粤海门村旧改项目是南山区列入计划的46个城市更新项目之一，全面启动已两年，目前只剩2%业主未签订房屋拆迁安置补偿协议，而他们均是统建楼的业主。按建筑面积1：1补偿，产权由5 0年变成7 0年，从没有名分到可以拿“红本”，他们为何不愿意拆迁？
原来，这些未签约业主的房产与其他小产权房不太一样，他们是通过法院调解和竞拍方式取得相关房产。因此，他们认为自己的房子是合法房产，并非小产权房，因而认为现有的补偿比例太低。
不过，拆迁方认为，法律文书并没有改变上述房屋属于“小产权房”的性质。
补偿谈不拢，仅剩2%业主未签约
粤海门村旧改项目全面启动已两年，涉及到1626套房。目前已经签订房屋拆迁安置补偿协议的业主达98%，只剩2%未签约，他们均是统建楼的业主。因补偿条件谈不拢，目前未签约业主与粤海门村旧改项目拆迁方南岗股份公司关系陷入僵局。
粤海门村一共有7栋统建楼。当年村里为了发展经济，集体用地一部分用来建统建楼。这也是当时深圳很多自然村发展集体经济的一种通行做法。
据南都记者了解，当年，南岗村委(现为“南岗股份公司”)与解放军总后勤部驻深圳办事处营房建设管理部(后改名为“广州广通房地产开发公司深圳分公司”)合作建房，由于后者资金不足，于是找来深圳市南房利实业发展有限公司和深华工贸总公司/深华企业公司一起合作，建了7栋统建楼，一共248套。
房屋建成后，其中64套由桂庙村民分配，45套房产由深圳市深华企业公司通过法院判决给河源市通达实业公司，然后河源市通达实业公司拍卖给了44名业主。剩下的24套房产，由深华工贸总公司通过法院调解的形式给了华为，华为又转给了自己的员工。
业主经法院调解和竞拍取得房产
目前剩下2%未签约业主中，大多数是通过法院调解和竞拍方式取得相关房产，差不多都是花一二十万元买下的。这些业主认为，通过法院调解或竞拍所得的房子是合法房产，并非小产权房。他们认为现有的补偿比例太低，提出补偿比例按1：1.3或套内面积对套内面积，还提出过渡安置补偿标准以50元/平方米·月的标准支付，而拆迁方给出的标准是40元/平方米·月。此外，他们还要求按照房产套数提供车位，支付每户1万元搬迁补助费等。
“肯定不是小产权房，我们有法院判决书。他们若采取强拆，我们也有防强拆的对策。”未签约业主雷女士说。另一名未签约业主田先生也是通过法院竞拍取得房产，他认为自己所购房屋是商品房，只是因为历史遗留问题还未拿到房产证。
法院不再受理小产权房相关案件
据南都记者了解，小产权房通过债权债务诉讼，在法院经过法律文书间接确权，并非个别现象，前几年在深圳民间悄然盛行，不少小产权房业主甚至虚构债务纠纷，只求在法院“走一趟程序”，以此为小产权房确权。
但这种“钻空子”的方式没有维持多久，法院就叫停了此类案件。2009年9月，深圳市中级法院发布了深圳首份房地产审判工作白皮书。
白皮书分析称，这些土地权属不清的小产权房不仅威胁着房屋市场的产权关系，还对深圳的城市升级改造造成巨大障碍。对此，深圳两级法院采取了“先行政再司法”的原则，即对尚未经过行政处理程序的小产权房所提起的产权相关诉讼，深圳法院原则上不予受理，对于已经受理的案件，原则上予以驳回。
律师观点
拆迁方法律顾问陈达：法律文书未改变“小产权”性质
作为粤海门村旧改项目的法律顾问，陈达律师认为目前拒绝签约业主的房产就是“小产权房”，按照现行法律法规及国家政策，这部分房产的买卖行为不受法律保护。虽然部分权利人强调是通过法院调解方式或通过竞拍方式取得相关房产的使用权，但无论是法院调解还是拍卖，本身只是取得房屋使用权的途径，并没有因此改变房屋的产权性质。
陈达表示，这部分房产当年通过法院拿到的法律文书———“民事调解书”上明确写明：房屋用地属于“农村统征用地”，建房手续不完善。在此基础上，调解结果为“房屋归华为技术有限公司支配使用”，并没有表述为“产权归华为技术有限公司所有”。因此，调解书并没有改变涉案房屋属于“小产权房”的性质。
专业房地产律师张茂荣：建议双方公平合理协商解决
深圳专业房地产律师张茂荣长期关注小产权房相关问题。他表示，小产权房不是一个法律概念，只是通俗的一个民间说法。从法律上来说，小产权房主要分两类：一是经过报建的合法的农村房，只是依据“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之法律规定，销售行为属于违法，城镇居民购买属于无效的法律民事行为；二是违章建筑，取得土地和建造本身就是违法行为，购买该类小产权房风险最大。
张茂荣认为，目前的法律法规以及城市更新征收补偿条例等规章都没有对小产权房的拆迁补偿有相关规定。他说，物权的确认除了通过政府部门颁发的产权证外，还包括法院的司法文书确认，这也是一种间接确认，法律理应给予相应保护。
但他也表示，目前深圳法院原则上不受理小产权房相关案件，法律途径难以走通，即便能够立案，也可能被驳回。因此，无论对业主还是开发商来说，诉讼都不是最佳解决途径。他建议双方以公平合理为原则协商解决此事。
