“限墅令”颁布十年，别墅用地已经日益减少，广州别墅供应量也在五年内下滑了12%，伴随而来的则是别墅价格的节节攀升。记者了解到，在“限墅令”的影响下，物以稀为贵的别墅在广州市场上愈见稀缺，中小型别墅更是面临“断供”危机。近期，雅居乐小院流溪二期悦溪将推出2 7 6、2 9 0平方米的中小别墅，预计单套总价在400万元以下。
国土部十年九申“限墅令”
不知不觉中，“限墅令”在中国已走过了十个年头。
这个对于别墅市场的“禁令”，最早发布在2003年。当时国土部首次发布了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，通知中首次提出了“停止别墅类用地的土地供应”，成为“限墅令”的开篇之作。
南都记者统计发现，在2003年后的十年时间里，几乎每一年，国土部都会重申“限墅令”，如2006年5月，国土部就再次发布通知：“一律停止别墅类房地产项目工地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”
尽管别墅在官方眼中“不受待见”，但是这种高端的住宅产品在市场上却极为红火。多年来在“限墅令”这把利刃之下，不少地方依然变着法子做出了“类别墅”产品。一位不愿具名的业内人士就透露，“限墅令”存在变通的空间，比如同一个开发商在拿下相邻几块地后，进行容积率的综合平衡，以便有地块可以做出低容积率的别墅、排屋类产品。
进入2013年后，国土资源部、国家发改委在联合印发的《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》中，再次明确了“禁止别墅类房地产开发项目”的规定。这也是十年来国土部第九次重申“限墅令”。
《禁止用地项目目录(2012年本)》中明确指出：禁止别墅类房地产开发项目。而在《限制用地项目目录(2012年本)》中则强调：住宅项目容积率不得低于以下标准：1 .0(含1.0)。据了解，在保证品质的前期下，纯别墅楼盘的容积率往往都在0 .3-0 .8之间，所以这条规定，再一次让纯别墅用地成为“绝版”。
而在业内人士看来，2013年版的“限墅令”可谓已经升级为“禁墅令”，以往打“擦边球”的方法将难以行得通。而且此次“新政”是由国土部、国家发改委联合印发，可见决心与力度之大。
别墅稀缺价格猛涨
“土地资源尤其是住宅用地建设指标已偏紧，减少建设低密度住宅提高容积率可以增加市场供应量；其次，防止出让低容积率再度建设别墅物业，减少别墅物业用地，这样总体上从市场均价角度，从结构上降低高端物业在商品住宅价格上的拉升作用，可以一定程度上平抑房价。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为。
不过从另一方面来说，对于别墅用地的严格控制，无疑会影响到当前的市场供求关系。“‘限墅令’一定程度上也变成了‘涨价令’，因为这样一来别墅产品未来只会越来越少，物以稀为贵，有时候我们都想封盘先不卖等升值了。”一位地产商向记者表示。
近年来伴随着别墅“稀缺性”的日益明显，别墅产品的价格涨得更为凶猛。在2005年左右，广州房价开始进入上涨快速通道时，广州东部别墅产品主要集中在萝岗增城，以凤凰城与保利林语为代表，均价约6500元/平方米；北部的广州大道北同和板块以雅居乐南湖半岛为代表，均价约9500元/平方米；南部主要集中在番禺，以广州雅居乐花园、华南碧桂园为代表，均价约8500元/平方米。
而如今，这些地方的别墅二手价普遍在3万元/平方米以上，升值3-4倍。至于广州最贵别墅，在二沙岛的宏城别墅和珠江新城的珠江别墅，目前售价在10万-20万元/平方米，而且极少放盘，升值超过10倍。
克尔瑞统计显示，2012年广州别墅成交均价15985元/平方米，比四年前上涨了60 .3%。进入2013年后，别墅均价更是上涨到16125元/平方米。张宏伟表示，别墅用地不再审批，当前已经建成的别墅类物业将更加稀缺，其长期性的增值和保值的价值会更强。“这个背后原因还是由供需引起的。供主要是指用地不再审批供应，需主要是指中国富有阶层在增加，需求强劲，投资保值增值的需求在通胀预期下不会改变。”
数说
克尔瑞统计数据显示，在2007年，广州别墅的套均面积还仅为2 6 9平方米，而到了今年，套均面积已经增长为3 2 2平方米，5年时间里套均面积增加了2 1%。而再加上单价的上浮，如今在广州买一套别墅，套均总价已达到了513 .6 8万元。
供应量五年减12%
“别墅价格猛涨还是一回事，更重要的是别墅的供应量越来越少了。”一位业内人士告诉记者，“限墅令”执行多年来，相较于洋房、商业等产品供应量的不断增加，别墅的新增供应很少，而销售一直火爆，导致库存不断下降。
事实上，多年来随着别墅用地的停止审批，广州别墅供应量减少已经是不争的事实。克尔瑞监控阳光家缘网数据显示，在2012年，广州别墅的供应量仅为1039438平方米，比五年前的供应量减少了12%。
而伴随着别墅供应量减少的，是广州在售别墅户型面积的不断增加。“因为别墅用地越来越稀缺，因此大部分开发商都愿意将仅有的别墅用地开发利润更高的豪宅产品，这也导致目前市场上中小面积的别墅越来越少。”一位业内人士表示。
克 尔 瑞 统 计 数 据 显 示 ，在2007年，广州别墅的套均面积还仅为269平方米，而到了今年，套均面积已经增长为322平方米，5年时间里套均面积增加了21%。而再加上单价的上浮，如今在广州买一 套 别 墅 ，套 均 总 价 已 经 到 了513.68万元。
中小型别墅面临“断供”危机
据了解，作为广州市公认的环境最好的区域，一直以来保持“零工业、零污染”的从化流溪河段，一直被誉为广州最美的别墅带之一。多年以来，该区域也云集了雅居乐、珠江、珠光、越秀地产等多个品牌开发商在此深耕。
不过，随着别墅用地审批停止，流溪河段的别墅供应量已远不如十年前，再加上不少开发商将别墅户型越做越大，也导致目前该区域在售的中小型别墅套数跌至百余套。业内人士向记者透露，现在在广州一小时生活圈内，面积在300平方米以下，总价在400万以下的别墅可谓已比较少见。
而近期准备推出市场的雅居乐小院流溪二期悦溪别墅，可谓为中小型别墅买家解渴。据了解，位于从化街口板块的雅居乐小院流溪，凭借着靠近高速路口的地理位置，被视为从化最适合常住的楼盘之一，享受从化市区丰富配套的同时，还可以在50分钟之内抵达广州市区。
小院流溪二期悦溪产品涵盖别墅和临江洋房产品。别墅区位居社区的最优越的核心位置，紧邻小院流溪亿万级“溪玥”会所，步行3分钟即可到达流溪河畔慢跑径。
值得注意的是在别墅户型的设计方面，悦溪别墅以双拼或联排中小型别墅为主；276平方米和290平方米两款主力中小别墅，售价预计在400万以下，以市区改善住房的价格，便可将其拥入怀中。开发商透露，悦溪别墅将带来市场上少见的双首层“前庭后院”设计。而即将推出的君澜洋房与流溪河畔零距离接触，绝大部分住户足不出户，可以270°观赏流溪河、山林等景观。
