2013年的广州楼市一路高歌猛进，直到近期“穗六条”出台，市场才似乎出现“收敛”的势头。“限购”、“限贷”和“限价”一直是今年楼市政策的主要内容，不过在年底政策再次发威升级“限购”、“限贷”，不过同时，郊区的花都、南沙却意外付出“限价”松绑的利好。面对“两条腿走路”的政策引导，不少业内人士表示，“穗六条”的也好，郊区限价的松绑也好，最终都是为达到今年的宏观调控目标，同时，经过了差不多一年的“亢奋期”之后，预计年底楼市将会渐趋冷静。
郊区局部放开限价 有助拉低全市整体均价
继上周南沙传出逐步放松限价的消息后，近日花都有部分楼盘也跟随放宽限价，房管局的指导价从之前的不到9000元/平方米，大幅提升到1.4万元/平方米。目前花都区洋房售价较高的在1.2万-1.3万元/平方米之间，限价放开之后，则意味着，购房者不用再受到双合同的困扰，首付的压力也大大减轻。
其实，“穗六条”中特别提到管理部门将根据2013年本市房价控制目标，继续对新建商品住房预售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证。广州南沙、花都两个区域限价的放开，则被认为是与宏观调控新政相辅相成的两个措施，一方面进一步打压投资和非刚需的购房需求，另一方则是引导刚需买家到郊区购房，促进刚需盘的成交。
记者从花都、南沙区不少楼盘了解到，楼盘的限价标准已经提高到1.4万元/平方米，购房可以直接按照楼盘的售价网签合同，不用再迫于无奈将高出指导价的部分以装修合同、工程合同等合同来代替。“我们已经试过13900元/平方米的价格都可以网签了，销售人员也感到非常兴奋。”花都三东大道西一楼盘的销售人员告诉记者。记者了解到，花都区尝试放开限价大概从本月中旬开始。
今年4月份开始，广州市国土房管局出台严厉的“限售限签”政策，规定房企项目申报价格过高且不接受房管部门指导的，暂不核发预售许可证；超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。花都、南沙区的指导价是8000多元/平方米，为了应对限价政策，不少楼盘用签两套合同的方法来化解。如此一来，最大的影响就是购房者申请房贷时，只能按照限价后的总价来申请，高出限价的部分被写进装修合同等，必须一次性付款。变相使购房者的首付比例大大增加，使得本来经济实力就有限的刚需买家大呼“受不了”。“花都和南沙近期收获的这个意外利好其实属于政府正确引导住房消费的措施，郊区低价房成交量的大增，也有助于拉低整体的成交均价。”业内人士表示。
“穗六条”下年底楼市将平静收尾
不少业内人士在采访中对记者表示，今年的楼市真是非常特别的一年，更有人表示，从业十几二十年以来，从来没见过像今年这样跌宕起伏的情况。由于去年年底楼市出现价量齐升的情况，因此2013年楼市从一开始就被唱好。不过，年初“新国五条”出台给楼市来了当头一棒，其中二手房转手将按差价的20%征收个人所得税，更是促发一波卖房和买房潮。但让人意外的是，“新国五条”的细则并未在大多数城市落地，属于“虚惊一场”。广州则由于连续几个月楼价领涨全国而出台限价措施，不过楼市似乎一直未受影响，价量齐升。直到11月18日“穗六条”出台，楼市似乎才真正受到了制约。金沙洲一位于广佛两地的楼盘深业湾发展商表示，楼盘的不少买家都是外地人，广州对外地人的限购从要求有一年的社保提高到三年以后，楼盘大约四成的买家受到影响，不能购房。同时由于对二套房首付从六成提高到七成，二手市场已经开始有反应，业主为了能顺利出手房屋不惜一夜之间降价十万元。反而一手楼的开发商显得比较淡定。不少发展商已经完成全年的任务，不会再像往年一样在年底为了冲业绩而搞大促销活动了。如本周记者在番禺大学城踩盘时，发现有楼盘推出新货单位进行诚意登记，不过当被问及单位何时正式开卖时，楼盘的销售负责人显得非常淡定：“开盘的时间未定，今年项目的销售任务已经完成，新货单位何时卖都没关系，可以先看看认筹情况。”
宏观方面，本周，紧随北京、上海、深圳等一线城市之后，杭州、福州、南京等城市也扎堆推出以继续提高二套房首付和外地人购房条件标准为主要内容的地方新政。与年初“新国五条”出台时，其细则大多未在地方落实和实行不同的是，年底全国多地楼市都出台了“实打实”的收紧政策。再加上年底银行贷款额度紧张，市民申请房贷难度加大、利率提高，使得整个政策面和金融环境都不利于楼市继续火热。
中原地产项目部总经理黄韬表示，“穗六条”的出台是为了控制短期内楼价暴涨，同时也是为了防止日后房价暴跌，属于先压后放、为后续改革打下伏笔的做法。他还预测2014年房地产市场将保持稳健的态势，受新政策的影响，房价会有微调，但不会像2013年前三个季度那样暴涨。
后市预测
楼价上涨过快会触顶回落
对于后市楼市的走势，房地产专家韩世同表示，从近期中央高层表态及十八届三中全会决定来看，房地产市场调控思路正在发生根本性转变，楼市调控应加速去行政化，取而代之的是以长效调控机制为主轴的市场化调控手段。但长效调控机制的建立并非一蹴而就的，需要有一个过程。他还表示，楼价不可能只涨不跌，肯定会触顶回落。即使今年年底的楼市见不到什么端倪，明年如果房价继续快速上涨的话，即使没有调控措施，市场也会自然下调。目前市中心一些高价项目已经开始出现有价无市的情况子。
