区域，也能稳定楼市。其逻辑是，珠海城区与新区的楼价差别颇大，让成交更多的集中在价格较低的新城区，对稳定楼价更有现实意义。如果全行政区域限购，由于地理及人文因素，结果是将购房者推到临近珠海的中山市，对平稳楼市没有作用，对政府卖地收入就更是负面。
记者了解到，现在实行限购的珠海香洲区楼价早已在1.5万元/平方米以上，西区等地的折后均价则还在每平方米五六千元左右。有政府智囊研究后认为，现在珠海成交有2/3集中在西区及其他新区域，一旦全区域限购，将来会有更多的成交回归到香洲区，对珠海楼价控制反而更不利。另一方面，4月下旬，珠海连续挂牌了两块商业地，均位于西区，从政府收益的角度看，也不希望全区域限购。记者了解到，珠海2012年土地出让收入基本与2011年持平，但楼面均价下降了10%。
与珠海的犹抱琵琶半遮面不同，佛山干脆表示不会再出台新措施。佛山市住房和城乡建设管理局副局长林振汉表示，佛山一直都在严格执行限购政策，现行政策与国家政策没有任何相悖之处，所以没有必要再出台相关细则。实际上，2011年佛山主动出台限购措施后，土地出让金曾大幅下滑，从2010年的30.6亿元下降至2011年的20亿元。2011年10月，佛山曾试图松绑限购令，但没想到被上级叫停，当天就暂缓执行了。
此次佛山市官员认为该区域楼市稳定，因此没必要出台“细则”。
但上述理由要得到认同的前提，是楼价要得到控制。数据显示佛山今年一季度成交量同比大幅上涨一倍，价格同比增幅1.83%，超过限购前2011年第一季度。而珠海搜房网数据监控中心统计显示，该市现在售楼盘价格也有小幅上涨的趋势。业内人士推测，正是这一原因导致今年政府有意控制珠海黄金周的可售项目。
“限价”更重要？
无独有偶，同样将目光瞄准成交价格的还有广州和深圳。
继深圳“限价”后，4月24日，广州全市执行商品房住宅预售价格网上申报制度，开发企业预售商品住宅前，必须办理预售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。实际上，如果仅仅从条文上理解，广州只是把网上申报扩充到全市，广州老十区早就实施网上申报。
但4月底的广州楼市充满了不安与爆料，在广州宣布全市网上申报前，就有开发商在微博上爆料，称广州房管部门召开了开发商“通气会”，口头通知“广州住宅今年成交均价不得超去年”，随后广州国土房管局否认了这一说法。但第二天，保利广东公司董事长也在微博上表示：“传广州真的限价，不！是国土房管局亲自定价了！”
该房企表示，此前从未出现这一情况。如此限价同时又没有缓冲时间，实在大出所料。
广州“限价”迅发，实际上是颇为无奈。在新国五条出台后，广州也按时拟定了相应细则。其中限购细则中表示，属于广州管辖范围的增城、从化两市是否限购，由两市自行决定。随后增城表示不实行限购。
但3月广州楼价飙升，当月广州新建商品住宅网签价格同比上涨了34.9%，一季度同比上涨了22%。2013年广州房价的控制目标是要低于广州人均可支配收入净增幅，换言之，全年涨幅不能超过7%~8%。广州市常务副市长陈如桂此前公开表示，广州要调房价，比其他城市的压力都要大得多，主要因为广州中心城区高端住宅不断推出，价高量大，要整体调控比较困难。
有分析人士认为，广州不将限购覆盖至全部区域，也是希望价格较低的增城、从化的成交量能拉低整体楼价。方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，这样处置是实事求是的做法，但他还是认为：“控制高价项目预售和签约将是政府完成年度目标的杀手锏，不用此招今年恐怕真不容易完成。”他也是最早爆料广州今年成交均价“禁涨”的人士之一。
（长春晚报5月4日讯）“国五条”出台之后，确实使房地产市场平静下来。但由于其中20%差额征税政策、信贷政策等多项重点政策多地并未真正落实，政策效应有待观察。”原住建部政策研究中心副主任王珏林是在日前社科院举行的2013中国房地产高峰论坛上做出上述表述。
对此，多位专家认为，由于多地地方政府落实“国五条”有偏差，应警惕政策效应减弱后的报复性反弹风险。因此，为避免累积的自住需求爆发性释放，防止房价大幅反弹，应尽快扩大房产税试点，增加持有环节税费。
多地楼市调控细则仅“一句话”
3月底，在中央给出的最后期限前，全国多地房地产调控细则与调控目标集中落地。但值得注意的是，各地调控力度并不相同。除了北京细则较细、力度较强外，多个城市落实细则内容并不“实在”，甚至杭州、南京等多个地区出现“一句话”细则。
虽然北京、上海、重庆等地明确写到：“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征。”但截至目前，除北京有实施实例外，其余地区并未开始执行。
房地产市场供需不平衡加剧
“国五条”出台已满月，经过3月房地产交易的爆发式增长的集中释放，4月的房地产市场的确显得较为平静。
“从4月来看，房地产市场指标多处于平静、稳定，甚至下降。新政对稳定过热区域发挥了较大作用。”王珏林同时指出，细则实施刚满一月，买卖双方 仍处于观望阶段。但我们必须注意的是，由于政策落地情况较差，能落地的并不多，“因此，随着时间的推移，政策影响力不断减弱，一旦有什么风吹草动，市场又 会出现新的波动。”
中国土地勘测规划院地价所所长赵松也认为，2012年年底楼市的快速反弹实际上给我们提醒，单靠行政措施来推进短期内虽然能见效，但是长期内的 效果实际较难定论。现阶段房地产调控政策多为限价、限购，是抑制购买力。对需求起到的是一种积累的作用，并没有疏导到其他方面。因此，一旦有些许变化，例 如政策的放松，积累的需求便会肆机释放。
事实上，上述专家担忧并不是没有依据。在新政执行首月，由于各地对新房审批等加强限制，多地商品房供应大量减少，供需矛盾继续加大。
链家地产市场研究部张旭表示，供应一直处于低位，导致库存不断下降。商品住宅市场的供需矛盾较为突出。一方面，由于前两年土地成交量大幅减少，供应上游受阻，另一方面，政策上应引导房企的加大推盘，而不是抑制项目的入市。
应尽快推出长效机制
对于房地产后期政策，业内人士均表示，应尽快推出长效机制，落实持有环节税费征收。
社科院曾发布《房地产蓝皮书》指出，中国房地产税费结构极不合理，抑制了交易环节而助长多套房的持有现象。
中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员李恩平认为，“开发、流转重，保有轻”的税制模式，一方面增加房地产交易成本，抑制相对一部分二手住房的交易。另一方面助长了持有多套房产坐收增值收益的投机投资行为，不利于闲置土地资源与房产资源的有效利用。
对于已试点房产税的上海、重庆，上海社科院房地产研究院中心教授顾建发指出，从上海和重庆两地实施“房产税”两年的经验来看，对抑制房价上涨作 用有限，建议开征存量房“房产税”和提高“房产税”税率双管齐下。“尽早开征存量房“房产税”，对完善房地产市场发展具有非常积极的作用。
此外，李恩平还建议，应建立面向城市层面甚至项目层面的房地产风险评估平台，避免“鬼城”的出现。
（中国经营报5月4日讯）在中国，买房“限购”是一个奇特的现象。说它奇特，并不仅仅是因为它明显违背市场经济自愿交易的基本原则，更是因为涉事的利益各方，均对限购政策不满颇多——中央抱怨地方落实不利；地方抱怨影响财政收入；公众抱怨有钱买不了房；没钱买不起房。
这样的局面无论如何都让政策的制定者们尴尬。“楼市调控是为了让谁获益”——这一本应在政策制定之前就应予以明确的“政策目标”，在房地产调控已经历经10年之后仍然难有简单明了的答案，足以让“政策动机”成为反思的起点。
谈及严厉楼市调控的“政策动机”，或许绝大部分人认为不难做答。“解决居民住房问题”应该是最为简洁的答案。实际上，在这样的答案背后，隐藏着一整条的逻辑，即限购抑制需求——需求降低可以抑制房价——抑制房价可以解决居民住房问题。
这一逻辑看似成立，但却在相当大的程度上，混淆了楼市调控的手段和目标。限购——降低房价是手段，解决居民住房问题是目标。但是，在中国当前的 行政运行机制下，“降低房价”这一“手段”却被当成了“目标”，这让楼市调控距离实现“解决居民住房问题”这一理论初衷越来越远。
什么样的目标催生什么样的手段。由于控制房价被当做“目标”对待，限购政策被创造出来。在同样的“降房价”目标之下，限价、限批预售许可证等手 段也都开始登堂入室。然而，限购政策将为数众多的刚性需求群体挡在购房资格大门之外；限价、限批预售许可证，则通过减少供应、减少成交，继而在统计数据上 达成“房价下降”或者“涨幅”下降的状态。
在这样的情况下，房价下降或者“控制涨幅”的目标达到了，但是这些手段，却都与“解决居民住房问题”的真正目标两相背离。所以，在这样的情况下，即便解决了房价问题，也难以真正解决“居民住房的问题”。
限购政策的“多输”，是在提醒政策的制定者亟须厘清房地产调控的“手段”和“目标”。如果能够回归到“解决居民住房问题”这一基本目标上来思考问题，或许可以发现，降低房价并不是达成目标的唯一手段。
回到楼市调控的“正确目标”，首先需要调整的是当前的考核机制。当前的楼市调控考核以房价、涨幅为指标，导致地方政府通过限价、限售的降低成交 量和房价，达成考核目标。若以“解决居民住房问题”为目标，最应考核的是“所在地城市中低收入群体人均住房面积增加和改善”的数据指标，在当前税务、房屋 信息系统联网的大型城市，统计这一指标并无太大的技术障碍。从地方到中央，均可如此设定目标。
“合理目标回归”之下考核标准的调整，会促使政府出台增加住房市场流动性、降低购房交易成本方面的政策。从而使手段和目标真正地实现一致化：增 加房屋持有成本、在土地出让环节让利、降低房屋流通成本都有利于增加市场的流动性，流动性的增加可以改善大型城市的供需矛盾，供需矛盾的解决有利于降低房 价，从而改善和解决居民住房的问题。
所以，厘清“降低和控制房价”作为房地产调控的手段还是目标，这一基本问题，是理顺未来房地产市场机制、调控政策的起点所在，如果不能围绕正确的目标配置政策和市场资源，房地产调控只能在“错误的道路上”越走越远。
（21世纪经济报道5月4日讯）最佳的买房时机，总是在错过了，大多数人才追悔莫及。这样的故事，剧情老套，但却总在重复上演。
2012年的劳动节，北京(楼盘)绝大多数的住宅项目都有不同程度的优惠。以东五环边、中国传媒大学附近某商住两用项目为例，当时该项目拿出十 余套房子，做特价房，精装修的基础上还赠送一部分家电，售楼处很冷清。标注一下，该项目不限购。同时期，还有很多房子在降价促销。
一年过后，2013年的劳动节，一个35岁的大龄北京男青年老程(化名)，四处托人找关系买房。他看中的项目，东五环往外十多公里，附近既有火葬场，也有垃圾场。项目火到什么程度？上一期开盘时，500套房子，排了4000组意向客户。
老程是北京人，年收入20万以上，有购房资格，过去一年，不，过去10年，数不清的机会都一晃而过。人们为老程惋惜，老程表现得不以为然，要悔恨也是得在夜深人静时。这一次，老程必须出手，因为他准备结婚。
迟迟没有出手买房的人，与成功的房产投资者，距离有多远？在某资深房地产从业人士老顾来看，二者之间并不是愚者和智者之间的差距，买房并不需要 太多专业知识。最重要的是敢下手，能承受压力。买第一套房子时，老顾的10万元首付中，有一部分是借款。他选在北三环附近买了一套50多平米的二手房，在 通州买了一套大房子。结果是，市区内的房产远比郊区的房产升值快。地段决定房屋价值的道理谁都明白，但不一定代表会付诸行动。
2009年，卖掉这套小户型后，老顾在北三环和四环之间又买了一套面积稍大点的房子。售价2万元/平方米左右。一年后，项目售价拉升到 35000元/平方米。此时它已变身为学区房，老顾又买了一套。现在，这个项目最新的一手房售价涨至70000元/平方米，老顾的房子平方米至少达5万多 元。他还在望京买了房子。
过去几年，市场并非没有波动。但老顾总是安慰他身边的朋友，没关系，等几个月市场就回暖了。涨价永远比降价持续的时间长，且更猛烈。那些错过机会的人，究竟是败给了宏观调控，还是败给了自己的天真和拖延？
有一个问题，华远地产(600743,股吧)董事长任志强曾被无数人、无数次问到：什么时候买房合适？他最新的回答仍然是，只要你需要，什么时 候都可以买房。“这十年来我有九次说过房价会涨，结果每次都涨，但大多数人还是不信，真信我话的那1%、2%，买了也确实都涨了、赚了。”
老顾的回答是，现在只要有购房资格，闭着眼睛随便买，都会赚。严格的限制，正在制造稀缺，而政府同时还帮购房者限价。这话听着很吓人，记者不敢相信，可是过去他买房没有失过手。
北五环某项目一期均价33000元/平方米左右，原打算今年4月开盘的二期报价38000元/平方米，但因为拿不到预售许可证，迟迟不能开盘。老顾分析说，以该项目累积的客户来看，估计售价40000元/平方米也卖得掉。但现在是特殊时期。
如果是刚需买首套房，老顾觉得地铁沿线的房屋升值潜力最大；如果是投资买第二套房，四环以内的项目最值得买。在有着丰富房屋买卖经验的老顾眼里，20%个税一定会转嫁给消费者。任志强也一直在强调，征税不会阻碍房价上涨的步伐。
被限购、又限贷的老顾会去二线、三线城市买房吗？他回答说，不会。因为二三线城市的供应量太大，涨幅有限。“现在反倒是投资实业的好机会。”老顾说。而如今不得不买房的老程发现，可选的项目，越来越少，越来越远。
4月份，北京商品房成交套数大幅下降。供应层面，据亚豪机构提供的资料显示，截至4月24日北京仅有16个住宅项目开盘，比原本计划的35个开盘项目量缩减了一半。局面就暂时这么僵住了。
恰好看到21世纪不动产发来的一个报告也声称，5月是购房的好时机，“过往的事实证明，楼市观望时期都是买房的好时机，此次也不例外。”
