??近三年來，這是中央經濟工作會議頭一次鄭重提出房地產問題，並給出明確意見，“住房改革以滿足新市民為出發點”。在一系列動作中，包括鼓勵開發商適當降價、加強租賃市場繁榮等，都為化解房地產庫存帶來希望。在不少地產開發商看來，至少這對庫存積壓的不少偏遠城市而言，釋放了一個積極信號。而不管是租賃還是銷售，盤活房源，提高使用率都將促進經濟。
??以“通”代“限”滿足“新市民”
??從本次中央經濟工作會議中關於房地產議題的主旨來看，新的住房改革以滿足新市民為出發點。會議重點提出要“化解房地產庫存”，按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。
??要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。
??要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整行銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼併重組，提高產業集中度。要取消過時的限制性措施。
??對此，專家解讀認為，化解房地產庫存，必須長期短期手段並用，綜合運用各項措施。從長期看，促進房地產持續發展，主要是推進以人為本的城鎮化 ，促進農民工在城鎮定居落戶。這要求戶籍制度改革與深化住房制度改革同時推進，形成合力。
??“去庫存、分類調控的大方向沒有改變。”中原地產專案部總經理黃韜接受南都記者採訪認為，對於房地產發展依然有壓力的市場，政策會有所差異化有所傾斜，可能出現進一步首付下降、契稅方面的優惠。但這些都是附著型的，不是原則性的。對於中央經濟工作會議提出有關政策的重點應該是，根據各地實際情況，來試行一些細節化的差異化方式，而非“一刀切”。
??據住建部有關負責人介紹，在改革方向上，商品房市場和棚改安置房打通；商品房與公租房打通；商品房和租賃市場打通。而打通這三條管道，有助於化解住房市場矛盾。
??在供給側改革範疇，面向青年群體租賃需求的長租公寓，也是去庫存、穩市場的新領域。目前一些敢於嘗新的開發商比如萬科以及一些中型開發商已瞄上出租公寓這一萬億元級市場。
??降房價需配合政策優化
??最近三年的中央經濟工作會議，唯在今年首次提到房地產，這在業內專家看來也意味著經濟大勢離不開房地產的提振，庫存高峰逐步來臨急需化解，而房地產的穩定良性發展，無疑將為整體經濟形勢助力。
??中原地產、方圓地產等多家業內資深人士向南都記者分析稱，中央領導對房地產以及庫存問題已經多次提及，問題的嚴重性是“不言而喻”的。
??在不少地產開發商看來，中央經濟工作提出去庫存的要求就意味著這項任務的高度，對於庫存積壓的不少城市來看，這釋放了一個備受歡迎的信號。
??“不管是租賃還是銷售，盤活房源，提高使用率都是促進經濟的一件好事。對於廣深這樣的一線城市來說更是錦上添花，”黃韜認為，目前中國上千個城市中多數都存在庫存過高的情況，政策要照顧多數城市行情，而一線的樓市正在穩步回升，政策的“暖化”將推動市場行情。
??此次會議上還提出要求房企順應市場調整行銷策略，適當降價。對於這一點，華南某大型房企有關人士向南都記者直言，能降的都早就讓步了，有些四線城市甚至已經虧本在賣。去庫存還需要更多政策“支招”，比如從戶籍制度、契稅政策上進行優化。
??“未來的去庫存肯定是一個系列性的組合拳，從中央到地方的扶持性政策應該還會陸續出臺，”方圓地產首席分析師鄧浩志接受南都記者採訪認為，如果房企能以降價促銷相配合，則去庫存的效果可以大大增強。
??此前中央已經出臺多項政策刺激房地產去庫存，但從市場角度來說，房地產去庫存化的推動也需要開發商積極參與配合，特別是通過降價促銷擴大成交。另外方圓地產認為，取消已經過時的限制性政策，可能預示著部分仍然採取限購政策的城市，有進一步放鬆的空間。
