三季度楼市涨价观察
之新闻会客厅
○本期嘉宾：市民代表——— 刘慧(在珠海生活了10年以上的市民，从事销售工作)
行业代表——— 张志强(化名，珠海某知名房企营销策划负责人) 曾超(合富辉煌珠海分公司市研副主任)
问卷调查反映出市民对“双限令”的失望，购房者对“双合同”无奈之下的接纳，本周新闻会客厅中的开发商代表也有类似感受。市场调研人士曾超认为珠海作为一个三线城市，11392元/平方米(2013年8月数据)的楼价在同类城市当中偏高。而一位房企人士对“双合同”也诸多批判，认为不利于购房者，不利于市场。
房价AB面
利好：水涨船高 不利：涨薪不同步
南都：珠海房价近一年来涨得很快，最近我们做了个网络调查，有94.09%的网民认为珠海的房价很贵，几位对此怎么看呢？
张志强：我认为近一年来出现房价上涨主要有几点原因：首先是供应量放松，市民可选择的房子多了；此外是地价在上涨，作为开发商，房价自然也要涨；还有是此前遭遇限购政策而积压了一部分有需求的购房客户，如今遇到合适的机会肯定也会考虑出手。
刘慧：在我看来，开发商永远会觉得房价都还好。2001年的时候，当时的房价是2300元/平方米，房价是工资的两倍。现在珠海的房价9000元到1万元都很常见，至少涨了5倍。一般企业员工的工资要能涨5倍就在5000元以上了，可目前珠海企业的平均月薪也就3000元左右，买房压力比10年前大很多。
曾超：全国房地产数据中心2013年8月份主要城市房价排行榜显示，珠海作为一个三线城市以11392元/平方米排名14名，已经很高了。此外，珠海的平均工资也不高，没有高工资和一定的家底，在珠海买房的可能性就很低。
市区内的房源供应已经在逐步减弱，当供应产品越来越少的时候，价格上涨是必然的。可惜我们的工资上涨速度远远跟不上房价的上涨。
“双限”AB面
有利：不让房价失控 不利：限制购房者
南都：我们调查数据显示，全市40个指标楼盘有17个的售价超过11285元/平方米的限价令。房价为何越调控越高？你们如何看待楼市调控政策？
刘慧：房价确实越调控越高。像珠海，虽说开了全国“双限”的先河，但真正被限制的是那些买不起房的人。如果政府想严控房价的话是一定有办法的。我心里很郁闷，买了房也开心不起来，现在已经不像十年前了。
张志强：这一点我不赞同。我想借用一句很有名的话——— 如果没有调控，可能房价已经不可控了。正是因为有了房地产调控，才使得珠海房价还在合理范围内。拿我们楼盘来说，很多客户买前觉得贵，买后又嫌涨得慢。而且，不少市民一看到楼盘涨价就会认为开发商“黑心暴利”，但单从价格上涨来评判开发商的利润是不合理的，开发商更注重成交量和价格的相辅相成。其实业界更看重回款量，因为有些楼盘可能光涨价不成交，这样的涨价没意义。
曾超：我补充一点。珠海正强势发展，横琴的开发吸引很多投资人，而且又临近澳门，到珠海居住的人日益增加，所以房价上涨已经成为趋势。根据我们的统计数据，现在珠海房产市场普遍的价格都已经超出限价，也只有西区房源价格还没有超过限价点。
“双合同”A B面
不利：这是钻空子 更糟：模糊价格信息
南都：还有一组数据值得引起大家注意：网络调查中，有84%的网友认为珠海市区楼盘的售价基本都超过限价令，其中有75%的网友表示开发商会通过“双合同”和“卖现楼”这两种方式规避“限价令”，三位嘉宾对此如何看待？
曾超：市区很多楼盘购买土地的成本、建筑的成本加上后期各种营销成本，平均算下来都不低于限价线，按限价卖只有亏本。作为商人，自然会想办法弥补，这就衍生出“双合同”模式。“双合同”模式是把装修费用和房体费用分开两份合同，而房体和装修的银行贷款的利息、期限是不一样，这无形中又一次增加了购房者的压力。
另外，我们都知道楼体要建到2/3才能拿到预售证，拿到了才可以卖房。那么开发商为什么还要这么麻烦先拿预售证呢？那是因为开发商急需回笼资金，不然开发商可以直接卖现楼，而且现楼是不限价的。
张志强：站在开发商的角度看，我们也觉得“双合同”是一个麻烦事，对市场没有很好的促进，反而是有了空子给别人钻。并不是所有开发商都愿意去做“双合同”，因为买卖双方会有风险，一是容易引发纠纷，二是增加了客户的购房难度，实际上也没有降低购房门槛。还有一点，价格作为交易双方最重要的标准被模糊了，如果我们现在看到楼价降了也不是真降，毕竟信息模糊也不利于市场的发展。
并非所有开发商都愿意去做“双合同”，一是容易引发纠纷，二是增加了客户的购房难度，实际上也没有降低购房门槛。还有一点，价格作为交易双方最重要的标准被模糊了，如果我们现在看到楼价降了也不是真降，毕竟信息模糊也不利于市场的发展。
——— 房企营销策划负责人张志强
