上月中旬，万科城市花园二期公共部位张贴出一封公开信，万科物业拟上调该组团小区的物业费0.3元/平米，到时不带电梯的多层住宅物业费将达到1.7元/平米。万科物业在业内和业主中都有较好的口碑，此番上涨物业费可说是“一石激起千层浪”，表示理解接受的居民有很多，但持反对意见的业主也有不少，物业管理部门和其他物管公司也是众说纷纭。
□本报记者 袁柳
我市物业收费标准7年没变过
万科城市花园二期的物业费要上调，最大的障碍来自“无法可依”。按照无锡市2006年制定的相关物业收费标准，一级物业是0.1元/平米，最高等级七级物业也就1.3元/平米。“当初小区交付时核定的物业费已经比七级物业的收费标准还贵了，现在有什么理由再涨价？”许多业主表示不能接受物业公司单方面提出上调物业费的做法。
对此，锡城众多物业公司却也是一肚子苦水。一小区物业公司负责人告诉记者，现在物业公司的运营成本逐年在增加，但所收取的物业费却还停留在7年前的水平，收费标准存在一定的滞后性，“小区管理的成本，特别是员工成本涨得很厉害。”市物管中心有关人士表示，现在执行的物业管理收费标准确实已经不符合市场规律，社保最低收入标准和2006年相比都已经翻了一番，在此情况下，物管公司要维持运营，要么就是降低服务水平，要么就是上调物业费。
商品房小区物业费步入“2时代”
近几年交付的商品房小区，物业管理费基本都超过了2元/平米。以万科魅力之城楼盘为例，其三期酩悦组团的小高层物业费就达2.6元/平米，与一条马路之隔的万科城市花园一、二期相比，物业费贵了每平米1元左右。诸如金科、华润、民生等知名房企最近推出的住宅楼盘，物业费都步入了“2时代”，而像朗诗这样的绿色科技住宅，物业费则高达4—5元/平米。
既然我市目前的物业收费标准依然最高是1.3元/平米，那这些小区的“高昂”物业费是如何核定出来的呢？市物管中心一位资深工作人员透露，业主每月缴纳给物业的费用其实不光有物业费，还包含了公用能耗费、电梯管理费等，像朗诗则还收取了系统运营费。按照规定，每一级物业标准都有上限为50%的浮动，也就是说最高可达1.95元/平米。所以，商品房小区物业费进入“2时代”，实则是收取的综合费用，而并非是单纯的物业费。
涨价不是物业公司说涨就能涨
物业费涨价，物管公司一厢情愿是没有用的，必须经过业主投票，而且要达到50%以上多数同意才能通过。南长区曾有一个小区，物业为了上调物业费提前跟业主做了很多游说工作，但最后投票时仍遭到超过50%的业主反对，提价流产。记者走访多家楼盘采访得知，业主对物业费问题十分“敏感”。有业主认为，物业费涨一点，虽然不多，但每个月都要缴，算起来也是一笔较大的支出。不过，对于物业费涨价问题，一些业主认为可以理解，因为随着物价上涨，以及人们对物业管理水平要求的提高，适度上涨也是必要的，“不过上调价格的流程应该合法，不能由物业公司说了算。”
市住保房管局物业管理处负责人表示，如果废止50%以上业主认同这个环节，即便提价成功，恐怕物业费的实际收缴率也不会很高。
如今，无锡市2006年制定的相关物业标准确实受到了较大的挑战，房管部门也已从物业行业发展和业主承受能力两方来考虑可操作性。
日前，《江苏省物业管理条例》出台，要求物业费一旦确定，三年之内不能调。据物管中心人士透露，我市目前正在加快推进地方物业管理条例制定与实施，明确新的物业收费标准。
物管欲提价必须先提高服务水平
新的商品房小区物业费不菲，但物管公司还是声称“亏本”。长江国际二期雅园正在创建物业管理“国优”示范小区，其现在收取的物业费为高层建筑2.8元/平米，在全市已经属于比较高。但该小区物业管理公司的负责人却跟记者说，物业费收缴率达99%以上，开发商每月还是要贴补一笔费用才能维持小区现在高标准的服务水准。而像万科、金科、银城等国内知名大房企，也都表示采取的是“集团贴补物业”的做法，因为他们认为物业是提高楼盘价值、赢得消费者认可的一个重要方面，所以即使贴钱也要树立起好的物业管理品牌。
市物管部门负责人表示，小区的物业收费标准不可能一成不变，随着物业服务水平的提升，运营成本的增加，适当、合理涨价也是必要的，但物管公司在要求上调物业费标准的同时，应该更加注重修炼“内功”，只有提供好服务，才有资格涨价格。此外，专业人士也提醒广大业主，不要一碰到什么问题就以拒缴物业费来“彰显”权利和“威胁”物业，一味盲目地拒绝物业费涨价，最后可能损害的还是自己的权益，物业撤走、小区无人管的情况并非没有出现过。在这种情况下，如何引导各个小区制定合理的收费标准和实施方案，如何平衡物业公司与小区业主的利益，小区业主委员会如何承担“职责”，这些无疑都值得深思和关注的。
