背景：2003年，济南市政府提出了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的十字发展战略，济南的城市规划建设开始迈入“快车道”。如今整整十年过去，一片片新区先后在这片热土上崛起，不断改变着泉城的城市风貌和人文居住环境。
今年恰逢济南“十二五”规划的中坚一年，众多热点区域在此大背景下迎来了发展新机遇。以现阶段情况而言，省城的部分热点区域已经初具规模，成为人们安家置业的首选，区域间的不平衡在逐年缩减；而随着城市规划发展，还有不少潜在区域亦将进入公众视野，成为推进城市发展的有力支撑。 区域的诞生、成型、成熟自有其发展的内在脉落和因素，我们在欣慰她当前所呈现的面貌的同时，亦关注未来更长远的可持续发展空间；而更多的潜在的新区，更是汇聚城市内在发展资源动力的着力点。
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新浪乐居地产下午茶特别策划，“下一站，谁主沉浮”，共邀城市研究专家、行业分析专家、置业意见领袖、资深媒体人探讨区域发展脉落，思量区域发展空间，挖掘新区增长点。
吕杰祥(中国全运第一村业主联盟总会会长)
观点整理如下：
我认为不论是对于房地产的研究，还是这一行业的发展前景，最终都要回归到购房者身上，购房者的需求是影响行业变化发展的重要因素。
中国全运第一村业主联盟总会会长吕杰祥
倒退几年，购房者在置业时最为关注的要素，第一是位置，第二是位置，第三还是位置。以海尔绿城全运村为例，当初项目刚刚面市的时候，大家普遍都不认可它，因为其所处的位置并不算好，与市中心距离较远。但我却在项目还是一片废墟的时候就选择了这里，并且是作为全运村的第一份合同。
为什么？因为我在分析以后看中了项目的两个特点：其一，它是全运史上的第一个全运村；其二，它是由海尔和绿城集团两家实力房企合作开发的。基于这两个特点，我得出的结论是项目的潜力非常大。
在当初海尔绿城全运村开盘的时候，济南房价还维持在四五千元每平的水平，包括周边价位比较高的名士豪庭也仅有五千元每平左右，但最终全运村的开盘价格定在了七千元每平左右。这在当时看来是不可理喻的，不过随着全运会越来越近，大家发现整个济南的房价都在往上涨，全运村的价格更是在全运会举行之前就破万了。当时我分析说这个项目三年内价格会达到一万五，大家都不相信，因为济南当时没有上万的房价。但现在呢？全运村的均价已近涨到了两万元每平左右。
当初十运会是在南京举办的，我刚好在那里出差，就买了奥体中心的一套房子。当时的总价是50万元，现在则已经升值到了300万元。包括很多南京当地人都没有这个意识，因为他们没看到规划对房子投资价值的影响。
举这些例子想说明的是，几年前大多数购房者都是将位置放在置业考虑因素首位的，很少有人会在意开发企业、发展潜力等等其他要素。但现在人们的理念开始有所转变，购房者不仅开始关注项目的配套、环境、发展潜力等等原先被忽视的因素，同时还关心起小区的内部绿化、周边环境等各方面细节。
现在的济南，购房者普遍都关心教育问题，这就催生了市场上众多的学区房。去年我曾经参加过绿城百合花园的一个颁奖晚会，当时有一个家庭给我印象很深，他们家里一共有四个孩子，四胞胎，父母为了孩子上学的问题转了很多的项目，最后选择了百合花园，因为项目承诺给四胞胎解决上学问题。从这件事里我们可以看出，为了孩子上学家长是会不惜成本追求学区房的，教育是影响购房者做出选择的一个重要因素。
除此之外，物业管理水平也开始受到越来越多购房者的关注，部分社区常有物业管理混乱，频繁更换物业等消息见报，使得更多的购房者开始关注物业这一要素。当然价格也是一个重要的影响因素。我在和朋友交流时就说，你要分析你买房子到底是用来居住的还是投资的；如果是投资的话，要分析其升值的潜力究竟有多大。比如从济南目前的价格体系来看，市区的投资价值可能就较为有限。总而言之，我认为购房者当前置业应该从多方面去考虑，包括配套、环境、物业管理、品牌效应、发展潜力等等，所有的要素都要考虑到。
之前分析了济南的几个楼盘项目，我认为目前济南最热的无非三个大片区：东部地区、西客站以及开发区，这个开发区包括化纤厂路周边、南外环周边等区域。随着名牌房企的齐聚，东部地区已经被逐渐炒热，而西部也出现了同样的现象。
虽然说西客站已经发展了一定时间，但我认为它还没有到达发展顶点，区域仍然有潜力可挖。而如何使区域继续进步，关键就在于政府能不能下大力气把配套建设抓起来，十艺节的召开可以说是一个积极的标志，但我认为整个区域配套的完善还需要若干年的时间。
化纤厂片区也存在着类似的问题，虽然交通比较便利，离市区较近，但是周边的环境和配套还不够完善。
之前我到三亚去的时候，发现包括雅居乐、绿城等大的开发商都在逐步转变。他们在产品最初的设计环节就开始尝试导入购房者的意见和需求，这是一个很重要的转变。为什么有的项目即使是在房地产行业低潮的时候依然能够卖得很好？就是因为这些项目往往能够随着购房者需求的变化而调整战略，做出改变。
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